榮觀房產網加強房地產管理
1. 淺談如何做好房地產公司的管理工作
當前，隨著國家宏觀調控力度的不斷加強，房地產企業的發展形勢空前嚴峻。
在這種形勢下，地產公司的管理已經成為影響企業效益的重要因素，企業的管理方式和手段直接決定了其未來的走向。通過近期公司組織的培訓學習以及平時的個人思考，我想就關于怎樣提高地產企業的管理素質與管理水平，提幾點自己的粗淺想法：一、要想達到一個好的管理效果，提升自己的管理素質與團隊的管理水平，首先就是對自己的本職工作的熟練掌握，這不僅體現在日常的部門工作本身，更體現在與部門工作相關的業務的學習中。
以我為例，作為一個剛畢業不久的大學生，接觸營銷工作的時間并不長，雖然之前接觸過營銷的理論，但是能夠運用在現實實際中的少之又少。現實的工作更加要求我能夠根據當地的實際情況來安排現實的工作內容。
然而現實里的東西操作起來會跟理論相差很遠。但是，任何現實的活動缺乏了理論的支撐與引導都是不會實現長久成功的，所以我個人認為，雖然理論知識在某個階段看似與現實聯系不夠緊密，發揮作用不夠明顯，但決不能因此忽視理論知識的學習，只有依靠扎實全面的理論功底，才能將工作做久、做牢、做強。
以前在學校的時候是先學理論，然后通過案例的學習，把理論結合到現實實踐中來，而現在則是在工作的過程中，從實踐中去尋找有用的理論來作為自己的指導，這樣尋求出來的理論才會是經久不衰，且為實踐所檢驗的，極具教育指導意義的理論。就目前來說，有關于營銷手段的應用環境及優劣勢分析，營銷策劃的合理性與有效性，消費者行為與心理的分析，市場需求與供給的預測分析，市場宏觀環境與*府*策對房地產市場、購房者的影響等等，都需要我們去進一步地學習。
要言之，一是要熟練掌握本職工作的方法與流程，二是要進一步學習更加高效的知識和理論來為自己的工作保駕護航，提高工作效率，提升工作效果。二、團隊精神的培養與溝通協調能力的提高是一個公司保持年輕活力、快速高效運行的必備條件。
團隊精神體現在公司的所有員工都能夠朝著一個明確的目標去努力去奮斗，能夠為了這個目標去奉獻出自己的時間、精力與智慧。當這個目標達成的時候，員工會感覺到自己的人生目標也得到了實現，自己的人生價值也得到了證明。
因此，必須讓員工真正能夠融入到企業的工作中來，以主人翁的態度去做好每一件事情，過好每一天。這樣，大家就有了共同的可以預見的清晰明確的目標，那么所有人都會朝著這個目標去努力，大家工作就會更加有動力，辦起事情來也會更加有效率。
團隊精神與共同目標不僅僅局限于我們房地產公司內部，它更多地應體現在與房地產公司相關的各個合作方，從總包、分包，到廣告媒體等等，我們都應該與這些利益相關方建立一個共同的目標，大家都為了這個目標去努力，實現共贏。如何尋求到這個共同的目標并實現它很需要我們的智慧。
溝通協調能力體現在公司對內對外兩個方面。對內，能夠有效的與公司各個層面的工作實現快速準確的對接，這樣，公司的治理水平無疑會上升一個臺階。
對外，能夠與利益相關方順暢地進行溝通交流，使合作完美進行，那么公司就會快速盈利。這兩個方面關系到公司自身運行的效率以及公司的盈利能力。
團隊精神的培養有賴于公司合理而又明確的目標制定，溝通協調能力則有賴于員工在工作過程中自覺的培養與提高。三、規范操作，標準化流程的建立。
我們房地產公司剛剛起步，各種工作都處在探索的階段，但我相信成功是可以復制的，一個盈利的項目必然要依靠良好的管理，而這種管理是可以復制到其他項目中去的。雖然各個地方的*策法規不同，但是在統一的體制下，很多東西都是相通的。
所以目前標準化流程的建立會對我們今后的發展產生不可估量的促進作用。我們通過標準化操作來積累經驗，從而建立起一套行之有效的管理體系，以后當我們有新的項目的時候，就可以拿來就用，省時省力。
這個標準化流程需要一個從上而下的貫徹體系，上要有人有部門來牽頭促進，下要要遵守規范，嚴格執行。這樣，通過熟練的標準化的操作技巧簡化掉操作過程，提升了工作效率。
四、一定要保證每天的學習時間。現在這個信息時代，每天的信息撲面而來，關于房地產的*策法規也是一天一個樣，一定要保證自己對這些信息的敏感度，要不斷提高自己應對變化的能力，否則就會被市場迅速淘汰掉。
以上便是自己的幾點拙見，對于剛走出校門踏入社會的我來說，自己的一些想法可能還遠不夠成熟，希望在實踐中能夠快速吸取他人的長處，及早成長，為公司貢獻越來越多的力量。
2. 工商局如何加強對房地產市場的管理
工商行*管理部門應從以下幾個方面加強對房地產市場的管理：一、房地產經營主體的市場準入管理。
按照《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》和企業登記管理的有關規定，加強對房地產開發企業和房地產中介服務機構的審核登記，對不符合法定條件的，一律不予登記注冊。對未取得營業執照或雖有營業執照但超范圍從事房地產經營活動的，要予以查處。
