房價降到首付的價格怎么辦

降首付對房價的影響

1.首付比例下調,房價還會漲嗎

您好，首先要明白一個概念，二套房，也就是說現有居住房之外的房產。這個二套房的購買原因包括很多種，主要有改善住房，學區房，投資這三種，其他的暫不討論。這三種里面，受到首付比率影響較大的只有改善房，而現在的高房價主要受到投資房的影響。因此房價的走勢，主要是看跟投資房有關的負面*策，比如限購，利率，交易稅，以及即將推出的房產稅這些因素影響。二套房首付比例下調，對于整體房價不會有明顯的影響。目前已經有部分城市的部分樓盤受房產稅的影響開始跳水，只是開發商和中介為了其利益沒有大肆宣傳罷了。

PS：補充說明一下，我國大部分城市的房屋租售比是嚴重超標的。發達國家房價約等于租房20年到40年的價格，我國是多少您自己計算吧，房產泡沫已經存在，像呼和浩特鬼城的情況也不是空穴來風，因此未來的房價會受*策負面影響大于正面影響，整體趨于平衡，直到下一輪通貨膨脹的到來。

2.央行為什么要降低購房首付款比例

雖說降低首付比例有利于刺激住房消費，但與此前30%首付比例相比，5%的調整幅度相對保守，此舉并不會起到“強心劑”作用。

房地產界一直將九、十月份看作是全年銷售旺季，素有“金九銀十”之說。不過在過去的9月，房地產銷售勢頭趨緩，央行銀監會此時調整首付比例，是期望能在“銀十”刺激住房銷售，然而這種想法很可能落空。

利率下行，首付比例下調，有利于購房者，因而對于急需住房者，的確是一個好消息。不過在人民幣資產價格調整大趨勢下，短暫的房地產銷售回暖，并不能維持消費者的購買熱情。

短期看，這樣的*策調整具有擾動作用，但中長期無法改變大趨勢。其實就短期而言，*策調整的效果也可能微乎其微。

一是5%的降幅效果有限。雖然增加了邊際購買者，但對消費者決策并無太多實質性利好。

目前看首付比例下降，貸款額增加了，但未來還款壓力增大，如何權衡，這也需消費者三思。能買的已經買過了，不能買的可能依然無動于衷。

二是“金九”已見頹勢，消費動能下降。1-8月份，商品房銷售面積同比增長7.2%，增速比1-7月份提高1.1個百分點。

這個數據看起來不錯，但9月數據很可能發生變化。有中介公司對房地產銷售情況進行了統計，基本評價是9月樓市成交頗為平淡，像北京，新房二手房成交量同比可能出現近20%的下滑。

不過在銷售可能回落情況下，短期房價仍然會保持溫和上漲趨勢，其主要原因是二三季度住房消費需求集中釋放推動了房價。8月份70個大中城市新建商品住宅價格，同比平均價格從上月下降0.4%轉為上漲1.7%，這是2014年9月份以來的首次轉正，其中一線城市新房和二手房價格同比都上漲且漲幅相對較大。

另外一二線城市去庫存取得一定效果，房地產企業在9月集中搶地，也可能支持房價溫和上漲。中原地產統計，截至9月23日，國內排名前30的標桿房企，當月拿地總額高達328.34億元，刷新了近八個月的最高紀錄，僅次于今年1月份的567.97億元。

由于地價沒有下降，土地成本將會傳導到銷售價格，因而房價在短期將保持穩定。短期房價雖然溫和上升，但不會再出現暴漲局面，而在宏觀刺激*策過后，房地產仍會回到長周期調整趨勢中。

影響房價長期上漲的三大因素都發生了變化，這包括貨幣周期、經濟周期和人口周期。毫無疑問，經濟進入中低速增長新常態，以及人口總量減少導致住房有效需求下降，將是影響長期房價走勢的決定性因素，此前筆者已經多有評論，在此不再贅述。

而貨幣周期不僅對房價長期走勢產生牽制作用，也會影響短期走勢。長期以來，雙順差導致外匯儲備快速增加，并因外匯占款產生貨幣被動超發，這推動了房價持續上漲。

而在人民幣升值預期背景下，外資也通過各種方式進入房地產市場，同樣起到了支撐房價作用。由于國際金融危機，全球貿易收縮，中國出口形勢發生逆轉，長期存在的外匯儲備不斷增長趨勢終結，因而長期貨幣被動超發局面不復存在，這使得支持房價長期上漲的貨幣因素消失了，并導致住房投資價值弱化。

而從短期看，由于人民幣具有貶值預期，加上美元即將進入加息周期，低成本的短期外債面臨流出壓力，從而促使這部分人民幣資產遭到拋售。因此，在消費性需求集中釋放后，房地產企業仍要應對去庫存壓力。

除了一線城市，二線城市的銷售回暖恐怕并不能持續，而三四線城市房價仍要繼續調整。央行9月30日發布的2015年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，雖然認為房價高的居民比例下降了1.8個百分點，但仍有高達49.7%的居民認為目前房價“高，難以接受”，而未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%，較上季下降0.9個百分點。

該調查還顯示，居民未來收入信心指數為50.1%，較上季下降1.4 個百分點。無論是房價，還是收入預期，都會影響到居民住房消費決策，因此，調整首付比例對消費住房需求影響有限，更不會刺激房價大幅上漲。

3.為什么說降首付對房地產去庫存效果有限呢

原因一：響應城市需求不夠大這一*策各地執行力度不一，一線城市限購，不執行新首付*策，預計積極響應的主要是二線城市，三四線城市各銀行放貸謹慎。

預計執行的可能性不大。而且，非限購城市庫存積壓最核心的問題是供大于求，供大于求的根源在于這些庫存壓力較大的城市沒有匯集能夠創造就業機會的產業，此外，這些城市在醫療、教育、商業等公共資源配套方面較為匱乏，所以無法形成人口的聚集效應，在沒有需求支撐的情況下，單憑降低首付比例，對去庫存意義不大。

原因二：宏觀經濟運行壓力大原因三：月供壓力加大首付降低，意味著減少的首付部分轉移至未來的月供，未來的還款成本就會提高，還款壓力就會加大，在目前宏觀經濟下行的背景下，每個家庭都會在家庭可支配收入和未來收入增加預期方面精打細算，所以購房家庭面對月供增加，以及未來家庭可支配收入增加預期不樂觀的壓力，即使首付比例下降，購房家庭也未必敢向銀行貸款。銀行放貸要恪守一個上限：月供還款額不能高于家庭月均可支配收入的50%，這是銀行放貸卡死的一個上限，所以即使銀行首付降至二成，但每個家庭的月均可支配收入是明確的，可貸款額是既定的，且在目前整體經濟下行的宏觀經濟背景下，家庭未來可支配收入增加的預期是并不樂觀的，所以銀行有可能不敢向購房家庭發放更多貸款。