榮觀房產網房地產營業稅改增值稅
1. 營業稅改增值稅,對房地產企業帶來的變化是什么
營業稅該征增值稅對房地產帶來的變化主要有： 1，主管稅務機關多了。
房地產企業以前征收營業稅，指屬于地稅部門管理，該征增值稅以后，增值稅由國稅負責征收，而附加，所得稅，和土地增值稅等稅種還是由地稅管理，所以企業需要報稅的機關多了。 2，倒逼企業規范賬簿。
營業稅按照收入額的百分之五征收。而增值稅是按照銷售稅額減去進項稅額來計算征收的，企業如果不能取得進項稅票的話，意味著要多交增值稅，這樣倒逼企業規范帳薄憑證管理。
3，稅負先增后減。營改增以后長期來看是減少企業稅負的，但在實行營改增的前期來看，由于增值稅稅率調整為11%，而房地產企業前期往往無法取得增值稅專用發票，或者前期工程已經完工，只能取得建筑業發票，導致稅負上升；長期如果抵扣鏈條規范以后，總體來看是稅負下降的效果。
2. 營業稅改增值稅對房地產企業有什么影響
得分析看從那方面講了 營業稅 是可以抵所得稅的 增值稅是不可以的。
從上海試點的情況看，營改增對于企業而言是機遇與挑戰并存。一方面，營改增可以克服重復征稅的弊端，對于大部分企業可以降低稅負；尤其對于占企業總數近 70%的8.8萬戶小規模納稅人由原來按5%稅率繳納營業稅調整為目前按3%稅率繳納增值稅，原本稅負相對較重的小微企業成為此項改革最大的受益者。
在經濟下行壓力加大的情況下，營改增有力地支持和促進了小微企業的健康發展。另一方面，試點開始階段，部分企業會由于生產周期、成本結構等原因，進項稅額較少，加之試點范圍有限，從非試點地區無法取得增值稅專用發票，因此出現稅負增加的情況。
營改增后交通運輸業稅負有所提升，一方面是稅改前交通運輸適用3%的營業稅，稅改后變成11%的增值稅，扣抵進項稅后稅負仍有所提升；另一方面，交通運輸業受實際操作的影響，取得增值稅專用發票困難，也使得其稅負有所提升。
3. 房產營業稅改成增值稅對二手房交易有什么影響
個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。
“營改增”（營業稅改征增值稅）5月1日將在金融業、建筑業、不動產業和生活服務業全面推開。減輕企業負擔，是2016年經濟工作中的重要任務，“營改增”是其中的一項*策。
這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業稅。
出于穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調整為“滿2年以上（含2年）”。為適應國內房地產市場分化局面，今年2月份，營業稅*策進一步放松，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免征營業稅。
北上廣深仍然適用去年老*策，滿2年（含2年）非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；滿2年（含2年）普通住房，才免征營業稅。這個環節的營業稅改成增值稅后，由于具體*策尚未出臺，稅負是否變化還未知。
不動產業納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。預計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負應該不會有太大的變化。
“營改增”從十年前就開始設計*策，每年都會對行業數據進行采樣、測算，*策設計初衷就是整體行業綜合稅負大體不變。稅制改革*策設計時，是要保證平穩過渡。
原來營業稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的辦法，確定征收率，這并不是常規增值稅的辦法，后續再慢慢調整到常規增值稅征收辦法；要么通過配套其他*策的調整，保證整體稅負不會有太大變化。“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。
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