二、房地產廣告管理。依據《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》，重點查處下列違法違規廣告行為：未辦理國有土地使用權出讓、轉讓手續而擅自開發建設的房地產項目的廣告；未辦理房地產項目建設有關手續，或手續不全的廣告；工程質量驗收不合格，權屬有爭議以及*府限制銷售等不具備銷售條件的廣告；未取得商品房預售許可證的廣告；向購房者的承諾與實際情況不符或根本無法兌現的各種價格優惠、服務標準、環境和配套設施、物業管理等內容的違法違規廣告。
三、規范商品房買賣行為。工商行*管理機關要引導和督促房地產經營企業使用《商品房買賣合同示范文本》，督促、指導房地產經營企業按照約定的期限、面積和質量履行合同，按規定的向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并按約定承擔保修責任。
對于售房合同中損害消費者權益的格式條款，應責令其改正。對利用合同對消費者進行欺詐，損害社會公共利益的行為，要依據國家工商行*管理總局《關于查處利用合同進行違法行為的暫行規定》依法追究其行*責任。
四、處理房地產消費糾紛。利用“12315”舉報網絡，受理消費者房地產方面的申訴，積極調解消費糾紛，查處侵害消費者合法權益案件。
五、對房屋中介活動管理。查處房屋咨詢、信息服務企業超范圍經營房屋中介，房屋中介公司擅自設立分支機構，無照經營和欺詐經紀活動。
六、建立房地產經營企業的信用公示制度。按照國家工商行*管理總局關于企業信用分類監管措施的要求，做好房地產經營企業的信用分類工作，并按不同的類別實施不同的監管。
要建立市場經營主體不良行為和良好行為記錄管理體系，并在網上進行公示，以懲戒違法者，鼓勵守法者。
3. 如何加強房地產土地管理
一、統一思想，加強部門協調配合 地方各級國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）主管部門要深入學習領會國發10號文件的指導思想、任務要求和*策規定，充分認識進一步加強房地產用地和建設的管理調控，是堅決貫徹落實國發10號文件*策、繼續抑制房價上漲、促進房價地價合理調整的重要任務，是增加群眾住房有效供給、維護群眾切身利益的迫切需要，是促進城市建設節約用地、科學發展的重要舉措。
各級國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）主管部門要統一思想認識，明確工作職責和任務，在*府統一領導下，加強協作、形成合力，從當地房地產市場實際出發，在嚴格執行法規*策、加強管理監督、認真查處違法違規行為等各項工作中主動協調配合，落實各部門責任，努力開展工作，促進房地產市場持續向好發展。 二、強化住房用地和住房建設的年度計劃管理 地方各級住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）、國土資源主管部門要按照住房建設規劃和編制計劃的要求，共同商定城市住房供地和建設的年度計劃，并根據年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊。
省級市和市縣國土資源主管部門應及時向社會公布供地計劃、供地時序、宗地情況和供地條件，接受社會公眾監督，正確引導市場預期。要根據住房建設計劃落實情況，及時合理調整供地計劃。
要在確保保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量70%的基礎上，結合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。在房價高的地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。
要在盤活利用存量土地的同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地以及農轉用計劃指標，應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。
三、加快推進住房用地供應和建設項目的審批 （一）加強保障性住房用地監管。省級住房城鄉建設主管部門要監督市、縣按確定的保障性住房、*策性住房的建設任務，盡快編制建設項目、落實資金。
省級國土資源主管部門要督促市、縣依據項目確定和資金落實情況，及時辦理供地手續。對已供應的保障性住房建設用地，市、縣住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）等部門要督促建設單位抓緊做好開工前期工作，促其按期開工建設。
要加強對保障性住房項目建筑設計方案的審查，嚴格落實國家關于保障性住房的建筑面積控制標準，嚴格按照規劃要求同步建設公共配套設施。 對已供應的各類保障性住房用地，不得改變土地性質和土地用途，不得提高建設標準、增加套型面積。
對改變上述內容的保障性住房建設項目，有關主管部門不得辦理相關手續，已作為商品住房銷售的，要依法沒收違法所得并處以罰款。 （二）加快住房建設項目的行*審批。
