國中城市與房價的關系

城市與房價的關系

1.中國房價與城市化進程的關系

城市化進程的衡量標準有很多，最主要的是人口，城市化的程度也是由城市人口的占有比重決定的。

而成為一個城市人，最實在的立足點還是在房子上。房子會直接關系到你是否會停留和居住在此城市（對于大部分人是這樣）。

一個城市的發展潛力大小大會直接影響農民的多少進入這個城市，而房價的高低也會影響這部分人是停留慢慢定居下來或者還是繼續打工。這就必然會影響到一個城市的城市化進程了！上面提到*府為什么控制價格不堅決，也是由于房地產的特殊原因決定的，簡單的說國家發展過程中儲備了大量的經濟泡沫，房地產為了提升GDP，占了絕大部分的比重，如果國家強制進入控價，這樣會造成泡沫的破滅，直接會影響到經濟的持續快速的發展，所以國家*策在這塊只是邊緣的控制采取“隱形的手”來控制，讓房價平穩的發展。

2.一個城市的房價受哪些因素影響

第一個因素當然是經濟問題

經濟越發達的地方人們財富越多，對產品的購買力也就更強，直接推動了需求方的增長，在原本的房子庫存量下導致供不應求，房價自然上漲。相反，經濟發展欠發達的地區房價則處于低位。

再者，我們一直強調，房子的價值等于房子周邊國家公共配套的價值總和，當一個城市經濟發展狀況較好時，它會有更多的資金用來建設自己的城市基礎設施配套，隨著這些配套的增長，房子的價值也得到增長。

第二個因素是人口流動

一個城市的房價是由人口流動決定的，流入的人口越多房價就越高，流出的人口越多，房價就越低。

第三個因素是城市的產業結構

城市的產業結構是指一個城市一、二、三產業的比重，第一產業通常是指農業，對于城市來講，農業比重很低，所以講一個城市的產業結構主要是講第二產業和第三產業的比重。

我們說，人往高處走，人口流動本質上就是高端產業對人才的吸引，帶來了財富的重新分配機會。因為高端人才的收入更高，當某一個地區擁有更多高端人才的時候，必定會成為該地房價的支撐。

第四個因素是土地供應

很容易理解，當土地供應越多，能夠建造的住房相應的會增加，同樣的用供求關系來解釋，房價的變化也就有所預期。

總而言之，房價的變化以人為中心，一個城市流入的人口越多房價就越高，流出的人口越多，房價就越低，特別是高端人才的流動。

3.城市發展和房地產的關系

中國的房地產市場狀況房策網 2006年是“十一五”規劃的開局之年，對國土資源部門來說，土地市場和房產市場的協調配套發展、市場化配置資源的基礎性作用等深層次問題仍在探索之中。

2005年的土地*策起到了保持穩定總量供應、調整房產結構、保持房價穩定的作用。與之相比，2006年，土地宏觀調控*策仍在進行中，土地作為宏觀調控的重要手段，偏緊仍是其主調。

在此基礎上，全國各大城市的土地市場也有所變化，譬如在招拍掛細則、對閑置土地的處理辦法和地價調配上均有所調整。與此同時，城市建設用地供應得到理性調控，建設用地供應結構日趨合理；房地產用地與去年相似，仍向中低價位普通商品住宅傾斜，適應穩定房價的要求；招拍掛和有償出讓土地方式比重進一步加大；建設用地供應的地區結構逐步協調以適應不同地區的經濟發展。

針對2006年以來全國土地市場行情的變化，新地產策劃機構聯合專業研究機構對全國50個城市的土地市場進行了分析并形成本報告。四直轄市（北京、上海、天津、重慶）土地市場綜述自國家宏觀調控*策實施以來，北京、上海、天津、重慶這四個直轄市加大了土地供應的調控力度，土地供應結構不斷完善優化，區域分布日趨合理，房地產開發企業對市場的預期也逐步回歸理性，地價、房價在一段時間內增幅過快的趨勢得到了有效的調控，而且隨著調控*策效應的進一步顯現，土地供需將維持在較為均衡和理性競爭的狀態，地價、房價的漲跌空間都將縮小，走勢趨于平穩。

