榮觀房產網未來房地產的發展趨勢
1. 房地產的未來發展趨勢
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。
近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和*府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，并對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向1、前言房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。
*府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，并對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀2.1 企業融資困難房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。
但是，由于金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開。
2. 中國未來房地產的發展趨勢
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有 些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發 表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣 的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著 文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改 革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中 國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增 。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融 服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的 動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口 形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入 ，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收 入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的 房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿 足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加 ，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產 已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和 投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡 沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風 險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影 響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的 價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房 地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來 的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發 展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人 口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需 要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是 *策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面 文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房 地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地 產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住 房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出 臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各 個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民。
3. 未來房地產將朝什么方向發展
應該分兩個層面：房產和地產。
先講地產。現在城市內的用地占有量已趨于飽和，各地*府現在在打宅基地的主意，這就意味著，就地價而言，是相對趨于下降趨勢，但是所掛拍的土地位置也越來越遠離市中心。
市中心內并不會沒有掛拍土地，而是物以稀為貴，*府可能更愿意把這些寸土寸金的地方賣給商業地產。所以，你可以看出來，未來商業地產的發展趨勢會越來越好。
那么就房產而言。首先土地成本已經擺在那里了，如果相同地塊拆掉重建，這個土地成本是極高的，所以房價上漲是有一定的理論依據的。
