存量房時代對房價的影響

1. 存量房時代房價

2. 存量房時代的房價

存量房時代房價

1.二手房的成交量從哪一年開始超過一手房

根據《40城二手房成熟度排名》的數據顯示，2016年，北京、廈門、深圳、上海、廣州5個城市的二手住宅成交量已經超過一手住宅。這說明上述5個城市住房市場率先進入成熟階段。

未來十年，中國的房地產行業將會完成增量市場向存量市場的過渡，二手房將逐漸取代新房占據交易市場的主導地位。“存量房時代”已經不可避免的到來了。

隨著存量房時代的到來，房地產業必將加快供給側的改革，城市建設大興土木、大拆大建、“攤大餅”式的粗放發展方式將發生根本變化。shhuang44ss

新的時代正在影響房地產市場的運行機制和調控邏輯，房價將更多依賴市場機制調節，住宅市場會反映出更真實的需求。

當前，更多投資方開始將目光轉向存量房領域。共享辦公、長短期公寓、民宿等更新需求已經成為存量房時代城市物業發展的新機遇。對以租售為主的存量房，資本的關注點不再僅僅局限于交易本身，更要關注交易后的資產管理。

所以，在存量房時代，一個不得不面臨的現實情況是，存量市場空間巨大問題也很多。如何解決問題并有效運營存量資產，這不僅是一門技術活，更是一門學問。

2.對于我國123線城市如何分別降低房價

一線和核心二線城市隨著城鎮化不斷提升，城市規模和邊界不斷擴大，城市新增規劃用地將不斷減少。

目前一線城市已經步入存量房時代（以北京為例，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬套，其中，新房成交0.7萬套，二手房成交2.2萬套，市場呈典型 “存量房市場”特征），而核心二線城市也有邁入存量房時代的趨勢。三四線城市去庫存是持久戰，房地產開發現金流為王，去化困境下開發商拿地和新開工意愿不足，而*府也會有意限制住宅用地出讓。

從15個樣本熱點城市的成交數據中，可以看出二手房成交量/新房成交量數值不斷提升。北京和深圳從2009年開始，二手房成交量就已超過新房成交量，步入存量房時代；2012年到2016年9月，二手房/新房成交量比值由2提升至4。重點二三線城市這一比值從2015年初開始迅速提升，目前已到0.7的水平；部分城市的核心區域已步入存量房時代。

房地產市場區域分化持續。一二線城市新建商品住房供不應求，核心區域可供開發新增用地不足，呈“存量房時代”特征；三四線城市則去化困難，樣本城市去化周期超2年，將導致企業拿地開工意愿不足。因此無論是一二線城市，還是三四線城市，房地產新拿地、新開工總量均會減少，對于稅收的影響就是：保有環節的稅收應逐漸替代開發建設環節的稅收和土地出讓金。

從全國土地出讓金變化情況看，2014年達到高點4.3萬億，2015年回落到3.4萬億，整體拐點已顯現。從結構上看：一線城市已步入存量房時代，新增住房建設用地難以有效增加，導致樓面價飆升，但出讓總金額卻開始呈下降態勢；三線城市企業拿地意愿不足，樓面價和總金額均維持低位；二線城市成為支撐全國土地出讓金的主力，樓面價和成交面積均開始迅速提升，帶動出讓金總額增加。

可以預見，未來隨著重點二線城市逐步進入存量房市場，土地財*也將減少，屆時全國土地出讓金下滑難以避免。另一方面，由于土地出讓金占地方本級財*收入比例超40%，土地出讓金減少的地方*府有尋找新增財源的動力。因此，保有環節的稅收應逐步被重視，成為彌補土地出讓金減少的重要途徑。

如果房產稅改革滯后，隨著土地財*的下降，地方財*收支壓力和債務風險將上升。在中國，自1994年分稅制改革以來，地方*府財權被不斷上收的同時，事權反而不斷下放，地方財*的財*收支平衡困難，地方*府債務問題緊迫，過去幾十年正是土地財*填補了地方財*收支的巨大缺口，為地方經濟發展、城鎮化建設做出了巨大的歷史貢獻。