（一）土地供應結構不斷優化為貫徹落實《**辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，各地加大閑置土地處置力度，積極開展閑置土地清理收回工作。北京、天津、重慶、杭州、廣州等地相繼制定了配套措施，重慶市對閑置兩年以上，建設單位無能力開發的，由國土部門依法收回75.3公頃；對由于*府或*府部門的原因造成項目不能實施的，區別不同情況采用補償、置換或延期開發方式解決198.4公頃；廣州市無償收回57宗、共139.4公頃的閑置地；上海全市共有20余宗、約100公頃土地，通過“騰籠換鳥”或“易主”、“改性”等方式重新開工建設，約30余宗100多公頃土地重新約定了開工時間。

從全國情況看，今年上半年，全國房地產開發用地利用存量建設用地比例為69%，比去年同期提高了9個百分點，其中二季度利用存量建設用地10094.9公頃，比一季度增長53%，表明各地在新增用地受到嚴格控制下，積極盤活存量，改變了以往房地產開發主要靠增量建設用地的局面。北京市在嚴格土地管理的同時，根據土地市場的供需情況，本著區別對待，有疏有堵，有保有壓的精神，適時調整土地市場供應量，增加對經濟適用房和普通商品房用地的供應，繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。

近期，北京市將陸續推出 36宗土地入市公開交易，以有序供應，滿足市場需求。在北京市 2005年度土地供應計劃中，充分考慮了房地產用地。

在6500公頃的年度供應計劃中，房地產用地為1950公頃（其中：經濟適用房 200公頃；住宅商品房 1750公頃），占全年計劃土地供應總量的30%。今年 1~7月份，北京市供應住宅用地面積 297公頃，規劃建筑面積500萬平方米。

其中，出讓住宅用地 180公頃，規劃建筑面積28萬平方米，出讓住宅用地55宗，成交價款21.67億元，土地純收益12.74億元；劃撥住宅用地117公頃，規劃建筑面積 226萬平方米。與2004年同期相比，住宅土地交易量、建設用地面積、規劃建筑面積等相對下降。

為防止土地資源閑置，遏制炒賣土地，規范土地市場。8月初至9月底，北京市國土資源局分兩次宣布，北京摩根投資有限公司摩根中心寫字樓等45宗土地，因受讓方未按《北京市國有土地使用權出讓合同》約定的期限付清全部地價款，因而被該局解除土地出讓合同，收回國有土地使用權。

據該局有關部門透露，對被收回土地的違約開發商如何處罰，尚在研究之中。但是有一點十分明確，對拆遷基本完成的項目，如果開發商要重新獲得原土地使用權，必須在規定的期限內提出書面申請，參加上市競買。

上海市著重優化土地供應結構，增加中低價商品房和配套商品房用地的供應，以遏制日益高漲的房價。上海市全年初步安排經營性用地計劃 3000公頃，其中用于配套商品房和中低價普通商品房建設的 2000公頃。

從計劃執行的情況看，目前，配套商品房和中低價普通商品住房供地已經基本落實。最新的一項調查表明：上海商品住宅銷售價格持續下降，成交繼續低迷。

央行發布的 2005年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，上海市只有 7.3%的居民準備在未來三個月內買房，比上個季度又下降了 3.7個百分點，達到歷史最低點。重慶房地產開發土地供應量增加。

重慶市作為年輕的直轄市，由于大城市大農村的市情，隨著城市化進程的加快，基礎設施的完善，農村剩余勞動力進入城鎮，住房有效需求增加，因此，房地產開發土地供應面積增加。據統計， 2005年 1~9月，重慶市土地交易中心成交土地 157宗，較去年同期增長 3.29%，成交面積、可建筑面積、成交金。

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