其次，隨著各類成本的上升和稅收負擔的加重，開發商不會賠本或者不會賠本很多的出售產品。那么*府現在在控制房價過快上漲而絕對不是“回歸到合理水平”，因為沒有合理水平的基準線。
民心工程或者所謂的保障房工程，會解決一大部分人的住房問題，但是這些保障房原則上不會干預商品房的價格走勢。*府并不一定鼓勵年輕人背井離鄉到大城市發展，所以某種程度上，*府不太會平衡一二線城市外來的年輕人群，要么買商品房，要么回家買商品房或者享受保障房。
整體來說，房地產行業現在正走向健康且平穩的道路，未來*府的工作就是維穩，不能像09年那樣報復性增長。而行業趨勢也會逐漸轉向一個比較嶄新的方向，就是房地產金融投資領域，當然這個方向并不是大部分人能玩的，在這兒也不做分析了。
4. 房地產未來的發展方向
根據《2014-2018年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告 前瞻》分析，房價關系到民生問題，從2010年開始，國家相繼出臺了多個“國x條”來平息房價；對多個城市頒布相關的限購及限貸細則；中央銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率；建造保障性住房等*策，但效果仍不明顯——房價仍未見降，只是成交量有大幅度的萎縮。
房地產牽涉鋼鐵、有色、水泥、建材、化工、裝潢、家具等等行業，對國內經濟貢獻最大，還牽涉到就業率。房地產是地方*府財務的主要來源，而對于銀行，大量的房貸和利潤來源讓銀行不希望房價降。
所以說房價降，是要讓*府和銀行割肉的事，三者間的博弈，降與漲還得還他們的走向。目前形勢不樂觀的情況下，不少地方*策*策松動，在*府工作報告中，強調了針對不同城市進行分類調控，*府*策松動似乎形成普遍的預期，預計2014年房地產市場整個發展前期出現波動，后期可能較上年會有所增長，增長幅度還有待觀察。
5. 未來房價發展趨勢
2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
6. 未來幾年房地產的走勢
2008年中國房地產業將會步入一個嶄新的民生地產新時代。
展望2008，將是充滿生機與活力的一年，將是中國房地產業大發展的一年！筆者認為有以下九大走勢值得特別關注：走勢一：2008年將是中國民生地產新元年民生新*催生民生地產。以解決中低收入家庭住房困難為主要任務的民生地產，正蓄勢待發。
隨著民生新*的實施、隨著大力發展民生地產，百姓在購房選則上趨與更加多元和更加理性。過去是開發商獨此一家，別無分號，不買也得買，砸鍋賣鐵、東拼西湊也要籌夠首付款，明明白白地挨宰。
隨著新的住房保障制度的建立，有相當一批人群將被從過去的買房大*中剝離出來。中央*府對解決中低收入人群住房困難決心之大、措施之具體是前所未有的。
隨著廉《廉租住房管理辦法〉、〈經濟適用住房管理辦法〉等相關*策的出臺，百分之七十的土地供應保障、相關稅費的減免等措施，將會加快解決中低收入家庭住房困難問題的步伐。經過2007年的一系列前期*策盤整、梳理，房地產市場整治、土地市場督察，對整個房地產業運行情況更加清晰。
這就為大力發展民生地產掃清了障礙、打下了基礎、鋪平了道路。民生地產將隆重登場。
可以預言：隨著年初兩會的召開，民生地產將會駛入快車道。總理將會在*府工作報告中用相當的篇幅闡述解決中低手入家庭住房問題的重要性一及將會采取的對策。
解決中低收入家庭住房困難將成為各級*府一項十分重要的職責和一項重要而長期的*治任務。將在全國上下拉開民生地產新時代的大幕！相關配套法規、*策將會逐步完善并加以實施，大力發展民生地產將成為*府落實民生新*的重要舉措。
走勢二：將掀起新一輪土地風暴土地新*將進一步深入，查處土地違法案件力度將會進一步加大。在2007年百日土地大督察的基礎上，將會進一步深挖徹查，一些隱藏較深的土地碩鼠將會被悉數挖出和鏟除。
土地督察制度將日趨健全。新一輪土地風暴將會比2007年來勢更猛、持續時見更長，將成為一個長期懸在那些不法謀地者頭頂的達鎮邪之劍，隨時都有可能斬斷深向土地資源的黑手！非法圈地囤地、炒地炒項目者將會受到更大力度的打擊與嚴懲！走勢三：將掀起更嚴勵的新一輪房地產新*中央*府針對房地產市場的混亂局面，將會出臺更嚴勵的*策措施。
捂盤惜售、哄抬房價等行為將受到重點查處與打擊。金融、稅收等方面的新舉措也將會跟進。
各相關部門將對房地產市場的違規行為形合圍之勢，使違法者無容身之地。對一些屢教不改、多次違規操作的開發商將會被清理出局。
房地產企業面臨新的洗牌。走勢四：“四節一環”將成為房地產業開發建設主導理念隨著《民用建筑節能條例》等一批相關行*法規、行*規章和產業*策的頒布實施，“節能、節地、節水、節材、環保”的理念將成為房地產業主導型理念，并且要按照國家強制標準加以貫徹落實。
“四節一環”將由一種新興理念進而轉化為具體行動，一大批符合“四節一環”理念的新型住宅也將應運而生。走勢五：住宅產業化進程將有新的突破**早在1999年就做出了加快住宅產業化進程的決定。
這些年來，有關部門和相關單位一直在向前推進。2008年將會在住宅產業化方面有一個教大的突破。
一些地產商集成生產的住宅產品將會批量問世。一些國家級住宅產業化基地也將會全面啟動。
住宅產業化也將與“四節一環”新理念一樣不斷深入人心，進而變成開發企業的具體行動。走勢六：奧運版塊地產將風靡一時2008北京奧運迫在眉睫。
奧運商機帶動和催生奧運地產的迅猛發展。明年也將會是奧運地產鼎盛年。
在奧運拉動下，其周邊的房市將呈顯出異常火爆的場面。奧運版塊地產將出盡風頭、獨領風騷、風靡一時。
其相關區域房價可能會出現局部性階段性躥升的情況。走勢七：文化創意地產未方興未艾文化創意產業的迅猛發展催生了文化創意地產。
全國正在掀起文化創意產業的新浪潮，在這股浪潮的帶動下，文化創意地產方興未艾。以智慧密集、創意領先的文化創意地產正在悄然興起于祖國大江南北、黃河上下。
“智慧創造財富”正在被越來越多的實例所驗證。2008年文化創意地產將會呈顯出強勁的發展勢頭。
走勢八：商業地產、旅游地產將進入盤整期近年來，商業地產發展勢頭強勁。一些品牌地產商紛紛由組宅轉入商業地產，形成了大規模商業地產開發熱潮。
一些頂級商業地產項目層出不窮。但從實際運營情況看，并不容樂觀。
一些品牌開發商天價所推出的商鋪，也是慘淡經營，有些已難以為繼。商業地產一定意義上在局部地區已成“傷業地產”，業主可謂怨聲載道，使得商業地產越來越變成一燙手的山芋。
