什么是基準地價和基準房價

1. 基準房價與基準地價

基準房價與基準地價

1.什么是基準地價

基準地價、標定地價和房屋重置價格是本法提出的對房地產價格的估價標準。

城市房地產管理法第33條規定，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。城市基準地價。

是指在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均價格水平。標定地價。

是指標志性宗地在某一時點的價格。所謂標志性宗地，即能代表不同區位、同一用途土地的宗地。

標定地價的價格時點是相對固定的，就是有關部門公布確定的時間。房屋重置價格。

簡單地說，就是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

2.北京亦莊鎮占地基準地價和基準房價是多少

北京市房屋拆遷評估規則（暫行）（二00一年十二月十九日北京市國土房管局）第一條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定，結合本市實際情況，制定本規則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產市場評估價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規則第二條至第七條規定評估確定。第三條房屋拆遷補償價計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價*K+基準房價）*被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價第四條基準地價和基準房價構成區位補償房價。

其中，基準地價，是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價，是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）制定并定期公布。

土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民*府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。第五條 K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。

被拆遷房屋現狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。

第六條被拆遷房屋重置成新價的評估，按照《北京市房屋估價辦法》（京房地評字〔1996〕573號）和《北京市住宅樓房估價技術規范》（京房地評字〔1999〕655號）執行。第七條根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規定，房改危改區內被拆遷私有房屋（不含已購公有住房）的房屋拆遷補償價，按照危改前的市場交易價格，采用市場比較法評估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規定實行產權調換的，所調換房屋的價格按照前款規定評估。第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術標準》（京房地評字〔1999〕656號）執行，也可以按照國家規定的其他評估方法進行評估。

第九條本規則由市國土資源和房屋管理局負責解釋。附件一：住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍一、住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表（見附表）。

二、住宅房屋拆遷評估土地級別范圍一級：西單北大街-西四南大街-西四北大街-地安門西大街-地安門東大街-張自忠路-東四北大街-東四南大街-東單北大街-崇文門內大街-崇文門西大街-前門東大街-前門西大街-宣武門東大街-宣武門內大街-西單北大街；所圍地區及繁華邊界路段外側地區二級：廣安門內大街-廣安門北濱河路-西二環護城河引水渠-三里河路-西直門外大街-北二環路-東直門北大街-東直門外斜街-東三環北路-東三環中路-通惠河-廣渠門北濱河路-廣渠門內大街-珠市口東大街-珠市口西大街-騾馬市大街-廣安門內大街；所圍地區除一級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區。三級：勁松路-廣渠門南濱河路-方莊路-群星路-蒲黃榆路-永定門東濱河路-永定門西濱河路-右安門東濱河路-右安門西濱河路-豐臺北路-蓮花河-西三環中路-太平東路-萬壽路-朱各莊路-西翠路-西八里莊路-西三環北路-長春橋路-藍靛廠路-巴溝路-蘇州街-海淀路-中關村大街-北三環西路-北三環中路-北辰路-北四環中路-北辰東路-大屯路-北苑路-北四環東路-惠新西街-櫻花園西街-北三環東路-西壩河-霄云里南街延長線至亮馬橋路-棗營路-朝陽公園西路-農展館南路-甜水園西街-金臺路-西大望路-建國路-金臺西路南延長線-京秦鐵路-東三環中路-東三環南路-勁松路；所圍地區除一、二級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區。

四級： 1.西四環中路-西四環北路-北四環西路-萬泉河路-頤和園路-清華西路-圓明園東路-雙清路-清華東路-大屯路-北小河-小營路北延長線-小營北路-關莊路-北四環東路-東四環北路-東四環中路-朝陽路-十里堡路南側延長線-通惠河-西大望路-松榆南路-武圣路南延長線-周莊路-南三環東路-南三環中路-南三環西路-菜戶營南路-蓮花河-涼水河西延線-西三環南路-西三環中路-蓮花池西路-蓮花河-西四環中路；所圍地區除一至三級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區 2.望京地區（望京西路-湖光北街-宏泰西街-宏泰東街） 3.酒仙橋地區五級： 1.青龍橋-北五環西路-北五環中路-北五環東路-東五環北路-東五環中路-京秦鐵路-東四環中路-東四環南路-南四環東路-南四環中路-南四環西路-西四環南路-豐臺西路-程莊路-小屯路-吳家村路-八寶山南路-魯谷路西段-京原公路-西五環中路-西五環北路-北五環西路-青龍橋；所圍地區除一至四級地價區外的地區，及繁華邊界路段外側地區 2.清河居住小區 3.上地開發區、國家級軟件園區 4.北苑居住小區六級： 1.朝陽區、石景山區除一至五級地價區外的地區 2.海淀區國家生命園西界-北清路東段-永豐中試基地東界-永豐中試基地北界-永豐中試基地西界-北清路西段-溫北路南段-黑龍潭路-山脊線以南，除一至五級地價區以外的地區 3.豐臺區永定河以東除一。

