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1. 房地產可行性分析
房地產可行性分析-房地產可行性分析報告目 錄一 建德市社會環境綜述（一） 社會文化（二） 經濟生活（三） 城市建設發展趨勢二 建德房地產市場綜述（一） 土地市場（二） 房地產投資（三） 房地產開發量（四） 房地產銷售情況（五） 開發企業三 新安江房地產市場分析（一） 住宅市場供應1. 熱點開發區塊2. 典型開發項目（二） 住宅市場需求（三） 住宅市場價格趨勢（四） 宏觀調控對新安江樓市的可能影響四 項目基本分析（一） 項目概況和開發條件（二） 項目優勢與劣勢分析（三） 項目的機會與風險分析（四） 產品與銷售價格五 項目財務分析六 結論與建議一 建德市社會環境綜述（一） 社會文化建德市隸屬杭州市，地處浙江省西部，錢塘江上游，杭州—黃山黃金旅游線的中段。
東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民*府駐地為新安江。
全市下轄新安江、洋溪、更樓3個街道，12個鎮、11個鄉、518個行*村。全市總人口51.9萬，計17.12萬戶，非農業人口11.62萬。
建德多山地丘陵，占全市總面積的88.6%；平原地域面積非常小，海拔50米以下的平原215平方公里，占全市總面積的9.4%；建德山川毓秀，境貫“兩江一湖”（富春江、新安江、千島湖），旅游資源豐富，是國家首批公布的重點風景名勝區之一。建德是浙西重地，境內有320、330兩條國道，是江浙至贛閩的主道，在建的杭州至千島湖高速公路通車后，建德與杭州的行車時間將縮短為一個小時，成為杭州通往千島湖最為便捷的通道；境內有金千鐵路，與浙贛線相連；有航道105公里，可通200噸級的船只、1000噸級船隊，上可達黃山市，下可出杭州灣入海。
新建“建德千島湖通用航空機場”，使建德交通便捷程度大大提高。（二） 經濟生活建德經濟發展水平在杭州下轄縣市區中相對落后，但近年來呈現快速上升趨勢。
2004年全市生產總值（GDP）達到102.52億元，比上年增長12.2%；其中第三產業增加值為33.40億元，增長16.6%。三次產業結構為14.1:53.3:32.6。
按戶籍人口計算的人均生產總值為20098元。完成現價工農業總產值259.38億元，增長25.2%。
全年居民消費價格總水平比上年增長2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增長15.3%。
2004年末城市居民人均居住面積20.2平方米，比上年增加2.1平方米；農民人均居住面積52.5平方米，增加2.9平方米。（三） 城市建設發展趨勢“五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅游城市”是建德既定的城市發展目標。
具體分三步走：第一步，到2007年，基本完成洋溪、洋安和更樓新區等區塊的基礎設施建設，初步拉開新城框架，下涯溪上、西岸、黃饒等地揭開建設序幕，形成約5平方公里左右的新城輪廓，城市建成區面積達到10平方公里左右，人口達到12.5萬左右。第二步，到2012年，基本建成洋溪、洋安、更樓新區和下涯溪上、西岸、黃饒區塊約5平方公里左右，城市建成區面積達到15平方公里左右，人口達到15萬左右，環三江口經濟圈和國道沿線經濟進一步提升，生態環境進一步改善，建成區綠地率、新安江水質和空氣質量進一步提高，形成較為理想的山水旅游城市雛形。
第三步，到2020年，城市規模進一步拓展，形成北至下涯鎮唐村、上市村，東至楊村橋鎮緒塘村、馬目鄉施家村、下河村，南至馬目鄉馬目村、聯橫村，新安江街道黃泥墩村、更樓街道湖岑畈村，西至千島湖約35平方公里左右的城市輪廓，人口達到20萬人左右。新安江城市發展基本遵循“東擴南拓、沿江發展”的戰略。
新安江目前城區布局以三個下轄街道為中心分為相對獨立的三個區域，不能形成連片的整體，其中新安江街道為歷史較長的老城區，設施較成熟，居住密集，城市空間狹小；洋溪是新城區的發展方向，根據市*府的設想，在洋溪將“再造一個新安江”，這里是城市發展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已經在建設中，將在洋溪路線分叉，其主線跨新安江經與杭金衢高速公路相銜接，其支線至終點淳安縣千島湖，預計2006年完工。
杭千高速的建設將大大推進城市沿江東擴的步伐。2004年城市建設力度明顯加大。
“83221”路橋隧綠工程全面推進，新安路綜合整治、白沙路路網、大塘塢小區主干道、江南路、城市污水處理廠等工程先后竣工，嚴州大道、洋安大橋、203人防隧道等工程完成年度任務。溪頭、洋溪畈、更樓等新區開發取得新進展，城市建成區面積從5.5平方公里擴大到7.2平方公里，城市化水平基本達到40%。