隨著土地新*深入，嚴查“以租代征”等土地違法行為，過去大量旅游地產項目都是采取這類方式取得的土地，這就成為制約旅游地產進一不發展的重要瓶頸。如何擺脫這中尷尬局面，是旅游地產破局的關鍵。
由此我們推測2008年，商業地產、旅游地產都將會進入一個暫時低迷的盤整期，進入理性梳理期。走勢九：房價將穩中趨降，逐步回落至一個相對理性的區域一路飆升的房價已經成為一大社會公害！上至總理下到百姓都為之焦急萬分。
房價的飛。
7. 房地產在未來的5年內會呈什么趨勢
房地產在未來的5年內會呈平穩或緩慢上漲趨勢：一、房地產成了地方財*的主要收入來源房地產成了地方*府財*收入的主要來源，這已經是一個不爭的事實，我們不說房地產對地方經濟的拉動，單是房地產開發所需的土地供應，就是地方財*的支撐點，如果缺了土地收入，地方*府的腰包就會囊中羞澀，減少了財*收入，就會影響到地方*府的行*力量、職權力量。
所以，無論中央怎么調控，地方*府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產，便在暗中支持，這也是中央調控成為“空調”的一個重要因素。比如國家規定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，*府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產發展。
二、奢侈消費風起云涌，助長房價飚升前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發生了質變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。
而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國的奢侈消費令世界瞠目結舌，并且有風起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，而且多是一次性付款。
因為他們有的是錢。三、注意，是控制房價過快上漲，不是打壓業內人士會被問到一個同樣的問題：未來的房地產到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產過不去？問這些問題的人，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調控房地產？調控房地產的真正用意是什么？許多開發商總認為國家在打壓房地產，為此，一旦有了調控*策，便坐臥不安，感到迷茫。
國家為什么要調控房地產呢？因為房地產發展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央*府調控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。
注意，中央調控房地產，是控制房價過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產，中央*府對房地產對經濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產。從這個意義上來說，房地產仍然會一路凱歌，在五年內指望房價下降，無異于癡人說夢。
當然，房價的波動是有的，短期下調后很快又會上升，主線上上升的。四、通脹預期加大，帶動房價上揚CPI在不斷上升，農產品價格屢創新高，從經濟學角度來看，食品價格指數將直接反射到房價上。
看看油價這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。
不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。五、地價猛漲，催高房價大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發，光地價就翻了幾百倍，比做開發還賺錢，又省事。
地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產開發成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。
*府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現象。
一些央企介入房地產開發，因為央企有*府背景，不缺錢，導致地王頻現，這一切都成了房價上漲的背后推手。
8. 房地產未來的走勢
越來越多的農村人口涌入城市，導致城市擁擠，剛性需求量大，土地供應量少，推高城市房價，20世紀中葉，一些西方國家的城市人口占全國人口比例為：美國72%，英國87%，聯邦德國79%，荷蘭86%，加拿大77%，澳大利亞83%，在2050年之前，中國的城市化率必須從現在的36%提高到70%以上，這就意味著每年平均增長1%的人口城市化率（即每年大約有1000至1200萬人口從農村轉移到城市），以北京為例，目前粗略估算加流動人口約4000萬，到2050年大約會增長到8000萬人口，住哪里？城市在擴大，就會出現一個新的問題，即便是3600萬套保障房建起來了，但是居住人口流向大城市，3600萬套保障房至少會有50%的房產為無人居住的空房。
這些涌入城市的人口還要在進行置業購房，保障房即將不再發揮作用，導致大城市人口擁擠，特別是北京，中國首都，經濟，*治，文化交流中心，2050年估計七環內都會全部住滿人，而依照目前城市結構的發展，商業中心依然聚集在四環以內，目前新的CBD仍在建設中，北京最高樓“中國尊”奠基，這意味著城市核心區域內的房產會越來越值錢，會發展成絕版和不可復制的產品，六環以內的放在未來30年呈上揚趨勢！再說現在人民幣升值，房價會一漲再漲！ 目前抵御房地產風險的最好的辦法： 1：從銀行吸取貸款，在做投資，等待物價上揚！ 2：將手中的房地產盤活，投資或者理財，銀行利率8%，市場投資利率18%，例如貸款100萬，以3年計算：3年的銀行利息為24萬，3年的理財獲利為54萬，3年理財純賺30萬，此外房產還可以出租，又是不小的一筆收益，到以后房價上漲了，自己住，或者再轉手賣，一定會是個好價錢。
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