榮觀房產網房地產微觀
1. 什么是房地產營銷的微觀環境
房地產營銷微觀環境是指與房地產開發企業緊密相連并直接影響其營銷能力的各種參與者。這些參與者主要包括供應商、營銷中介、顧客、競爭者、社會公眾以及影響市場營銷決策的房地產開發企業內部各個部門。
所謂“房地產開發企業”，是指為了實現自己的經營目標和營銷目標，在對市場進行分析、研究的基礎上，根據目標市場的需要，對房地產產品進行開發、建設，并制定和實施市場營銷決策的企業。在房地產開發企業中真正承擔房地產市場營銷職能的部門是市場營銷部門。但是，市場營銷部門在制定和實施營銷計劃時，必須考慮房地產開發企業內部的其他部門，如建筑設計部門、項目開發建設部門、建筑材料與房屋設備采購部門、融資門、財務部門以及會計部門等內部管理機構，所有這些管理機構構成房地產開發企業內部的微觀環境。
市場營銷部門在制定和實施營銷決策時，必須與其他職能部門密切合作。因為建筑設計部門與房地產產品的規劃設計和創新密切相關；項目開發建設部門則與房地產產品的質童和交付時間有關；建筑材料與房屋設備采購部門又決定了房地產產品的質量、成本和建設進度；融資部門對于房地產開發建設所需資金的供應時間、供應數量和供應成本有相當大的影響；財務部門從資金的供給方面影響房地產投資和營銷決策的實施；會計部門則通過收益與成本的估量，可以幫助營銷部門了解企業利潤目標的實現程度。
2. 房地產業的微觀環境
全國各地的趨勢都差不多是小幅度降低.
最新數據顯示，6月70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，環比漲幅為0。全國大中城市房價同比指數自今年1月達到頂點以來，連續5個月下降，房價滯漲成為量縮之后樓市調整的另一主要信號。預計今年三季度全國大中城市房價同比指數還將進一步下跌。
大城市中，上海、杭州、深圳、廣州、武漢、重慶等地住宅成交量較5月明顯萎縮，同比下降35%-50%。在傳統5月銷售旺季過去后，6月份全國樓市成交情況進一步惡化。如果沒有明顯外部刺激，7月樓市銷量仍將維持在6月的水平。若開發商普遍采取降價促銷方式，則有望推動成交量回升。
在當前經濟環境下貨幣*策大幅放松和進一步收緊的可能性都不大。
對房企的信貸松動，并不能改變房價過高、自住需求購買力不足的現實，同時未必能扭轉大眾對于房價下跌的預期，因此對改善樓市低迷的作用有限，難以實際增強地產公司的盈利能力。因為松貸對象主要是業績優良處于良性循環運行的部分龍頭企業，而對2、3線企業的壓力仍然存在，房地產業的洗牌不可避免，部分企業可能再這次風波中消失。而以投資為目的的投資者賭*策松綁未必當前最優選擇，冒有巨大的風險，之前房地產業的龍頭萬科宣布在上海地區的樓盤一次性降低銷售價格20%，這意味這房地產業的價格聯盟體系的崩潰，為來的樓市更具有很大的不確定性，投資風險加大，價格震蕩走低很難避免（除非有*策松綁）投資者建議回避住房類房產，而選擇穩定性比較大的商業門面地產介入。
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3. 影響房地產的微觀因素有哪些
影響房地產市場的因素有： （1）城市產業結構影響市場。
隨著城市社會經濟的發展及產業結構比重的變化，各類房地產的市場需求也會發生變化。例如某城市的第二產業發展很快，這時廠房的需求量就會增大。
當該城市產業結構比重向第三產業傾斜時，辦公用房和商業用房的需求量也會增大，而這時廠房的需求量就會減少。對于這類房產的投資，一方面要有預見性，另一方面要把握好時機。
（2）*策變化影響市場需求。 房地產*策的變化，常常會給房地產經營帶來商機。
例如1998年，國家公布取消福利分房，實施貨幣分房的*策后，商品住宅市場需求量猛升，同時也刺激了市場價格的上漲。 （3）城市經濟發展與舊城改造帶來的需求變化。
城市建設的發展不斷給房地產投資帶來商機，房地產經紀人可利用對這些變化的預見，為房地產投資者提供舊房投資參考性建議，低價買舊房，以待獲取高價拆遷賠償。這方面的投資雖有商機，但也有風險，應當注意兩個問題：一是投資的舊房最好是商品房，這樣較容易獲得正常的賠償；二是如果投資舊房不是商品房，就要看當地*府的*策規定對舊房拆遷是否有利，如果賠償過低會導致投資失敗。
（4）經濟發展進度與周期對市場需求的影響。 房地產經紀人在幫助投資者進行房地產買賣投資時，應當關注當地經濟發展的進度與周期變化。
一般來說，經濟發展周期處于低谷是購進的好時機，當經濟發展進入高潮時是賣出的好時機。經濟發展快速增長，會刺激房價不斷攀升，如果提前入市買進，房價高漲時賣出，投資就成功；但如果在房價處于高峰時期購人房地產，投資被套牢的可能性就很大。
（5）城市土地供應對市場需求變化的影響。 房地產買賣投資入市的時機與城市土地供應量的大小也有一定的關系。
當土地供應量過大時，一手樓的市場供應量也相應過大。在這樣的情況下，可供購買的一手樓新產品也多，選擇余地大，二手樓的短期投資買賣也就相應難做。
但有時一手樓市場也可能會因市場供過于求，而出現滯銷，有的開發商會因銀行逼債而急需資金回籠，降價拋售，投資者也可乘低吸吶。
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