3、房地產稅改革的思路：簡并稅種，優化結構

2015-2016年房價再度暴漲，社會各界熱議推出房產稅的呼聲高漲。2016年7月23日，財*部原部長樓繼偉在G20稅收高級別研討會上表示，應該積極推動房地產稅改革，受制于信息征集能力弱以及利益調整阻礙，目前還沒有正式推出，但仍將義無反顧地去做。

早在2014年，中央**會議審議通過《深化財稅體制改革總體方案》，提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收和收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財*持續穩定的收入來源。

目前，中國房地產稅體系主要有10個稅種，涉及開發建設、交易、保有三大環節。其中，開發建設環節涉及7個稅種，交易環節，涉及7個稅種，在保有環節，有2個稅種。

房地產稅稅負結構呈“重增量輕存量、重建設交易輕保有”的特征。根據《中國稅務年鑒》數據：房地產行業稅收總額中，房產稅占比僅2%左右，加上城鎮土地使用稅，保有環節稅收貢獻不超過5%；而營業稅、企業所得稅、土地增值稅和契稅占比分別為32%、18%、19%和17%，主力稅種集中在開發建設和交易環節。2014年全國房產稅總額1851.6億元，對標房地產行業開發和交易環節總稅額近16000億，占比也僅10%。

目前房地產行業整體稅負偏重，遠高于全國整體水平。產值占GDP僅6%的房地產業負擔著全國14%的稅收；全國整體宏觀稅負率19%，而房地產業宏觀稅負率達到44%。以增加值法測算，房地產業2014年比2013年增加2013億元，同比增長5.6%；而稅負增加1059億元，同比增長6.8%，產值增長速度慢于稅收增長速度，新增額的53%均貢獻給稅收。

因此，房地產稅改革不是簡單地開征房產稅，而是對建設、交易、保有環節稅賦進行重新調整，如果對居民住房開征房產稅，則應相應減少交易環節稅負。同時，簡并稅種、優化稅收結構，并為房地產稅替代土地出讓收入創造條件。

3.住宅供不應求 2015北京房價到底漲了多少

2015年的樓市，*策波動頻繁，如今又到了做年終盤點的時候了，各類利市*策的影響下，北京的房價到底發生了怎樣的變化呢？

據業內數據統計，截至12月15日，北京純商品房住宅簽約51424套，還有半月預計全年的成交量將在5.4萬套左右。成交均價在29457元每平米。同比2014年上漲了9.7%，成交額也達到了1930.12億，整體看是一個大年。

2010年至今供銷情況和均價變化表

北京房價到底漲了多少？

北京房價到底漲了多少？業內數據可以看出，從典型項目看：平均漲幅在15%左右：（部分項目因為簽約類型不同所以均價漲幅較低。）

2015年北京房地產市場特點：

1：地王頻繁出現

2015年北京土地成交額突破2000億，樓面價超過3萬的地塊達到了25宗，地價超過房價成為新常態。

2：豪宅化成為市場新常態

這一年北京豪宅成交占比明顯增加，總價1000萬+、單價10萬+的物業簽約均創造了歷史記錄。即使從整體商品房住宅簽約看，單套平均也已經達到了370萬。

3：簽約分化

銷冠出現難度加大，大部分項目簽約均在20億左右。開發商出貨謹慎，對價格預期高。

4：二手房成交熱度超過新房

但二手房價格漲幅低于新建商品房。二手房全年簽約達到了19萬套，而純商品房住宅只有5萬套。

5：北京新建商品房住宅市場進入了郊區化

普通住宅中500-1000萬區間的物業短短2年時間，成交套數基本一模一樣。但成交區位則出現了明顯的外溢：

在2013年同樣成交的500-1000萬改善中高端住宅中，位于五環內的占比為56.4%，而在2015年，占比只有30%。五環外占比已經高達70%。北京的豪宅已經開始五環化：1000萬以上的豪宅，也已經開始五環化。

