中國多少城市進入存量房時代

1. 存量房時代的房價

存量房時代的房價

1.二手房的成交量從哪一年開始超過一手房

根據《40城二手房成熟度排名》的數據顯示，2016年，北京、廈門、深圳、上海、廣州5個城市的二手住宅成交量已經超過一手住宅。這說明上述5個城市住房市場率先進入成熟階段。

未來十年，中國的房地產行業將會完成增量市場向存量市場的過渡，二手房將逐漸取代新房占據交易市場的主導地位。“存量房時代”已經不可避免的到來了。

隨著存量房時代的到來，房地產業必將加快供給側的改革，城市建設大興土木、大拆大建、“攤大餅”式的粗放發展方式將發生根本變化。shhuang44ss

新的時代正在影響房地產市場的運行機制和調控邏輯，房價將更多依賴市場機制調節，住宅市場會反映出更真實的需求。

當前，更多投資方開始將目光轉向存量房領域。共享辦公、長短期公寓、民宿等更新需求已經成為存量房時代城市物業發展的新機遇。對以租售為主的存量房，資本的關注點不再僅僅局限于交易本身，更要關注交易后的資產管理。

所以，在存量房時代，一個不得不面臨的現實情況是，存量市場空間巨大問題也很多。如何解決問題并有效運營存量資產，這不僅是一門技術活，更是一門學問。

2.什么是存量房

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記

存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的理解和我們所經營運作的范圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

當樓市的成交量和價格上漲在向低價房梯級轉移的時候，這種追逐高質高價房的趨勢還依然被保留。一些地標性的優質樓盤，漲價卻還熱銷，而那些前期滯銷的樓盤，盡管依然保持低價，在樓市成交量高漲的春季里仍舊還是賣不動。 “存量房就是品質有問題的房子。”這是購房者在接受關于存量房認知調查時，90%的人選擇的答案，配套地出現最多的附加答案是：“不知道存量房是什么。” “好馬不吃回頭草”，在這些購房者心目中，對于沒有一鼓作氣搞掂的東西，永遠是次品。這種局限的思維注定了存量房這類產物的悲劇。存量房在“酒香也怕巷子深”的信息時代究竟在“地下”憋悶了多少年，無從考證。但由于出身名不正言不順，其價值一直被低估和誤解絕對是事實，并且這種低估和誤解仍將在很長一段時間內持續。

業內人士表示：在考慮到長期升值潛力和未來自住需要的情況下，有錢的國內人士與外資主要追逐的是中心城區一些高質高價的樓盤，一些品質相對較差的樓盤，價格再低也難于受到青睞。因此，存量房戰場依舊激戰猶酣。一位研究存量房銷售的內行透露了一個模糊但足以令人震驚的數據，成都存量房總量價值以百億元計。并且95%以上的項目都無法在正常的銷售期內做到100%的銷售。在對存量房沒有一個準確界定和統計的情況下，這種數據的沖擊力，足以擾亂一個人的判斷力。有一組數據更為令人驚訝，90%以上的開發商、代理商，以及專業人士都承認，由尾房、抵押房、查封房等從未實現過交易的房源構成的存量房，品質大多較好。這與購房者觀點截然相反，數據卻驚人地相似。同樣的90%，完全對立的觀點，加上銷售成本顧忌造成的信息不暢，共同鑄就了存量房徘徊在樓市銷售邊緣的悲哀。值得慶幸的是，在北京、上海先后出現存量房處理公司和釋放平臺后，成都最近也出現類似產物，大量代理、中介公司開始介入和重視。也許，存量房名正言順地為購房者所接納，低成本、高效率地盡情釋放的那天為期不遠了。存量房交易量呈逐年上升趨勢，市場上存量房的價格一般是在售新房的70%~90%。存量房改造后銷售后市看好。

3.中國樓市將會呈現一個什么樣的態勢

預測一：市場分化進一步加大，一二三線城市差距越來明顯去庫存的*策下，預計2016年樓市供應整體偏緊。

一線城市由于地價高，產量穩，加上房企也偏愛一線城市，預計一線的量價將繼續向上；但對于三四線城市來說，人口流入的吸引力不強，需求量不高，房價上漲乏力，甚至面臨高庫存、較大銷售壓力時，存在降價走量，以期減少庫存、回籠資金的可能，各線城市之間市場分化進一步加劇。預測二：樓市*策不斷，走向樂觀要想要消化庫存，沒有更多的刺激性*策是不可能的。

限購*策一定范圍的松綁，首付款降低、減少交易環節稅費、公積金貸款*策進一步放松、降息降準等等，由此可見，2016年無論是對剛需還是改善需求的人群來說，都是買房的好時機。預測三：土地成交總量將停滯不前目前中國的樓市整體的庫存都存在一個供遠大于求的失衡狀態，要想“去”庫存，首先肯定要控制入市量，這就必然限制土地的成交量。

預測四：房地產市場波動大當前中國經濟最大的宏觀背景叫增速換擋和結構調整；樓市主基調要著力去庫存；貨幣*策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或將逐步步入調整期；房市向上，房地產開發投資增速卻向下；地價大漲，土地成交量卻急縮……變數太多，雜糅在一起，預計給2016年房地產市場帶來的波動也比較大。預測五：市場需求結構發生改變16年的為了消化庫存，鼓勵農民進城買房，釋放更多的剛性需求。

雖然三四城市實施效果并不理想，但從年末中央經濟工作會議態度來看，2016年*府會再接再厲通過新型城鎮化等各項*策助力三四線城市去庫存，增強樓市信心。基于此，2016年國內商品住宅市場將向小戶型偏移。

預測六：限購限貸*策不會完全放開預測七：一線城市的房價以二手房價格為風向標土地成交量減少，新房供應量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價權掌握在賣方市場的存量房時代，一線城市房價以二手房價格為風向標跡象將更加凸顯。預測八：房企多維度經營變革的時代到來房地產市場由“產品導向型”發展為“客戶導向型”，“互聯網+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當降價提議，轉型進入深水區……2016年房企將面臨更加復雜的環境，強者生存，房企多維度經營變革在即。

4.未來房價走勢

房價短期下跌將不可逆轉趨勢，長遠看漲。

這階段的國家*策調控比以往不一樣了，先一系列的調控*策控制了房地產的交易量，開發商回收資金困難，后來是緊縮貨幣*策出臺，央行在5月18號再次加銀行準備金率0.25個百分點達到歷史最高位的20.5%，銀行回收放貸必然使開發商降價銷售回籠資金還銀行貸款。國家統計局數據顯示，5月初以來，各大一線城市房價有不同程度的降價幅度，這種降價潮在國家緊縮銀根的情況下，將在下半年普遍化，二三四線城市會不可逆轉跟隨。

國家*策一強硬的話，誰讀逃不了。長遠來說，人民幣上漲必然繼續帶動物價的上漲，調控不能犧牲經濟為代價，要保經濟增長還得靠房地產帶動，起碼未來10年內是這樣，調控一停，房價還是呈現平穩上漲趨勢。