榮觀房產網房地產估價長期趨勢法
1. 房地產估價師長期趨勢法的理論依據是什么呢
二、長期趨勢法的理論依據 房地產價格通常波動，在短期內難以看出其變動規律和發展趨勢，但從長期來看，會呈現出一定的變動規律和發展趨勢。
因此，當需要評估（通常是預測）某宗（或某類）房地產的價格時，可以搜集該宗（或該類）房地產過去至現在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的先后順序將這些歷史價格編排成時間序列，從而找出該宗（或該類）房地產的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗（或該類）房地產的價格在估價時點（通常為未來）比較肯定的推測和科學的判斷，即評估（預測）出了該宗（或該類）房地產的價格。
2. 長期趨勢法估價的操作步驟有哪些
長期趨勢法估價的操作步驟： 運用長期趨勢法進行價格預測，一般分為4個步驟：①搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實；②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準（如為單價，土地還有樓面地價。
化為同一標準的方法與市場法中"建立比較基準"的方法相同），并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖；③觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現的變動規律，得出一定的模式（或數學模型）；④以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格。 長期趨勢法主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發展速度法、移動平均法和指數修勻法。
下面分節予以簡要介紹。
3. 長期趨勢法有哪些適用對象
長期趨勢法適用的估價對象： 長期趨勢法是根據房地產價格在過去和現在較長時期內形成的變動規律作出判斷，借助歷史統計資料和現實調查資料來推測未來，通過對這些資料的統計、分析得出一定的變動規律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續存在。
因此，長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節波動的房地產。 長期趨勢法估價需要具備的條件：針對本知識點提問？長期趨勢法估價需要具備的條件是擁有估價對象或類似房地產過去和現在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。
擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，作出的推測、判斷就會越準確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產價格的短期波動和意外變動等不規則變動。
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