6：住宅供不應求

但類住宅產品供應越來越多，過去5年，北京的土地供應中，居住類土地中純商品房住宅土地為1500萬平米。需要注意的是配套的公建超過1000萬平米。

7：進入存量時代的北京樓市

新房市場萎縮，二手房成交火熱，北京樓市正進入“存量房時代”。剛過去的11月份，根據北京市住建委統計數據，北京新建商品住宅成交8931套，同比銳減27.27%,11月北京二手房共成交17043套，同比大增52.44%，二手房成交量是新房的1.9倍。

從*策走勢看，2015年，北京收到影響較大的主要是330*策，針對二套信貸的松動，因為限購*策依然嚴格，整體市場呈現了*策窗口期效應，未出現太明顯的爆發時間點。

從不同的成交結構看，2015年已經出現了：剛需歸自住，頂豪遍地跑！中端受擠壓！成交結構中表現較好的主要在中低端商品房住宅房源。

（以上回答發布于2015-12-21，當前相關購房*策請以實際為準）

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4.2016年該不該買房投資

2016，買房是投資首選嗎 2016-01-26 三聯生活周刊2評 ? 建設中的國內某住宅樓盤在經過了前幾年的嚴厲調控之后，國內房地產市場再次迎來了*策面的蜜月期。

去年四季度以來，中央反復提出房地產去庫存，去庫存已然成為當前樓市的*策主旋律，預計在2016年，還會有各種鼓勵住房消費的*策出臺，包括進一步下調貸款首付比例、降低二手房交易稅費、提高公積金貸款額度甚至房貸利息抵扣個稅等等。除了少數一線城市依然維持限購，2016年的房地產市場將迎來史上最寬松的*策期。

從整體來看，目前國內房地產市場依然面臨嚴重的高庫存壓力，按照國家統計局發布的數據，去年11月末全國商品房待售面積為6.9億平方米，繼續保持了高增長趨勢，比10月末增加1000多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。而在2010年，我國的商品房待售面積還不到2億平方米，不到5年，全國的商品房庫存已經增長了近2.5倍。

? 不過，國內樓市的庫存壓力主要來自三、四線城市，在全國高庫存的表象之下，一線城市的房價早已開始新一輪上漲，這使得國內房地產市場出現明顯的兩極分化，三、四線城市的樓市被高庫存壓頂難有起色，而一線城市的樓市則持續堅挺。國家統計局的數據顯示，去年11月份，北京的新建商品房價格同比上漲9.6%，二手房上漲19.1%；上海的新建商品房上漲15.4%，二手房上漲10.8%；深圳的新建商品房上漲44.6%，二手房上漲38.9%；廣州的新建商品房上漲8.2%，二手房上漲10.7%。

至少從四個一線城市來看，不僅完全看不出高庫存的壓力，而且完全延續了過去幾年樓市的火熱。在一線城市的帶動下，其他一些大中城市的房價也在去年歲末略有回暖，去年11月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅已從漲幅回落轉為漲幅擴大，分別比上月擴大0.2和0.3個百分點，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個，下降城市個數分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。

在全國樓市整體過剩的大背景下，無論是購房者還是開發商似乎都已經形成共識，那就是一線城市是眼下為數不多的樓市避風港。不僅是購房者對一線城市的樓市熱情不減，開發商也同樣將資源集中在一線城市拿地，僅以北京為例，去年四季度以來，土地市場幾乎逢拍必出“地王”。

隨著“面粉”越來越貴，未來的“面包”自然也難以便宜。 ? 從資產配置的角度來看，如果將房地產僅僅視為投資品種，可以將房地產和目前市場上的主流投資品種做一個比較。

在資產配置荒的壓力下，目前市場上的主流投資品種收益率普遍面臨收益下滑的局面，國債收益約為4%，銀行理財產品收益略超4%，萬能險在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信托產品約為10%，而股市由于波動性太大，從去年6月份到今年初，股市接連遭遇重挫，大多數投資者在股市基本上都是負收益。相比之下，一線城市的房地產收益則基本上為兩位數，最高者如深圳漲幅甚至高達40%左右，顯著高于目前市場上的大多數投資品種，如果考慮到買房基本上利用了貸款杠桿，這就使得房地產的實際回報率更高。