市、縣國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃）主管部門要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設項目行*審批快速通道，規劃主管部門要在受理后10天內核發建設用地規劃許可證，國土資源主管部門要在受理后10天內核發國有土地使用證，規劃主管部門要在受理后60天內核發建設工程規劃許可證，建設主管部門應當要求限時進行施工圖審查和核發施工許可證，房地產主管部門要嚴格按規定及時核發商品房預售許可證。各部門要及時互通辦理結果，主動銜接，提高行*辦事效率，加快住房項目的供地、建設和上市，盡快形成住房的有效供應。
四、嚴格住房建設用地出讓管理 （一）規范編制擬供地塊出讓方案。市、縣國土資源主管部門要會同住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）主管部門，依據土地利用規劃和城鎮控制性詳細規劃協調擬定住房用地出讓方案。
對具備供地條件的地塊，規劃、房地產主管部門要在接到國土資源主管部門書面函件后30日內分別提出規劃和建設條件。擬出讓宗地規劃條件出具的時間逾期一年的，國土資源主管部門應當重新征求相關部門意見，并完善出讓方案。
土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法，沒有糾紛。
（二）嚴格制定土地出讓的規劃和建設條件。市、縣規劃主管部門應當會同國土資源主管部門，嚴格依據經批準的控制性詳細規劃和節約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質、開發強度、住宅建筑套數、套型建筑面積等套型結構比例條件，作為土地出讓的規劃條件，列入出讓合同。
對于中小套型普通商品住房建設項目，要明確提出平均套型建筑面積的控制標準，并制定相應的套型結構比例條件。要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。
市。
4. 學習房地產公司管理應該從哪些方面入手
我國的房地產業的發展速度很快，國內的地產公司也越來越多，競爭越來越激烈。
廣大地產公司要想生存發展，就必須結合實際建立公司的發展戰略并切實執行。本文以一地產公司為例，來探討了發展戰略的建立過程。
1 企業基本情況 某地產公司成立于上個世紀80年代，后經股份制改造成為公眾上市公司。是國家房地產開發一級資質企業。
目前已發展成為總資產50億元，凈資產14億元，形成了集房地產開發、酒店經營、倉儲物流于一體的大型綜合性企業集團。 公司第一大股東為*府部門，第二大股東為某民營企業，其余為公眾上市流通股。
公司主業：房地產開發是公司主導產業，公司已開發房地產逾兩百萬平方米，在房地產開發企業排名中多年來均列市前列。公司曾被評為中國房地產品牌企業20強之一。
目前，公司已將開發項目拓展到異地多個城市，在房地產開發經營方面基本形成了可持續發展的格局。公司輔業：物業管理，物業經營，酒店。
公司近年總資產及凈資產均在增長，但凈利潤、凈資產收益率在逐年降低，2003年及2004年這兩年，凈資產收益率在5%左右，低于同期銀行貸款利率；資產負債率在逐年升高，2003年及2004年這兩年，資產負債率超過70%。 2 SWOT分析 公司的優勢包括：規劃及建設大型社區環境的能力；建筑質量管理控制能力；業已建立的良好信譽；數年房地產開發，積累了項目運作經驗；目前資金雄厚。
公司在以下方面存在不足：土地儲備量；市場研究和產品定位能力；市場營銷及銷售能力；工程成本控制能力；融資能力。 公司面臨的機會有：消費者越來越傾向于購買自然環境優美、文化氛圍高尚的小區；市場的潛在需求；房地產業重新洗牌，為優勢企業的快速發展提供了良好的平臺。
公司面臨的挑戰包括：海外超大型地產商的進入，可能加快經濟發達地區房產市場整合的速度，留給公司發展壯大的時間變短；國內一些有實力的大型地產商跨區發展，建設大規模環境優美的社區，成為公司在全國各地的強大競爭對手；房地產在現階段利潤率處于中高水平，且進入市場相對容易，大規模投資者有可能繼續進入，而使競爭加劇；房地產開發屬資金密集性行業，公司在融資能力相對單一的情況下，資金成為影響其房地產開發的瓶頸問題；其他房地產企業的快速發展，加速了房地產企業的“分化”運動。 3 企業發展戰略的制定 根據目前我國房地產市場現狀，結合公司自身實際情況，為公司制定的發展戰略如下。
3.1企業定位 企業主業：以房地產為核心，將房地產開發做大做強。 企業輔業：酒店經營發揮酒店的品牌優勢，進一步提升服務水平，擴大客戶資源，在競爭激烈的酒店行業保持住優勢地位，在綜合效益上進一步挖潛，實現品牌效益雙豐收；物業管理進一步提升客戶服務水平，為提升產品的附加價值服務，為房地產開發服務；倉儲物流進一步整合資源，提升服務檔次，建設成為現代物流基地。
3.2贏利模式規劃 就目前情況下，公司逐步走向全國，對本地項目而言，可以考慮組合投資，即房地產出售、租賃和自用后在出售幾種方式相結合；對外地項目而言，根據發展定位，暫不考慮進入商業房地產，而是以住宅為主，只限銷售，不考慮出租，這種情況下，首先要借鑒其他企業的標準化模式，將項目開發過程的管理流程化，最大限度的降低風險，并保證所開發項目的質量。其次要從項目的“附加值”入手，不同地區的項目，結合當地的實際情況，有重點的進行系統定位，創造出能被消費者感知的創新點，從而確定企業在行業中的位置、產品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
