榮觀房產網房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行
1. 房地產土地增值稅清算可以扣除的項目項目有哪些
一、對于新建房地產轉讓
1、取得土地使用權所支付的金額；
2、房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
3、房地產開發費用——銷售費用、管理費用、財務費用；
4、與轉讓房地產有關的稅金；
5、財*部規定的其他扣除項目。
二、對于存量房地產轉讓
1、房屋及建筑物的評估價格；
評估價格=重置成本*成新度折扣率
2、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用；
3、轉讓環節繳納的稅金。
擴展資料
應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數。
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
3、直接轉讓土地使用權的。
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
4、省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
參考資料來源：百度百科—土地增值稅清算
2. 最新房地產開發企業土地增值稅*策
關于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知 【2007.01.17 17:28】 來源：國家稅務總局網站 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局：？ 為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：？ 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。？ 二、土地增值稅的清算條件？ （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：？ 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；？ 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；？ 3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：？ 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；？ 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；？ 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；？ 4.省稅務機關規定的其他情況。？ 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定？ （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： ？ 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；？ 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。？ 四、土地增值稅的扣除項目？ （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
具體核定方法由省稅務機關確定。？ （三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：？ 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； ？ 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。？ 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。？ 五、土地增值稅清算應報送的資料？ 符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：？ （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；？ （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；？ （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。？ 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證？ 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。？ 七、土地增值稅的核定征收？ 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機。
3. 房地產開發企業的土地增值稅什么時候進行清算
根據國家稅務總局《關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發〔2009〕91號）規定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出售或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿3年未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的（應在辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算）。
地增值稅清算應報送的資料：
（一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、納稅申報表；
（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；
（三）主管稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。
納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
4. 土地增值稅新*策
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國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 國稅發[2006]187號 2006-12-28 8:27 國家稅務總局 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局：? 為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：? 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。 ? 開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
? 二、土地增值稅的清算條件? （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：? 1。房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；? 2。
整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；? 3。 直接轉讓土地使用權的。
? （二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：? 1。已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；? 2。
取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；? 3。納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；? 4。
省稅務機關規定的其他情況。? 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定? （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： ? 1。
按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；? 2。由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
? （二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 ? 四、土地增值稅的扣除項目? （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
具體核定方法由省稅務機關確定。? （三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：? 1。
建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2。建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； ? 3。
建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。 （四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
? 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。? （五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。
? 五、土地增值稅清算應報送的資料? 符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：? （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；? （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；? （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。
? 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。? 六、土地增值稅清算項目的審核鑒證? 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。
對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。? 稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。
? 七、土地增值稅的核定征收? 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近。
5. 最新房地產開發企業土地增值稅*策
關于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知 【2007.01.17 17:28】 來源：國家稅務總局網站 國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知 各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，*、寧夏自治區國家稅務局：？ 為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：？ 一、土地增值稅的清算單位 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。
開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。？ 二、土地增值稅的清算條件？ （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：？ 1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；？ 2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；？ 3.直接轉讓土地使用權的。
（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：？ 1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；？ 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；？ 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；？ 4.省稅務機關規定的其他情況。？ 三、非直接銷售和自用房地產的收入確定？ （一）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： ？ 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；？ 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
（二）房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。？ 四、土地增值稅的扣除項目？ （一）房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。
除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （二）房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。
具體核定方法由省稅務機關確定。？ （三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：？ 1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給*府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除； ？ 3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