不過，除了一線城市，其他大多數城市的房地產并不具備這樣的價值，僅以70個大中城市房價來看，去年11月份，大部分城市房價還是處于下降通道，在上漲的城市中，大部分漲幅也基本上在2%以下，可見除了個別一線城市，絕大多數城市的房地產還是不具備投資價值。一線城市由于旺盛的需求和購買力，以及相對稀缺的土地資源，并沒有太多的庫存壓力，由于新建商品住宅供應有限，北京、上海等一線城市其實已經進入了存量房時代，二手房成交量已經超過了新房成交，這也從側面體現了一線城市的供需緊張局面。

從投資的角度來看，目前極其寬松的貸款環境，也為購房者提供了極其便利的條件。大概在2013~2014年，銀行對于住房貸款的發放一度相當謹慎，購房者申請住房貸款相當困難，從2015年以來，銀行重新放松了對房貸的投放，并且將違約率不高的住房貸款視為優質資產，個人申請住房貸款再次變得便利。

更重要的是，在央行連續降息之后，住房貸款利率已是十幾年來最低，目前5年期以上貸款利率為4.9%，如果再考慮到大部分商業銀行對首套房利率執行8.5折的優惠，實際利率只有4.17%，基本上是史上最低房貸利率。對于購房人而言，如果能夠尋找到一個年化收益率超過5%的理財產品，這意味著可以利用房貸做無風險套利。

如果考慮到2016年還有繼續降息的可能，購房者買房的貸款壓力還有繼續減輕的空間，在這樣的背景下，如果從資產配置的角度來看，一線城市的房地產可能仍將在資產荒時代領先其他投資品種。（部分。

存量房時代房價

存量房時代的房價

1.二手房的成交量從哪一年開始超過一手房

隨著存量房時代的到來，房地產業必將加快供給側的改革，城市建設大興土木、大拆大建、“攤大餅”式的粗放發展方式將發生根本變化。shhuang44ss

新的時代正在影響房地產市場的運行機制和調控邏輯，房價將更多依賴市場機制調節，住宅市場會反映出更真實的需求。

2.什么是存量房

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋，相對于增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記

存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房市場也叫做一級半市場，但按照成都市場上普遍對于存量房的理解和我們所經營運作的范圍來說，存量房主要包括開發商開發樓盤的尾盤、開發商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

當樓市的成交量和價格上漲在向低價房梯級轉移的時候，這種追逐高質高價房的趨勢還依然被保留。一些地標性的優質樓盤，漲價卻還熱銷，而那些前期滯銷的樓盤，盡管依然保持低價，在樓市成交量高漲的春季里仍舊還是賣不動。 “存量房就是品質有問題的房子。”這是購房者在接受關于存量房認知調查時，90%的人選擇的答案，配套地出現最多的附加答案是：“不知道存量房是什么。” “好馬不吃回頭草”，在這些購房者心目中，對于沒有一鼓作氣搞掂的東西，永遠是次品。這種局限的思維注定了存量房這類產物的悲劇。存量房在“酒香也怕巷子深”的信息時代究竟在“地下”憋悶了多少年，無從考證。但由于出身名不正言不順，其價值一直被低估和誤解絕對是事實，并且這種低估和誤解仍將在很長一段時間內持續。

業內人士表示：在考慮到長期升值潛力和未來自住需要的情況下，有錢的國內人士與外資主要追逐的是中心城區一些高質高價的樓盤，一些品質相對較差的樓盤，價格再低也難于受到青睞。因此，存量房戰場依舊激戰猶酣。一位研究存量房銷售的內行透露了一個模糊但足以令人震驚的數據，成都存量房總量價值以百億元計。并且95%以上的項目都無法在正常的銷售期內做到100%的銷售。在對存量房沒有一個準確界定和統計的情況下，這種數據的沖擊力，足以擾亂一個人的判斷力。有一組數據更為令人驚訝，90%以上的開發商、代理商，以及專業人士都承認，由尾房、抵押房、查封房等從未實現過交易的房源構成的存量房，品質大多較好。這與購房者觀點截然相反，數據卻驚人地相似。同樣的90%，完全對立的觀點，加上銷售成本顧忌造成的信息不暢，共同鑄就了存量房徘徊在樓市銷售邊緣的悲哀。值得慶幸的是，在北京、上海先后出現存量房處理公司和釋放平臺后，成都最近也出現類似產物，大量代理、中介公司開始介入和重視。也許，存量房名正言順地為購房者所接納，低成本、高效率地盡情釋放的那天為期不遠了。存量房交易量呈逐年上升趨勢，市場上存量房的價格一般是在售新房的70%~90%。存量房改造后銷售后市看好。