2004年，城市生態環境進一步改善，建成區綠化覆蓋面積298.8公頃，公共綠地面積90.5公頃，綠地率達到38.9%，創建成為“全國綠化模范城市”。建德市新行*中心和城市廣場初步規劃在橋東新區，城市市中心即將東移，對溪頭新區、東部新區、洋溪等區塊具有明顯的推動作用。
新安江城市的發展處于剛剛起步階段，蘊涵了很大的發展空間和機會，城市發展將大力推動房地產業的發展，預計未來5年是新安江房地產開發的黃金時期。二 建德城市房地產市場綜述建德房地產市場一直以來處于供應嚴重短缺的狀態，這種態勢的最主要成因是。
2. 中國房地產市場分析
您好 一些資料 希望對您有幫助 謝謝采納 世邦魏理仕：2007年第三季中國房地產市場分析報告 盡管市場放緩有所警示及中央*府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，中國房地產市場在2007年第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。
一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二三線城市中呈現的機遇。對于美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。
可以預見的是未來對風險管理的關注將提高。 北京：2007年第三季度，北京房地產市場需求呈上升趨勢。
北京優質寫字樓市場表現活躍，市場吸納量達162,545平方米，較上季度上升了18.3%。同時，平均租金繼續保持小幅上升，與上個季度相比上漲了1.6%，達到每月每平方米186元人民幣（按建筑面積計算，不含管理費）。
北京豪華住宅租賃市場較上半年更為活躍，尤其是酒店式服務公寓的租賃市場， 大量外資企業在前三個月續約或簽訂新的租賃合同，也為本季帶來了旺盛的需求。從而帶動了酒店式服務公寓的平均租金較上季度上升了1.2%，達到每月每平方米216.4元人民幣。
大型零售商普遍看好未來北京商業市場的發展前景，紛紛加快進入步伐，優質零售物業需求強勁。受需求帶動，市場整體租金繼續保持平穩上升的勢頭。
首層和第二層的商鋪租金分別比上季度上漲了0.5%和3.3%，達到每天每平方米28.6元人民幣和19.1元人民幣。同時， 工業物業的需求增長穩定， 其平均租金報價為每月每平方米53元人民幣，較上季度上漲了1.9%。
工業用地價格則較上季度上升了1%，達到每平方米1,213元人民幣。 上海：上海房地產市場各類物業在三季度均延續了上升勢頭，工業物業市場表現尤為出色。
本季甲級寫字樓租金環比上漲2.8%，而乙級寫字樓漲幅為2.7%。市場空置率則繼續下降0.9個百分點，創3.5%的歷史新低。
長寧區的長房國際廣場和徐匯區的城開國際大廈為本季的新增供應，總建筑面積為63,667平方米。豪華住宅銷售市場延續反彈行情。
一手豪華住宅的月均成交套數達1,149個單元，比二季度銷售旺季的成交量高出38%。豪華公寓和豪華別墅的售價于本季繼續上漲。
同時，豪華住宅租賃市場也呈現良好運行態勢以及豪華別墅和酒店式服務公寓租金均有所上漲。在商業市場方面， 優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。
而部分核心商圈的首層商鋪租金由于受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，租金有所下跌。*府對工業土地供應的持續緊縮致使三季度上海工業用地的價格大幅上漲了15.6%。
新增用地的稀少導致部分企業轉而采取租賃物業的策略，從而進一步刺激了租賃市場上對高質量工業物業的需求。三季度平均工業物業租金比上季度上升6.7%達到每月每平方米33.7元人民幣。
廣州：廣州房地產市場本季度表現活躍，優質寫字樓市場租金、豪華住宅市場售價和優質商業物業租金均錄得較大的漲幅。廣州的優質寫字樓市場在過去的三個月內表現強勁，平均租金上升6.4%，平均售價上升5.1%。
香港的泰華房地產有限公司以10.9億元人民幣奪得珠江新城B1-3商務辦公地塊，樓面地價每平方米11,912元人民幣，再創珠江新城及廣州寫字樓地價紀錄。住宅市場方面，物業價格錄得較大的升幅，豪華公寓比上季度上漲了10.8%，別墅價格也上升了11.8%。
受來自國外及國內零售商對于優質商業物業強勁需求的影響，廣州優質商業物業租金于季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。
整體空置率于季末下降了1.1個百分點至8.7%。工業物業市場方面，本季度租金基本與上一季度持平。
隨著科學城等園區工業用地的逐步緊張和需求的不斷增加，開發區和工業園對企業的進駐要求逐步嚴格。 大連：大連優質寫字樓市場需求于這季度表現穩定，租金小幅增長，整體空置率繼續走低。
