榮觀房產網房價和樓面價關系
1.樓面價影響房價
在土拍結束后，總會有專業數據給出某片區的“樓面價”，隨著2015年房產市場回暖，土地市場也持續走俏，樓面價也隨之水漲船高。根據2015年10月份北京房價走勢最新消息，豐臺區豪宅扎堆，樓面價也達到了前所未有的高度，那么，樓面價是什么，與房價有什么關系？
樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。樓面價的計算公式為：樓面價=土地總價格/ 建筑總面積，其中建筑總面積=土地總面積*容積率。
樓面價決定房價？
樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。而商品房的最終售價包括了樓面價，開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。盡管房價成本是個揭不開的謎，但不得不承認，樓面價是這個成本之謎的關鍵。
關于樓面價與房價，通常有3大誤區。
誤區1、樓面價高房價就一定高
答：不一定，開發商也會根據自身、周邊情況作出合理價格。為了回本，少賺點也沒事啊！
誤區2、樓面價低房價就一定低
答：不一定， 大部分人也肯定有這樣的想法，樓面價低它的房價肯定低，不會高到哪里去。我想說，有這樣的想法的人，真是too yang too simlpe!
樓面價誤區
誤區3、房價一定會低于樓面價
答：在市場情況特別不好，或者是開發商揮淚大雙甩賣的時候，房價也會出現低于樓面價的時候，假如你在這個時候去買房，那小編就要恭喜你了！！！這真是千年難遇！
樓面價高，說明開發商對房地產市場還是很有信心，且不說北京房價走勢最新消息表明樓面價又漲。樓面價高，房價肯定也會高，這也說明開發商有極大的信心。當然，也有不少成交價低于預期的，也說明了不少開發商因為配套、競爭對手等原因顯得底氣有點不足。
（以上回答發布于2015-10-23，當前相關購房*策請以實際為準）
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2.簡述容積率、樓面地價與房價的關系
在地皮價格一定的情況下，容積率越高，樓面價格就越低；房價要考慮的因素主要取決于房產的位置、地產商心理的預期和銷售的情況，樓面價格一般情況下只占總投資的20%左右，對房價沒有實質性的影響。
1、樓面價=土地總價格和建筑面積的比值。
2、其中建筑總面積=土地總面積乘以容積率。（由此可見，在土地面積一定的情況下，容積率與建筑面積正相關。一些樓盤的地下室不算容積率的面積）。
3、無論是容積率還是樓面地價都不是房價的決定性因素，最終的決定性因素與廣告、商家的心理預期、樓盤的銷售情況、人力成本等有很大的關系。
土地總價格要包含購買土地時產生的所有支出；容積率就是用實際建筑的總面積/土地面積，比如在一萬五千平方的土地上建18000平方的房子，那么它的容積率就是1.2。
假設一個小區土地價格為80萬/畝，容積率為2的話，兩種方式得出樓面價：樓面地價=800000*0.002/2=800元/平方米（0.0015畝是1平方米）。樓面地價=800000/(666.6*1.5)=800元/平方米（一畝約666.7平方米）
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