3.3公司五年戰略發展目標 未來五年，以提升房地產業的綜合競爭能力為核心，以拓展房地產業的市場空間為重點，將房地產業作大作強，以物業經營、酒店、物流為輔助，發展成為國內知名的專業的房地產綜合服務提供商。在總資產、凈資產收益率、凈利潤等方面進入全國房地產開發企業前列。
在多個城市區域開發，完成全國性戰略布局。確保每年凈資產收益率、凈資產增長率在一個良好水平；根據公司的贏利計劃制定土地儲備及房地產開發計劃。
4 發展戰略實施措施與途徑 4.1重點城市布局，土地儲備增加，年開發量增加 形成多個重點城市開發格局，完成全國發展的戰略布局；土地儲備和年開發量逐年增加：公司要繼續增加土地儲備，確保每年土地儲備量。 4.2設計策劃領先 設計策劃作為房地產公司的龍頭，對公司而言，整體策劃水平偏低，今后房地產開發項目應該以精品策劃為目標。
應該從以下幾方面入手：一是前期調研流程化，前期調研要細、要精，為準確的市場定位服務；二是規劃設計精品化，規劃設計階段，除對選擇的設計單位進行嚴格挑選外，還應提交給設計院詳盡的設計任務書，并對設計成果進行嚴格的評審，以精品來要求，避免出現重大設計變更；三是設計策劃客戶化，設計要充分考慮其實際生活需要，設計出合理的戶型、小區環境等。 4.3成本控制最優化 成本控制作為企業的基本戰略之一，核心思想就是企業必須擁有成本優勢，而成本優勢永遠是企業追求的目標。
成本控制，應著重考慮以下幾個方面：成本預算；施工成本控制；。
5. 如何加強房地產管理
一、改革房地產管理體制，實行*企分開 1。
建立、健全房地產行*管理機構。各省、自治區建設廳、建委應設立房地產管理分局（所）。
2。各級房地產管理局是同級人民*府行使房地產管理的職能機構，其主要職能是貫徹*和國家的規、法令和*策。
房地產管理機構要由過去的直接管理轉為宏觀管理。 充分發揮房地產管理機構的規劃、指導、組織、協調、監督、服務作用。
3。依照所有權和經營權分離的原則，房地產管理機構要用經濟合同形式確定與經營單位之間的責、權、利關系。
企業對國家授予其經營管理的財產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。 4。
房地產行業中的各種經營單位，包括房地產開發、經營，房屋修建，建材生產及供應等單位，要積極創造條件，逐級由事業單位轉為企業，新組建的應一律實行企業經營。 房地產交易所、科研所以及設計所等單位，要實行事業單位企業化管理，辦成獨立核算、自負盈虧的經濟實體。
二、增強企業活力，發揮房地產企業的經營機制作用 1。要推行企業經營承包責任制，搞好企業內部的配套改革。
對公有房屋可實行個人租賃管養承包、集體租賃經營承包、集體專項承包、百元產值利潤工資含量包干制度等經營承包方式。 房地產管理局可試驗通過選聘、考聘、招標等競爭方式確定所屬經營單位的經營承包者。
承包基數和比例，定額和取費標準，均應由各地房地產主管部門根據當地平均先進水平科學地確定，并嚴格考核、檢查、驗收制度。 加強企業管理基礎工作，各類房地產企業應逐步推行標準化管理，建立、健全各項規章制度。
努力達到工作有程序、管理有規范、核算有論據、考核有指標。 2。
改革企業內部的分配制度，有效地調動職工的積極性。企業的內部分配與企業的經濟效益掛鉤。
企業可以按照國家工資改革的原則，試行多種形式的工資制度和獎金分配辦法。 3。
企業應逐步實行勞動優化組合，建立企業內部待業制、聘用制、除名、辭退、解聘等用工制度。 三、搞活房地產經營 1。
大力開辟第三產業用房。房地產管理部門和房屋所有權單位，要有計劃地把臨街、繁華地區的房屋、場地，開發改造為營業性用房，租賃給企業或個人，或以聯營等形式開辦工商服務業。
新開發的鋪面房可以實行協議租金、合股分成等。 承租工商用房者轉租柜臺、櫥窗等，應向原房屋所有權者交納協議租金。
2。房地產企業可以開展房地產吞吐業務。
對一些買進的房屋進行裝修，提高使用價值，再行出售；也可以在有關規定范圍內經營房地產吞吐。 3。
房地產企業可接受機關、團體、企事業單位、個人及中外合資或外商企、事業等單位委托，開展綜合托管、單位托管等多種形式的信托代管業務。 4。
搞好企、事業用房的擴建。結合房屋維修，對那些經營較好，有資金，需要擴建用房的單位，吸收其資金，有條件地為其擴建房屋。
凡屬直管公房，房屋擴建后應行新房新租。 5。
抓好以住房小修養護為主的各項服務。積極開展便民有償服務活動，為民排憂解難，不斷提高房地產行業的社會信譽和企業的經濟收益。
6。一業為主，多種經營。
以房地產業為主，開辦各種工業、商業、服務業等。搞活經營，增加收入。
7。利用房地產優勢，開展多種形式的橫向經濟聯合或合股經營。
8。房地產企業開展房地產經營獲得的收益，除按規定交納稅費和上交主管局一部分外，其余部分企業有權按規定自行支配，任何部門和個人不得隨意抽調。