市場整體租金與上季度相比微長1%，達到每月每平方米63.6元人民幣。由于本季度依然沒有優質新增供應項目出現，空置率從上季度的20.6%下跌至今季度的20.1%。
市場整體租賃交易較為平淡且主要集中在乙級寫字間范圍內。零售市場方面，本季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。
第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。
天津：2007 年第三季度，天津優質物業市場總體呈現小幅穩步增長趨勢。天津優質寫字樓市場甲乙級寫字樓平均月租金均小幅度增長，總體達到每月每平方米98.7元人民幣，較上季度上升0.2%。
由于本季度無新增優質寫字樓上市，市場自然消化存量產品，使空置率下降1.4個百分點至17.7%。銷售市場方面，目前市場在售項目很少，價格平穩運行，達到每平方米12,500元人民幣，較上季度增長1%。
優質零售物業市場方面，由于本季度部分重要項目處于停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4% 及 1.8。
3. 房地產需求哪些類型
需求簡單說分3種，剛需、改善型需求、投資性需求
詳細說的話，內容很多，每一個都可以做一個課題研究了；
比如剛需：
剛需一般是有購買能力的必須得買房的需求；
結婚、學區、動遷等等，包括現在離婚率高了，離婚買房也算是剛需了；
改善需求簡單一些：
為了便利、舒適、品味等等，即在地段、戶型面積、物業、景觀等等上面的改善；
投資性需求：
對于公寓、商業、檔口、旅游地產等通過租售來獲取利潤的房產，給客戶把帳兒算明白就行。
4. 房地產分類
房地產交易 房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。
在房地產交易中國家規定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度和房地產權屬登記發證制度。 房地產分三級市場： 一級市場：土地的買賣 二級市場：商品房交易及增量房市場 三級市場：二手房及存量房市場 房地產的一些特點： 房地產經營管理課程要點： 1. 房地產是房屋和土地的社會經濟形態，是房屋和土地作為一種財產的總稱。
2. 房地產業使之從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。 3. 房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業，將成為我國國民經濟的支柱產業。
房地產是國家的一筆寶貴財富。房地產業的地位明顯。
4. 房地產業在國民經濟中有重大作用，他是國民經濟和社會系統中基本單位的承載體，起著聯結生產與生活、生產與消費、生產與流通的作用。可以提供大量的財*積累。
它的有效發展可以合理充分利用土地資源，能創造更多就業的機會，可最不改善城鎮居民的居住和生活條件，并有利于出進我國對外開放。 5. 土地所有權法律意義上的所有權和經濟意義上的所有權雙重含義。
6. 我國城市土地的國家所有權在經濟上要實現，就是要向用地單位收取地租或土地使用稅，包括絕對地租和級差地租，以及壟斷地租。 7. 房產是指房屋產品歸誰所有，亦即對于防務的戰有、使用、收益和處分的權利。
房產是商品。具有商品屬性，有價值和使用價值。
房產商品具有自己的特點，特別是地理位置對房產價值和價格的形成起著關鍵的作用。 8. 房地產經營的概念有狹義和廣義之分。
狹義的房地產經營主要指建筑地塊和房屋的流通過程和售后管理。廣義的房地產經營概念包括房地產生產過程和流通過程經營。
9. 房地產經營具有風險性大、收益高，經營對象有效符合投資的雙重性，經營中壟斷和競爭同時存在等特點。 10. 房地產經營必須掌握分析預測，適應需求，齊全功能，配套服務等原則。
11. 房地產經營管理運行機制是商品經濟運行機制，要按商品經濟原則進行經營管理。其基本要求是要遵循價值規律要求，要等價交換；土地要有償使用；地價、地租的確定要以市場供求變化為基礎，參照環境和規劃等因素；要有計劃推進房改。
要創造實現房地產商品化經營的良好條件。 12. 必須加強對房地產經營的管理，包括加強房地產經營企業內部管理和國家宏觀管理，以取得經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，微觀和宏觀的有機統一。
13. 土地產權的含義包括土地所有權、地役權、地上權、抵押權、典權和租賃權。 案例分析： 廣州市惠華房產開發公司師1982年6月就成立的一家房地產開發公司。