3.中國樓市將會呈現一個什么樣的態勢

預測一：市場分化進一步加大，一二三線城市差距越來明顯去庫存的*策下，預計2016年樓市供應整體偏緊。

一線城市由于地價高，產量穩，加上房企也偏愛一線城市，預計一線的量價將繼續向上；但對于三四線城市來說，人口流入的吸引力不強，需求量不高，房價上漲乏力，甚至面臨高庫存、較大銷售壓力時，存在降價走量，以期減少庫存、回籠資金的可能，各線城市之間市場分化進一步加劇。預測二：樓市*策不斷，走向樂觀要想要消化庫存，沒有更多的刺激性*策是不可能的。

限購*策一定范圍的松綁，首付款降低、減少交易環節稅費、公積金貸款*策進一步放松、降息降準等等，由此可見，2016年無論是對剛需還是改善需求的人群來說，都是買房的好時機。預測三：土地成交總量將停滯不前目前中國的樓市整體的庫存都存在一個供遠大于求的失衡狀態，要想“去”庫存，首先肯定要控制入市量，這就必然限制土地的成交量。

預測四：房地產市場波動大當前中國經濟最大的宏觀背景叫增速換擋和結構調整；樓市主基調要著力去庫存；貨幣*策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在四季度瘋狂后或將逐步步入調整期；房市向上，房地產開發投資增速卻向下；地價大漲，土地成交量卻急縮……變數太多，雜糅在一起，預計給2016年房地產市場帶來的波動也比較大。預測五：市場需求結構發生改變16年的為了消化庫存，鼓勵農民進城買房，釋放更多的剛性需求。

雖然三四城市實施效果并不理想，但從年末中央經濟工作會議態度來看，2016年*府會再接再厲通過新型城鎮化等各項*策助力三四線城市去庫存，增強樓市信心。基于此，2016年國內商品住宅市場將向小戶型偏移。

預測六：限購限貸*策不會完全放開預測七：一線城市的房價以二手房價格為風向標土地成交量減少，新房供應量短缺，存量房成交面積逐年上升，處于定價權掌握在賣方市場的存量房時代，一線城市房價以二手房價格為風向標跡象將更加凸顯。預測八：房企多維度經營變革的時代到來房地產市場由“產品導向型”發展為“客戶導向型”，“互聯網+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當降價提議，轉型進入深水區……2016年房企將面臨更加復雜的環境，強者生存，房企多維度經營變革在即。

4.未來房價走勢

房價短期下跌將不可逆轉趨勢，長遠看漲。

這階段的國家*策調控比以往不一樣了，先一系列的調控*策控制了房地產的交易量，開發商回收資金困難，后來是緊縮貨幣*策出臺，央行在5月18號再次加銀行準備金率0.25個百分點達到歷史最高位的20.5%，銀行回收放貸必然使開發商降價銷售回籠資金還銀行貸款。國家統計局數據顯示，5月初以來，各大一線城市房價有不同程度的降價幅度，這種降價潮在國家緊縮銀根的情況下，將在下半年普遍化，二三四線城市會不可逆轉跟隨。

國家*策一強硬的話，誰讀逃不了。長遠來說，人民幣上漲必然繼續帶動物價的上漲，調控不能犧牲經濟為代價，要保經濟增長還得靠房地產帶動，起碼未來10年內是這樣，調控一停，房價還是呈現平穩上漲趨勢。