四、改革工商用房租金和機關、事業單位用房租金 工商企業用房要逐步實現按商品租金的八項因素（折舊費、管理費、維修費、稅金、利息、利潤、保險費和土地使用費）計租。承受能力較低的城市，可先按五項因素（折舊費、管理費、維修費、稅金、利息）加環境費計租。
對*策性虧損企業和微利企業，可給予一定時間的減、緩照顧，但應從嚴掌握。機關、事業單位的房屋，應按五項因素計租。
五、企業必須堅持在建設社會主義物質文明的同時，建設社會主義精神文明，切實加強思想*治工作 企業的思想*治工作要能夠適應新形勢、新任務的需要，在內容和方法上不斷有創新，牢固地樹立起“為住戶服務，對住戶負責”的職業道德觀念，開展優質服務，創造一流經營、管理水平。 切實杜絕以權謀私、吃拿卡要等不正之風。
6. 房產管理局的主要工作是什么
房產管理局的主要工作是
（一）貫徹執行國家、省有關房產管理、住房制度改革工作的方針、*策和法律、法規、規章，研究起草地方性法規、規章和*策文件，并組織實施。
（二）負責建立和完善住宅產業發展宏觀調控體系，研究制定住宅產業發展的近期、中長期住宅發展計劃，負責危房、舊房改造，逐步提高和改善居民居住水平和環境質量。
（三）負責房屋權屬管理，依法核實和確認房產權屬，辦理房產登記發證，管理產權產籍檔案；負責房產測繪管理。
（四）負責房地產市場的行業管理，加強商品房銷（預）售管理和各類房產交易、抵押、租賃、評估、經紀管理；負責房地產中介機構資質審批和業務監督。
（五）負責物業管理的行業管理和物業管理企業的資質管理；指導、協調、監督業主委員會和物業管理企業的運作。
（六）負責各類房屋的使用、裝修、修繕、改造、保留保護和安全鑒定的行*管理。
（七）負責直管公房、局直屬單位國有資產的監督和管理；加強對各市（縣）、區房產管理的業務指導。
（八）貫徹執行國家、省、市有關規定，逐步解決私房改造遺留問題。
（九）負責住房制度改革的組織實施，建立住房分配新制度；負責出售公有住房、調整公有住房租金；建立商品房、經濟適用住房、廉租住房三級供應新體系。
（十）負責有關行*處罰、行*復議受理和行*訴訟應訴工作。
7. 房產管理局主要是做什么的
1、組織起草全市房產行業地方性法規和規章草案、規范性文件；參與擬定全市房產行業發展戰略和中長期規劃并指導實施；擬定全市廉租房、舊城（棚戶區）改造等住房保障發展規劃。2、負責全市房地產業行*管理執法工作，負責立案調查、行*處罰、行*復議和行*訴訟工作；推行執法責任制，依法行*，加強執法檢查監察，糾正違規違法行為；負責全市房產行業普法教育工作。3、指導全市房產行業管理工作，承擔直管公房管理和全市房屋安全鑒定管理工作；指導直管公房資產運營和保值增值工作。4、指導全市住房保障管理工作，會同有關部門擬定全市住房保障有關*策；負責全市廉租住房、公共租賃房管理、舊城（棚戶區）改造管理工作。5、負責全市范圍內房屋拆遷管理和監督，審定房屋拆遷方案，核發《房屋拆遷許可證》；審批拆遷單位資格資質，核發《城市房屋拆遷資格證書》；負責被拆遷房屋權屬檔案和滅籍管理；管理監督全市拆遷安置工作。6、對全市物業工作進行業務指導和管理，指導縣（市、區）物業管理和業主委員會成立工作；負責住宅共用部位共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）歸集和管理；參與住宅小區建設規劃和驗收工作；負責住宅室內裝飾裝潢管理、房屋裝飾裝潢企業資質管理、物業服務企業資質管理和物業管理人員培訓工作。7、負責全市住房制度改革工作，會同有關部門擬定省城住房制度改革綜合配套*策并組織實施；負責住房分配貨幣化方案實施；編制全市中長期房改規劃并組織實施；測算全市公有住房、集資建房出售價格和租金標準；負責公房出售工作。
8、負責全市房地產行業市場管理工作，加強市場監管，規范房產行業市場行為，建立房產項目預警預報機制；會同有關部門組織擬定全市房地產市場監管*策并監督執行，指導全市城鎮土地使用權有償轉讓和開發利用工作；定期發布房屋重置價格信息；負責審核商品房預（銷）售，頒發《商品房預（銷）售許可證》；負責管理全市各類房屋、建筑物和構筑物產權產籍管理及房屋登記工作；指導房產行業中介機構工作。
9、擬定全市房屋租賃*策并組織實施，依法對全市房屋出租進行登記備案管理，會同有關部門依法處罰房屋租賃違法違規行為，維護租賃市場秩序。
10、收集整理全市保障性住房管理、房產交易、房屋登記管理等信息，建設信息化規范化管理平臺。
11、制定全市房產行業人才培養和引進發展規劃、年度計劃，組織實施本行業專業技術培訓管理工作。
12、負責各縣（市、區）房產管理業務指導協調和房產行業協會、估價師學會、物業行業協會等有關社團組織指導工作。
8. 淺談如何做好房地產工程管理工作
河北濱江工程部◎王輝 ？？？？？？ 當前，隨著國家加強宏觀調控，房地產競爭已經進入品牌時代。
只有建造高品質住宅，突出節水、節電、節能、節材的“四節一環保”的特點，才能吸引廣大購房消費者的目光。這就要求房地產企業做好項目規劃設計的同時，必須著力打造高質量的建筑產品。