由于經營管理好，早在1987年就經廣州市建委批準為一級城市建設綜合開發企業，并被列為全市50家優秀企業之一。 惠華房地產通過外引內聯，多方集資，發展外向型房地產業，積極進行舊城區改造和新區開發。
公司領導認識到公司是社會主義企業，不能單純追求企業盈利，而必須協調好經濟效益、社會效益和環境效益的關系。公司開發經營的昌樂苑小區建成，住戶進住后，搞了數以百計的違章建筑和防盜設施，有的花上萬元建造起來，相當高級。
小區的空、路邊也堆放了許多雜物。按常規，住宅交付使用后，公司可以不管了。
惠華公司領導為了改變這一局面，決心做好售后服務，認真抓好小區管理。公司領導帶領干部“抓點”，堅決清除違章建筑，并無償投資30萬元，把小區美化起來，變成環境優美、安全的花園小區，受到住戶和社會的贊譽。
惠華公司也舍得花錢投資興建小區的中小學、幼兒園等公益事業，總投資600萬元，建成后無償交給教育部門使用。 公司加強經營管理，注重三個效益的統一，使公司不斷壯大和發展。
房地產投資 案例 經濟調控時期，國內房地產市場上，高檔賓館、豪華別墅處于調整消化期。但社會對中檔住宅仍有很大的需求，對商鋪的需求也因為零售業的迅速發展而增加。
在這種形式下深圳珠江信托投資公司與香港隆基投資集團協商合作開發商住小區。 項目定名“新景花園”，位于廣東南沙經濟開發區。
項目占地面積 120 060平方米，規劃建筑占地面積 35 000平方米，建筑總面積269 700平方米建筑密度為29.2%.綠化面積35%容積率2。25，居住人口按占地面積20平方米/人計，共 6 000人。
經估算，項目總投資費用這5。86億元人民幣。
建成后，在經營期內累計盈余將達1。47億元，項目總投資收在率為34。
61%動態投資回收期為三年零七個月，凈現值約占6.493萬元，內部收處率為38.23%。并對項目主要經濟指標作敏感分析和風險分析。
得出項目的投資和市場風險較小，而盈利性好。 經過反復論證，合作雙方決定合資成立新景花園項目有限公司，負責該項目的興建和經營。
小結 1房地產投資經濟效益有確定性和非確定性兩大類分析方法。 2在確定性分析方法中，簡單投資收益率法和靜態投資回收期法屬靜態分析法，不考慮資金時間價值；動態投資回收期法、凈現值法和內部收益率法屬動態投資回收期法，考慮了資金時間價值。
3房地產經濟效益分析指標主要有投資收益率、靜態投資回收期、動態投資回。
5. 房地產項目策劃案例
我國房地產市場競爭的日趨激烈，房地產業的發展也越來越趨向理性化；與此同時，過去那種簡單的樓市買賣觀念已經不適應時代的需要；房地產市場營銷模式也發生了變革，繼而營銷策劃也隨之調整。
房地產營銷策劃的內容主要由三部分構成：項目判斷、概念設計和廣告媒體代理。 1.項目判斷階段 伴隨著綠色開發標準的建立，可以預見房地產開發市場的準入門檻將會在現有基礎上進一步提升，至于提升多大的幅度將首先取決于社會的整體經濟發展水平。
對于房地產的策劃人員來說，在項目判斷這一階段對開發成本的預見性就顯得尤為重要了，并在此基礎上尋求市場定位。一方面，綠色建筑強調無污染。
這必然對建材、建筑工藝、設計方案等的選擇提出了更高的要求，所以使得綠色建筑的開發承載的責任與義務增多，成本相應提高。在項目開發階段，必須要給予足夠的重視；其次，綠色建筑又具有地域性特征，使得開發成本進一步增加。
因此這一階段直接影響著開發商的投資決策，決定著整個項目的成敗。開發商應該在分析市場需求的同時，考慮社會效益，而且要更多的關注社會效益，不單單是為了一己私利。
那么對社會效益的關注應該成為項目判斷環節的一個基本準則。 2.概念設計階段 概念設計是指運用嶄新的設計理念將項目的最大價值誘發出來。
對于概念設計來說，一方面，《綠色建筑評價標準》建立了一套完整的評價體系，能夠為全行業提供一個協調行動的模板，加強對環境重要性的認同，引導開發商按統一標準去進行綠色開發。另一方面，這一標準不僅針對開發商，還面向消費者（業主）。
這樣就避免開發商鼓吹自己的產品蒙蔽消費者，完全做到了公開。同時在概念設計中，人們對于綠色的相關概念設計也更加清晰。
隨著消費者和開發商對綠色建筑的認同，將進一步促進綠色建筑的發展，而深化中的綠色建筑反過來又會給綠色建筑的標準化發展開辟道路。 3.廣告媒體代理階段 廣告是聯系開發商和消費者的橋梁，廣告創意的成功與否直接關系著項目與消費者溝通的有效性。
目前我國節能建筑市場不是很景氣，其中部分原因是消費者建筑節能意識薄弱。業主對節能效益認識不夠，不愿花費較高成本購買節能住宅，節能市場上缺乏需求動力，導致開發商做節能成本風險增大，從而形成節能消費市場惡性循環，給建筑節能發展帶來了一定的阻礙。
因此在大力發展節能產業和節能技術同時也要提高大眾節能意識，合理引導消費者消費觀，必須在廣告與媒體代理階段以恰如其分的方式讓社會公眾所深度認知，并進而建立廣泛的社會認同。這就要求其完全有別于以往房地產市場廣告策劃中眾多賣點的包裝和修飾。