（四）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。？ 房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。？ 五、土地增值稅清算應報送的資料？ 符合本通知第二條第（一）項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第（二）項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。
納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：？ （一）房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；？ （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；？ （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。？ 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
六、土地增值稅清算項目的審核鑒證？ 稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。
稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。？ 七、土地增值稅的核定征收？ 房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機。
6. 土地增值稅清算管理規程總則
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。
第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。 第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關*策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。 第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅*策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。
7. 房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算
【問題】 我公司是房地產開發公司，與其他單位聯合開發房地產項目，我公司出土地，聯合開發方出資金，開發產品三七分成。
我公司的土地增值稅清算是針對我公司分取產品銷售收入以及土地成本單獨進行清算呢，還是與聯合開發方拉通計算整個項目的收入與全部開發成本進行土地增值稅清算，確定應納稅金，然后在稅金總額內由我公司與聯合開發方分攤稅金？ 【解答】 “合作建房” 是開發商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開發的房地產項目清算中需要準確把握*策的核心內容。特別是聯合開發的協議約定以及項目立項的辦理方式，針對貴公司所描述的情況，我們認為： 一、若聯合開發方只取得房屋自用，根據《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”
因此，對你們雙方開發若是自用是暫免征收土地增值稅。若是對外銷售，就要按規定計算繳納土地增值稅。
二、根據貴公司的情況，假設貴公司出地，建成后按比例分享三成，以貴公司為開發主體并且建成后進行銷售處理，在納稅處理上就應當以貴單位為主體，按整個項目為單位進行土地增值稅預征和清算。貴單位所分配給聯合開發方的開發產品應按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅[2006]187號）文件第三條第（一）款的要求確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定，對聯合開發方來說相當于用資金換取你單位建好的房產，貴單位相當于提前收取了聯合開發房的預售款。
貴單位應開具銷售不動產發票給聯合開發方。 三、如果貴公司不是開發主體，項目以聯合開發方名義主體進行開發，則貴單位應按照“轉讓土地使用權”進行土地增值稅清算。
分得房產自用暫免土地增值稅，分成后再行轉讓就要另行計算土地增值稅。
8. 房地產業做項目清算是什么意思
關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題 為認真貫徹落實《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）文件精神，北京市地稅局結合我市具體情況分別以京地稅地〔2007〕134號《關于印發《房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知》、京地稅地〔2007〕138號，《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》，就房地產開發企業在竣工清算土地增值稅管理有關問題進行了明確，主要規定如下： 一、房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法新規定 （一）凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。
（二）辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。 （三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標準格式見附件1）。
（四）土地增值稅清算的條件 1、凡符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續： （1）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。 （2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。
（3）直接轉讓土地使用權的項目。 （4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。
2、符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： （1） 納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85%（含）以上的。 （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。 （五）對于房地產開發企業建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應按照轉讓舊房及建筑物的*策規定繳納土地增值稅。
（六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。 （七）對主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）并送達納稅人。
納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。
（八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關資料如下： 1、項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。
2、國有土地使用權證書。 3、取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。
4、清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。 5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。
6、銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式 ，內容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 7、清算項目的工程竣工驗收報告。
8、清算項目的銷售許可證。 9、與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。
10、《土地增值稅清算鑒證報告》。 11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。
12、稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 （九）納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。
（十）主管地方稅務機關對納稅人提交的申請材料齊全的，應向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。
（十一）主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。 （十二）對于清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。
對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照。
9. 房地產聯合開發項目土地增值稅如何清算
【問題】 我公司是房地產開發公司，與其他單位聯合開發房地產項目，我公司出土地，聯合開發方出資金，開發產品三七分成。
我公司的土地增值稅清算是針對我公司分取產品銷售收入以及土地成本單獨進行清算呢，還是與聯合開發方拉通計算整個項目的收入與全部開發成本進行土地增值稅清算，確定應納稅金，然后在稅金總額內由我公司與聯合開發方分攤稅金？ 【解答】 “合作建房” 是開發商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開發的房地產項目清算中需要準確把握*策的核心內容。特別是聯合開發的協議約定以及項目立項的辦理方式，針對貴公司所描述的情況，我們認為： 一、若聯合開發方只取得房屋自用，根據《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）文件規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”
因此，對你們雙方開發若是自用是暫免征收土地增值稅。若是對外銷售，就要按規定計算繳納土地增值稅。
二、根據貴公司的情況，假設貴公司出地，建成后按比例分享三成，以貴公司為開發主體并且建成后進行銷售處理，在納稅處理上就應當以貴單位為主體，按整個項目為單位進行土地增值稅預征和清算。貴單位所分配給聯合開發方的開發產品應按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅[2006]187號）文件第三條第（一）款的要求確認： 1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定，對聯合開發方來說相當于用資金換取你單位建好的房產，貴單位相當于提前收取了聯合開發房的預售款。
貴單位應開具銷售不動產發票給聯合開發方。 三、如果貴公司不是開發主體，項目以聯合開發方名義主體進行開發，則貴單位應按照“轉讓土地使用權”進行土地增值稅清算。
分得房產自用暫免土地增值稅，分成后再行轉讓就要另行計算土地增值稅。
10. 土地增值稅清算管理規程的規范正文
第一條 為了加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規定，制定本規程（以下簡稱《規程》）。
第二條 《規程》適用于房地產開發項目土地增值稅清算工作。第三條 《規程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關*策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。第五條 稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務，加強土地增值稅*策宣傳輔導。
主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。 第六條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理，實施項目管理。
主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控，做到稅務管理與納稅人項目開發同步。第七條 主管稅務機關對納稅人項目開發期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，應督促納稅人根據清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用。
第八條 對納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，有條件的地區，主管稅務機關可結合發票管理規定，對納稅人實施項目專用票據管理措施。 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
第十一條 對于符合本規程第九條規定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。對于符合本規程第十條規定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定處理。第十二條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據本地實際情況制定）。
（二）房地產開發項目清算說明，主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。
主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規定限期內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。
主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。第十四條 主管稅務機關按照本規程第六條進行項目管理時，對符合稅務機關可要求納稅人進行清算情形的，應當作出評估，并經分管領導批準，確定何時要求納稅人進行清算的時間。
對確定暫不通知清算的，應繼續做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。第十五條 主管稅務機關受理納稅人清算資料后，應在一定期限內及時組織清算審核。
具體期限由各省、自治區、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。 第十六條 清算審核包括案頭審核。
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