而房地產工程部正是工程項目在整個開發施工階段保證工程質量和工期等目標的核心執行部門，工程管理則是塑造整個項目品牌的基礎。 ？？？？？？ 房地產工程項目由于本身具有的復雜性和龐大性，在項目工程建設的過程中，需要建設單位、設計單位、造價咨詢單位、監理單位、施工單位和后期的物業管理單位等多家單位各自承擔自身的工作內容，完成各自的工作任務，共同構建房地產項目管理的完整體系。
房地產企業工程管理，就更應該站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理，工程部作為項目工程管理的主體，要依據公司制定的流程，運用工程管理的方法和切實有效的管理措施，對整個工程建設所有工作的系統運動過程進行計劃、組織、協調、監督和控制，以保證整個項目質量、工期、投資效益目標的實現。 在整個項目管理過程中，做為工程管理人員，首先應以正確的、積極的態度，在維護公司利益的前提下，兼顧到項目參與各方的意見來處理解決問題，協調各方關系，決不偏袒一方。
并運用適合的管理手段 ，有目標、有側重、有緩急的開展工作。做好工程管理中的進度控制、質量控制、投資控制、合同管理、安全與環境管理、信息管理及施工現場的組織與協調等。
下面將重點對進度、質量和投資控制管理展開論述：？？ ？？？？？？ 一、進度控制管理 ？？？？？？ 房地產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制（這在我們濱江集團有一套完整的進度計劃控制體系）。對于項目設計階段進度控制來說，應在與設計單位簽訂合同時明確設計的總進度和設計準備、初步設計、技術設計、施工圖設計等各階段的進度，并能及時提供給設計單位充分、完備的基礎資料（包括有關圖紙、證件，技術要求以及項目配套的征詢意見等）。
在設計過程中，工程管理人員要對設計進度進行動態的控制，及時跟蹤并提出要求；要將設計進度與編制的進度計劃進行比較，若發現拖延，及時分析原因，采取措施加以調整，把不利因素降到最低點，督促設計單位按時、按質、按量完成項目建設施工圖等設計文件。 ？？？？？？ 對于項目實施階段進度控制來說，依據簽訂的監理合同和施工合同，通過總承包單位自身的內控，依靠監理單位的監督、反饋，加強溝通、協調力度，不斷地將實際進度信息收集、統計、整理，并對照公司的預控計劃（總進度計劃、月進度計劃等）進行比較、分析后，確認進度執行無偏差時，則繼續按計劃進行，如發現實際進度與計劃進度有偏差時，發揮管理人員調控職能，組織和協調監理單位、施工單位分析偏差產生的原因及對后續工作和總工期的影響，提出糾正方案，落實處理（如對實際進度滯后的現象要求施工單位說明原因，并上報趕工期的措施方案；對甲方指定分包單位、配套單位安排好施工計劃節點等等），減少對整體項目進度的影響，把好進度關，保證工程的順利竣工。
？？？？？？ 二、質量控制管理 ？？？？？？ 工程質量是確立房地產品牌形象的保證，把好質量關是工程部的責任。對項目設計階段進行質量控制，就要對設計單位進行嚴格要求，及時提出技術意見，在各階段圖紙出來后，及時組織技術人員進行審核，將審圖意見和建議匯總后上報，做到圖紙問題提前更改，避免施工過程中出現大的改動，對工期和造價產生較大影響。
在施工圖設計完成后，及時組織圖紙會審，發揮監理單位、施工單位的作用，解決大部分圖紙問題。在工程施工過程中，對于發現的圖紙問題，及時反映處理，形成變更或工程洽商記錄。
以上所列都應在保證進度，保證質量，盡量避免產生成本增加的基礎上實施。 ？？？？？？ 對于施工階段進行質量控制，首先要正確處理工程部與監理單位、施工單位之間的關系，要依靠監理的力量來完成各項管理工作。
監理單位是管理的橋梁，要非常明確其作用，以及其工作的方法與效果，工程部要對監理行為、過程、結果監督管理，如發現監理不到位的地方，及時采取措施，如通過下發聯系單、專題會以及調換人員等進行糾正。工程部要對監理的正常工作給予支持，不干擾監理正常執行權利。
對于工程各參建單位之間的矛盾要站在公平、公正的立場上解決。在工程管理中，要及時組織各單位做到事先分析影響質量的各種因素，找出主要因素，采取措施重點預控，把“事后檢查處理”變為“事前控制”，有效避免質量事故的發生。
？？？？？？ 三、投資控制管理 ？？？？？？ 投資控制是工程得以順利實施的保證，在履行合同條款的基礎上審核各參建單位上報的工程量和資金支付申請，合理控制合同中未確定金額的開口成本，在保證工程正常運作的前提下，根據公司的資金狀況，分輕重緩急給予撥付工程款，使各種工程款項既能加快工程進度又能起到控制各。
9. 如何加強房地產土地管理
一、統一思想，加強部門協調配合 地方各級國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）主管部門要深入學習領會國發10號文件的指導思想、任務要求和*策規定，充分認識進一步加強房地產用地和建設的管理調控，是堅決貫徹落實國發10號文件*策、繼續抑制房價上漲、促進房價地價合理調整的重要任務，是增加群眾住房有效供給、維護群眾切身利益的迫切需要，是促進城市建設節約用地、科學發展的重要舉措。
