榮觀房產網房地產價格形成條件
1. 房地產價格的形成條件是什么
房地產與其他經濟物品一樣，之所以有價格（價值），是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即必須同時具有有用性、稀缺性和有效需求。
（一）有用性 一種物品有用，是指它能夠滿足人們的某種需要，如水可以解渴，糧食可以充饑，住宅可以居住。房地產如果沒有用，人們就不會產生占有它的要求或欲望，更談不上花錢去購買或租賃它，因此就不會有價格。
（二）稀缺性 一種物品稀缺，是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。因此，說一種物品是稀缺的，并不意味著它是難以得到的，僅意味著它是不能自由取用的，即不付出代價就不能得到，是相對缺乏，不是絕對缺乏。
（三）有效需求 人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。 僅有需要而無支付能力（即想買但沒有錢），或者雖然有支付能力但不需要（即有錢但不想買），都不能使購買行為發生，從而不能使價格成為現實。
例如，對于一套總價為100萬元的住房，甲、乙、丙、丁四個家庭中，甲家庭雖然需要，但是買不起；乙家庭雖然買得起，但是不需要；丙家庭既不需要，也買不起；丁家庭既需要，也買得起。 在上述情形中，只有丁家庭對該套住房有需求。
因此，需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。當然，房地產由于既是一種可以滿足生產、生活需要的生產要素或消費品，又是一種可以帶來租賃、增值等收益的投資品，對房地產的需求不僅有"為用而買"的使用性需求（或稱消費需求），還有"為租而買"的投資性需求和"為賣而買"的投機性需求。
2. 什么是房地產價格形成的基本原理
雖然大家都知道房價的形成有很多方面，地段、配套等。
當然市場經濟條件下，房地產的價格還要受到市場機制的制約，供求關系及競爭規律。在市場經濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。
所謂市場形成價格，就是由市場經濟客觀存在的規律即價值規律、供求規律和競爭規律調節價格。其中，商品的價值是價格的基礎，價格則是價值的貨幣表現，而供求關系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規律交互作用所形成的。
馬克思主義經濟學的這一基本原理對房地產價格也是基本適用的。但同時，由于房地產的特點，房地產價格的形成又具有一定的特殊性。
房地產的內在價值，仍然是房地產價格形成的基礎。具體到一個房地產企業在制定某一宗房地產商品的銷售價格時，首先考慮的是生產成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構成即生產成本加開發利潤就成為房地產價格形成的基礎。
作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應的物質利益，房地產的內在價值也成為購房決策的重要依據。同時，供求規律和競爭規律也是調節房地產價格的重要因素。
商品的價格受供求關系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低于價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。這就是商品市場的供求原理。
房地產市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關系變化而上下波動，如本章第一節所述，所不同的是，由于房地產的個別性，房地產供給的彈性很小，因此，房地產的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。近年來全國各大城市普遍出現商品房價格快速上漲的現象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現供不應求的態勢所造成的。
因此經抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調整供求關系來調節房價。商品的市場價格還受到競爭規律的調節。
一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，最終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由于土地所有權和經營權的壟斷以及房地產的區域性和個別性，使房地產市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區域、某個時段的商品房價格不能隨供求關系的變化而得到及時調整，也使地區之間商品房價格造成較大的差異。
此外，預期原理對房地產價格形成也有特殊作用。一宗房地產的價格，也取決于人們對該房地產在其耐用期內效用、供求關系的預期，這就是房地產價格形成的預期原理。
在日常生活中，我們可以看到這種現象，如當某一個城市的有關*府公布將在某地興建大型基礎設施或公共設施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產價格便會悄然上升，這就是預期原理的作用。因為人們對這些大型設施周圍的房地產的預期效用看好，所以這些房地產的市場需求增加，從而引起價格上升。
（以上回答發布于2015-10-31，當前相關購房*策請以實際為準）搜狐焦點網，為您提供房產信息，房產樓盤詳情、買房流程、業主論壇、家居裝修等全面內容信息。
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