它的公益性、開放性必須要在這一環節中給予充分的重視，加大力度宣傳綠色節能建筑意識，加快綠色建筑的新技術、新產品和管理經驗的推廣。廣告策劃中市場推廣的眾多策略同樣適用于綠色項目的推廣，關鍵是要注意市場的創新，同時聚焦于如何引導消費者。
進而推動綠色建筑差異化發展，并在產品實踐中不斷完善綠色建筑的開發結構，以適應更多建筑類型、更多社會人群的的使用需求，以規避國家強制規范導致千城一面的城市格局。
6. 房地產案例分析：
法律適用分析（一）某土地管理局有權解除合同合同有效成立后，沒有履行或履行完畢前，當事人雙方通過協議或者一方行使合同解除權的方式，使合同關系提前消滅。它包括雙方協議和單方行使解除權兩種情況。《中華人民共和國合同法》第92條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。”“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人隨時可以解除合同。”第94條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同。、、、、、、（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍為履行。、、、、、、”。第96條“當事人一方依照本法第九十三條第二款的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。、、、、、、”在一方當事人遲延履行主要義務時，法律并不允許對方立即解除合同。因為解除合同對債務人而言，往往會因為準備履行的費用得不到補償而造成嚴重的損失。因此，從權衡雙方當事人利益的角度考慮，在一方發生遲延履行時，另一方應該給對方一點的寬限期，催促對方在寬限期內完成履行。寬限期內，受損方不得解除合同，對違約方延期履行的損失則可以請求賠償。帶寬限期結束后，違約方仍為履行合同時，受損方就可以行使解除合同的權利。某酒店有限公司于某土地管理局簽訂的合同成立生效后，在約定的延長期限內仍為按時支付剩余的土地出讓金，經多次催告后在合理期限內仍為履行，所以某土地管理局有權解除解除合同，合同自某土地管理局的通知書到達某酒店有限公司時解除。（二）某酒店有限公司應承擔違約責任當事人在自主、自愿的基礎上，通過平等協商的訂立合同之后，就應當自覺履行合同所約定的義務，恪守合同。如果不履行合同義務或履行合同義務不符合約定，就要承擔違約責任。《合同法》第107條規定：“當時人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”113條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到因違反合同可能造成的損失。”第115條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方現對給付定金作為債權的擔保。債務人不履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給發定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金一方不履行約定債務的，應當雙倍返還定金。”第116條：“當事人既約定定金有約定違約金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”違約責任制度的建立，能有效地維護合同紀律，促進合同的正確履行，有利于彌補因違約給對方造成的損失。有利于促進正常的社會秩序。本案中，某酒店有限公司違約的事實已經確認，根據定金罰則，其所支付的定金不予返還。某土地管理局因不能提供證據證明因某酒店有限公司的違約所造成的損失以超過其所收取的定金，故其應返還某酒店有限所支付的土地出讓金。（三）訴訟時效的行使訴訟時效是指因不行使權力的事實狀態經過法定期間，即依法發生權力不受保護的時效。《中華人民共和國民法通則》第135條：“向人民法院請求保護民事權力的訴訟時效期間為2年，法律另有規定的除外。”第140條：“訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行而中斷。從中斷時起，訴訟時效重新計算。案例中某酒店有限公司曾于2000年3、4月向市人民*府主張過權利，因市人民*府系土地管理局的主觀部門，所以視為向土地管理局主張權利具有同等的效力，所以訴訟時效中斷。訴訟時效制度的設立，使法定期間的經過而使原權利人喪失權利，使長期存在的事實狀態合法化，有利于穩定社會關系。
摘自---中山易搜網
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