各級國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）主管部門要統一思想認識，明確工作職責和任務，在*府統一領導下，加強協作、形成合力，從當地房地產市場實際出發，在嚴格執行法規*策、加強管理監督、認真查處違法違規行為等各項工作中主動協調配合，落實各部門責任，努力開展工作，促進房地產市場持續向好發展。 二、強化住房用地和住房建設的年度計劃管理 地方各級住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）、國土資源主管部門要按照住房建設規劃和編制計劃的要求，共同商定城市住房供地和建設的年度計劃，并根據年度計劃實行宗地供應預安排，共同商定將確定的保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房和中小套型普通商品住房年度建設任務落實到地塊。
省級市和市縣國土資源主管部門應及時向社會公布供地計劃、供地時序、宗地情況和供地條件，接受社會公眾監督，正確引導市場預期。要根據住房建設計劃落實情況，及時合理調整供地計劃。
要在確保保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量70%的基礎上，結合各地實際，選擇地塊，探索以劃撥和出讓方式加大公共租賃住房供地建房、逐步與廉租住房并軌、簡化并實施租賃住房分類保障的途徑。在房價高的地區，應增加中小套型限價住房建設供地數量。
要在盤活利用存量土地的同時，對依法收回的閑置土地和具備“凈地”供應的儲備土地以及農轉用計劃指標，應優先確保以保障性住房為主的上述各類住房用地的供應。沒有完成上述住房供地計劃的地方，不得向大戶型高檔住房建設供地。
三、加快推進住房用地供應和建設項目的審批 （一）加強保障性住房用地監管。省級住房城鄉建設主管部門要監督市、縣按確定的保障性住房、*策性住房的建設任務，盡快編制建設項目、落實資金。
省級國土資源主管部門要督促市、縣依據項目確定和資金落實情況，及時辦理供地手續。對已供應的保障性住房建設用地，市、縣住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）等部門要督促建設單位抓緊做好開工前期工作，促其按期開工建設。
要加強對保障性住房項目建筑設計方案的審查，嚴格落實國家關于保障性住房的建筑面積控制標準，嚴格按照規劃要求同步建設公共配套設施。 對已供應的各類保障性住房用地，不得改變土地性質和土地用途，不得提高建設標準、增加套型面積。
對改變上述內容的保障性住房建設項目，有關主管部門不得辦理相關手續，已作為商品住房銷售的，要依法沒收違法所得并處以罰款。 （二）加快住房建設項目的行*審批。
市、縣國土資源、住房城鄉建設（房地產、規劃）主管部門要共同建立保障性住房、棚戶區改造住房、公共租賃住房、中小套型普通商品住房建設項目行*審批快速通道，規劃主管部門要在受理后10天內核發建設用地規劃許可證，國土資源主管部門要在受理后10天內核發國有土地使用證，規劃主管部門要在受理后60天內核發建設工程規劃許可證，建設主管部門應當要求限時進行施工圖審查和核發施工許可證，房地產主管部門要嚴格按規定及時核發商品房預售許可證。各部門要及時互通辦理結果，主動銜接，提高行*辦事效率，加快住房項目的供地、建設和上市，盡快形成住房的有效供應。
四、嚴格住房建設用地出讓管理 （一）規范編制擬供地塊出讓方案。市、縣國土資源主管部門要會同住房城鄉建設（房地產、規劃、住房保障）主管部門，依據土地利用規劃和城鎮控制性詳細規劃協調擬定住房用地出讓方案。
對具備供地條件的地塊，規劃、房地產主管部門要在接到國土資源主管部門書面函件后30日內分別提出規劃和建設條件。擬出讓宗地規劃條件出具的時間逾期一年的，國土資源主管部門應當重新征求相關部門意見，并完善出讓方案。
土地出讓必須以宗地為單位提供規劃條件、建設條件和土地使用標準，嚴格執行商品住房用地單宗出讓面積規定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調查和確權登記，確保地類清楚、面積準確、權屬合法，沒有糾紛。
（二）嚴格制定土地出讓的規劃和建設條件。市、縣規劃主管部門應當會同國土資源主管部門，嚴格依據經批準的控制性詳細規劃和節約集約用地要求，確定擬出讓地塊的位置、使用性質、開發強度、住宅建筑套數、套型建筑面積等套型結構比例條件，作為土地出讓的規劃條件，列入出讓合同。
對于中小套型普通商品住房建設項目，要明確提出平均套型建筑面積的控制標準，并制定相應的套型結構比例條件。要嚴格限制低密度大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大于1。
市。
10. 請問：《關于進一步加強房地產市場監督管理的通知》的內容是什么