3.什么是基準地價和標準地價

基地準價是指由*府組織的評估機構根據土地不同的區位、使用性質、容積率、級差收和供求狀況等因至少而確定的地價，是土地使用權出讓價格的依據。

【標準地價】為限制土地所有權人申報地價而確定的價格，為人民申報地價的標準。土地管理部門依據地段相連，地價相近，或地目相同之土地抽查其市價或收益價格劃分等級，再就各等級內抽校之宗地單位地價，以其算術平均數中位數或眾數定為各該等級的平均地價。

各等級的平均地價經土地管理部門報請*府核定公告后稱標準地價。作為各該等級內土地所有權人申報地價之依據。

例如*省依土地法第150條及第151條規定，地價調整應抽查二年以內土地市價或收益價格。以為查定標準地價之依據，依據調查結果，就地價相近及地段相連或地目相同之土地，劃分為地價等級，并就等級內抽查宗地的市價或收益價格，以其平均數為各該地價等級的平均地價，再經由該主管地區地*機關公布后即為標準地價。

標準地價雖非每宗地的真價，但為某一區段或某一等級內一般地價的平均近似價額，土地所有權人可依此標準地價斟酌伸縮申報自有宗地的確實地價，以期征稅時，納稅人的負擔就大致公平。故土地法規定此種地價為人民申報地價之標準。

4.房價決定地價還是地價決定房價

這么說不準確，應當說，早期地價是影響房價的一個主要因素，后期房價是影響地價的一個主要因素。

舉個例子，有一大片空地，你買下了蓋起房子，那么你的房子要賣的時候，地價影響了你的房價，其它影響房價因素是材料、人工等。

房子賣出去，住人，做工廠，做公司等等，時間久了，房子慢慢不夠用了，這時你想在買地皮蓋房子，地皮的價格，不會按照原先地皮賣的價格賣給你了。因為房子慢慢變成稀缺商品，升值了。人工、材料不會有大變化，因為人工和材料相比于早期的供需變化不大。

那么地皮的價格就上漲了

但這只是表面因素，內在因素是供需關系的變化影響了地價和房價的變化。學學經濟學就知道了

5.拆遷補償款如何計算

住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。

計算公式為：房屋拆遷補償價=（基準地價*K基準房價）*被拆遷房屋建筑面積被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。

根據《市房屋拆遷評估規定（暫行）》的規定，房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規定確定。

土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民**在市國上房管局規定的幅度內確定。并報市國土房管局備案。

6.到底是房價決定地價還是地價決定房價

很簡單，地價影響房價，房價有反過來推動地價。就像鋼鐵影響汽車價格一樣。

關鍵問題是：我國居民安居的土地應為無償定量提供的，這樣房價就應該是由建設成本決定。因為土地歸全民所有，*府只是負責管理，就像主人和管家的關系一樣。可中國的土地全民所有權被*府剝奪又高價賣給居民，并且隨著房價提高而提升土地出讓金以牟取暴利。這樣房價又推動土地價格上漲。

所以，老百姓看到的是房價飛漲，而一旦房價有回落跡象，*府就會積極托市，與開發商一起維持暴利。

7.什么是基準地價和標準地價

【標準地價】為限制土地所有權人申報地價而確定的價格，為人民申報地價的標準。土地管理部門依據地段相連，地價相近，或地目相同之土地抽查其市價或收益價格劃分等級，再就各等級內抽校之宗地單位地價，以其算術平均數中位數或眾數定為各該等級的平均地價。各等級的平均地價經土地管理部門報請*府核定公告后稱標準地價。作為各該等級內土地所有權人申報地價之依據。例如*省依土地法第150條及第151條規定，地價調整應抽查二年以內土地市價或收益價格。以為查定標準地價之依據，依據調查結果，就地價相近及地段相連或地目相同之土地，劃分為地價等級，并就等級內抽查宗地的市價或收益價格，以其平均數為各該地價等級的平均地價，再經由該主管地區地*機關公布后即為標準地價。標準地價雖非每宗地的真價，但為某一區段或某一等級內一般地價的平均近似價額，土地所有權人可依此標準地價斟酌伸縮申報自有宗地的確實地價，以期征稅時，納稅人的負擔就大致公平。

基準房價與基準地價