榮觀房產網棚戶區改造房價漲
1.為什么三四線城市房產買的人還少 房價卻一直在漲
三四線城市房產買的人少，但房價卻一直在漲的主要原因是棚改貨幣化。
根據常住人口增速來看，三四線及以下城市的人口增速一直處于0.3%左右，低于全國人口平均增速0.5%，也遠低于一線城市和二線城市的人口增速。雖然三四線人口依然在外流，但一個事實是，三四線的房價從去年開始卻實打實經歷了一波大好行情。
究其原因，棚改貨幣化釋放了大量的當地的購買力，是推動三四線房價快速上漲的一個重要原因。此外很多在一二線工作的人，在一二線高企的房價和老家三四線房價快速上漲的壓力下，選擇了現在三四線置業。
但從中長期來看，一個城市的房價能否維持長期上漲，最主要還是看當地人口能否保持長期增長。三四線樓市在去庫存指導下，雖然市場表現活躍，房價一漲再漲，但三四線人口一直處在外流狀態，在這輪棚改貨幣化完成后，房價增幅空間可能也會隨之消失。
對于在大城市打拼的年輕人來說，雖然一二線的房價可能是我們暫時承擔不起的，但大城市提供的機會確為我們帶來了更多可能性，暫時買不起就來嗨住為自己租套好房子吧。
2.棚戶區改造資金收緊能否抑制樓市“虛火”
7月3日報道，全國各地，特別是三四線城市的樓市持續火爆，引發了社會廣泛關注。
為了遏制快速上漲的房價，管理部門不得不多次出手。除了各地*府加碼限購力度，住建部也分別約談了12個房價上漲過快的城市，同時對導致房地產亂象的行為展開專項檢查整頓。
不過，最讓房地產市場感到震驚的消息是棚改資金有可能要收緊了。我國棚戶區改造工程由來已久，早期的棚改基本以實物安置為主，也即對拆遷戶給予相應面積的住房進行補償。
到2015年，由于房地產市場出現了庫存增加的壓力，為了推動樓市“去庫存”的進程，管理部門提出了由實物安置為主轉變為貨幣補償為主的做法。不過在一二線城市，依然保留實物安置為主、貨幣補償為輔的棚改模式，但在庫存壓力較大的三四線城市，貨幣補償為主、實物安置為輔的模式很快就占據了主流。
值得注意的是，在2016年和2017年的*府工作報告中，均有“提高貨幣化安置比例”的明確提法。以貨幣補償為主的棚改模式一度被認為是“金融創新”的典范，其具體做法是央行通過低息PSL（抵押補充貸款）向國開行發放貸款，國開行通過棚改專項貸款向地方*府發放貸款，地方*府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，地方*府拆遷賣地后償還國開行貸款，國開行償還央行貸款，從而形成資金流的閉環。
在這種*策的推動下，全國城市，尤其是三四線城市很快出現了供需兩旺的局面。其中的原因是，大量資金進入開發商手中，形成了新的供給能力。
但與此同時，獲得大量現金的拆遷戶又具有較強的購房需求。據統計，2016年*府計劃進行600萬套棚戶區改造，實際完成606萬套；2017年計劃600萬套，實際已完成609萬套。
貨幣補償為主的棚改模式使得棚改貨幣化的安置率一再提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。貨幣化安置的數據在今年前5個月就已用掉了4300多億，而今年的指標其實也只有6000億-7000億。
就這樣，前陣子尚在為“去庫存”發愁的樓市，突然變成了供不應求的市場，樓市價格也出現了大幅上漲。這其中，棚改資金的助推“功不可沒”。
據有關研究，在2015至2017年期間，棚改貨幣化去庫存面積占當年商品房銷售分別為11.9%、15.9%和21.2%。假如剔除棚改貨幣化對商品房銷售的影響，那么商品房銷售增速將下降至-2.9%、16.9%和4.2%。
顯然，棚改資金的收緊，將有助于降低樓市的“虛火”。雖然國開行對棚改資金斷供的消息予以了否認，但管理層對棚改貨幣化模式的擔憂增加卻是事實，“提高棚改貨幣化安置比例”的提法也不見了蹤影。
這預示著過去幾年依靠棚改資金推動樓市的模式就此要終結，房地產市場將重新回歸到理性發展的軌道。
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