關于進一步加強房地產市場監督管理的通知（已廢止） 國家工商行*管理局發布部門：國家工商行*管理總局 發布日期：1996年09月10日 實施日期：1996年09月10日 （中央法規） 2004年6月30日廢止 關于進一步加強房地產市場監督管理的通知 國家工商行*管理局 各省、自治區、直轄市及計劃單列市工商行*管理局： 近年來，隨著房地產市場的迅速發展，各地工商行*管理機關積極參與監督管理，有力地維護了房地產市場秩序，取得了較好的社會效果。
但是，目前在房地產市場交易秩序方面仍然存在一些普遍性的問題，如非法倒賣房地產、無照和超范圍經營房地產、房地產交易合同不規范、房地 產虛假廣告時有發生、房地產租賃經營中稅費流失等。為進一步加強工商行*管理機關對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，促進我國房地產業的健康發展，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國公司登記管理條例》、《 中華人民共和國企業法人登記管理條例》等法律、法規，現就房地產市場監督管理的有關問題通知如下： 一、工商行*管理機關在房地產市場管理中的主要職責 根據**確定的參與監督管理各類生產要素市場的職責，工商行*管理機關在參與房地產市場監督管理中的具體職責是： 1、參與制訂房地產市場有關法律、法規； 2、對房地產市場經營主體資格進行審核，辦理其登記注冊手續，核發營業執照； 3、對集中交易的房地產市場進行登記注冊，頒發《市場登記證》； 4、規范房地產買賣、租賃等經濟合同文本，對房地產交易合同進行監督管理和鑒證； 5、監督管理房地產廣告活動； 6、監督檢查房地產市場交易活動，查處房地產市場違法行為，維護交易秩序； 7、開展工商行*管理法規的宣傳、咨詢活動； 8、法律、法規賦予的其他職責。
二、加強對房地產經營主體的登記管理 《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房地產開發企業及房地產中介服務機構直接到工商行*管理機關登記注冊。對此，各級工商行*管理機關應予以高度重視，嚴格按照國家宏觀調控的要求，切實加強對房地產市場經營主體資格的審核，著重做好以下工作： 1、按照《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規規定的條件，對房地產開發企業及中介機構的資格條件嚴格把關，并建立專項審核制度。
2、對房地產市場經營主體特別是房地產開發企業建立日常檢查制度，對房地產開發企業領取營業執照之日起滿六個月尚未開展房地產開發經營活動的，依照法律、法規的規定予以處理。 3、對在房地產交易活動中以收取傭金為目的，為促成他人交易而進行居間、行紀及代理等活動的房地產經紀人，按《經紀人管理辦法》（國家工商行*管理局令第36號）進行管理。
三、加強房地產買賣活動的監督管理 1、進行房地產買賣，當事人必須按規定簽訂書面合同。合同的主要條款應包括：標的物的基本情況、銷售價格、付款時間及結算方式、交房期限、維護保養、產權歸屬、土地使用權取得方式、違約責任及買賣雙方的其他權利義務等。
加強房地產買賣合同管理，是工商行*管理機關監督管理房地產市場的重要內容之一。各地工商行*管理機關應根據國家工商行*管理局、建設部關于房地產買賣合同文本的規定，結合本地實際情況，制定具體措施，并建立房地產買賣合同的審查管理和鑒證制度。
2、發布商品房銷售廣告，必須符合《中華人民共和國廣告法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條關于投資額度等的規定，以及其他有關法規規定。 工商行*管理機關應加強對房地產廣告的監督管理，堅決查處房地產廣告活動中的違法違章行為。
3、對國有土地使用權出讓、轉讓等經營行為的管理，應依照土地管理法規進行。 四、加強房屋租賃經營活動的監督管理 1、凡非國家定價出租的各種所有權房屋，其交易行為均應納入房地產市場管理。
2、從事房屋出租經營的單位和個人（居住用房租賃暫除外），須經工商行*管理機關依法核準登記，頒發營業執照后，方可開展出租活動。 3、房屋租賃雙方必須依法簽訂書面合同，租賃合同的主要條款應當包括：房屋的基本情況、租賃用途、租賃價格、租賃期限、修繕責任、違約責任等。
對房屋租賃合同的管理，可按房地產買賣合同管理規定辦理。 五、加強房地產市場登記管理 開辦集中交易的房地產市場，應按照國家工商行*管理局《商品交易市場登記管理辦法》（國家工商行*管理局令第54號）的規定，到工商行*管理機關辦理市場登記手續，領取《市場登記證》。
六、查處房地產市場中的違法違章行為 各地工商行*管理機關要依據有關法律、法規和規章，加強對房地產市場違法行為的查處工作： 1、對未領取營業執照，或超越經營范圍從事房地產開發、房地產銷售、房屋出租及房地產中介服務等經營活動的單位和個人，依照《中華人民共和國公司登記管理條例》、《中華人民共和國企業法人登記管理條例》、《城鄉個體工商戶管理暫行條例》等法規的有關規定予以查處。 2、對非法倒賣公有房屋牟取非法收入的單位和個人，依據《投機倒。
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