榮觀房產網房地產本質
1. 房地產的本質是什么
房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。
對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
2. 房地產的概念
房地產概述 房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產。 房地產可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。
在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。 房地產的特征 每一類拍賣標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標的物的特性相聯系的，房地產有以下幾個特點： （一） 位置的固定性和不可移動性。
（二） 使用的長期性。 （三） 影響因素多樣性。
（四） 投資大量性。 （五） 保值增值性。
[編輯本段]房地產的類別 由于房地產是由土地及地上的建筑物、構筑物構成，對于土地和房屋可以按以下方法分類： （一）根據土地的用途分類： 根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類： 1、居住用地 2、公用設施用地（含商業用地） 3、工業用地 4、倉儲用地 5、對外交通用地 6、道路廣場用地 7、市*公用設施用地 8、綠化用地 9、特殊用地 （二）根據房屋的用途分類： 按照房屋的使用功能可以分成八類： 1、住宅 2、工業廠房和倉庫 3、商場和店鋪 4、辦公樓 5、賓館酒店 6、文體娛樂設施 7、*府和公用設施 8、多功能建筑（綜合樓宇） [編輯本段]房地產業 （一） 房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。 （二） 房地產業主要包括以下一些內容： 1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如征用土地、拆遷安置、委托規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等； 2、房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動； 3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀代理、物業管理。
4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。 房地產 目前外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。
房地產（real estate） 房地產是房產和地產的合稱。又稱不動產。
房地產是一種不能移動，或移動后會引起性質、形狀改變的財產。 房產主要包括住房房產和營業性房產。
房產的交易形式有：（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。
（2）房屋租賃。（3）房產互換。
（4）房產抵押。 地產主要包括土地和土地資本。
土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。
地產的交易形式有：（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。
經營業務包括：征用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。（2）二級市場。
這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。 外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。
[編輯本段]房地產八榮八恥歌 以長線期房為恥，以現房準現為榮！ 以追求暴利為恥，以合理價格為榮！ 以虛假宣傳為恥，以實事求是為榮！ 以欺詐宰客為恥，以誠信銷售為榮！ 以金錢上帝為恥，以百姓上帝為榮！ 以丑陋戶型為恥，以陽光戶型為榮！ 以燕過拔毛為恥，以慈悲為懷為榮！ 以房子縮水為恥，以科學測量為榮！ 以縮減配套為恥，以規劃配套為榮！ 以強嫁物業為恥，以招聘物業為榮！ 以偷稅漏稅為恥，以合理納稅為榮！ 具體而言，“一類居住用地”是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下。 “二類居住用地”涵蓋了分布廣泛的以多層、中高層及高層單元式居住建筑為主、配套設施齊全、布局完整的用地，該類用地在全市分布廣泛，在居住用地中占主導地位。
根據用地供應日趨緊張的趨勢和集約用地的原則，以后建設3層以下單元式住宅的可能性基本不存在。因此，在“二類居住用地”中不考慮納入3層以下的單元式住宅用地。
（1）關于“一類居住用地”（R1）和“二類居住用地”（R2）的說明 “一類居住用地”和“二類居住用地”主要是城市居民住宅用地，屬于國有土地，由城市居民區的業主共有居住區的土地使用權。從住宅的建筑形式區分，現在建設的城市居民住宅又包括獨立式住宅和普通單元式住宅兩種。
獨立式住宅的數量很少，主要是以低層別墅的形式出現；單元式住宅是城市中最普遍的住宅形式，一般為多層、中高層和高層的一梯多戶式建筑物。由獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區是經過規劃由開發單位興建的住房，建筑物分布疏密有致，并建有較完善的居住配套設施。
以上述兩類建筑形式為分類標準，分別確定了“一類居住用地”和“二類居住用地”兩個中類。具體而言，“一類居住用地”是指獨。
3. 房價的本質怎么樣
這又是一本從天涯BBS出來的書，作者本人在珠三角從事土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作，也在國土局工作過，所以算是行業內人士。
作者總結了一套模型，嘗試探究城市房地產的根本規律。 這本書總體寫的還算不錯，值得一讀。
不過竊以為用一套模型來解釋全國市場有點力有未逮，有些地方結論正確但是論證過程不是很清晰。作者對珠三角城市的房地產了解很多，得出的結論值得參考，但是對中國其他地方的房地產市場點評則要謹慎看待。
------------------ 作者的模型和我的一些摘錄： 住房的需求，從低到高的有四種需求：首次置業型需求，改善型需求，投資需求，投機需求。每一個城市，都會體現出以某一種需求為主的特征。
1，首次置業型需求為主的城市：對產品的要求不高，最大的關注點是價格。這些城市樓市漲幅都很低，毛坯交房最為常見，對裝修交房極大反感，因為都提高了總體房價。
樓梯房最常見，電梯房如果有的話也只需要一部電梯，因為兩部電梯得房率下降。品牌地產商一般不愿意進入這種城市，因為他們沒法得到品牌溢價。
2，改善型需求為主的城市：對產品要求很高，一梯兩戶，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣的越貴。
可以接受裝修交房，但是不能太貴。一個城市的房地產市場，從首次置業型轉向改善型，那一般都將引發樓市翻倍。
品牌地產商受到市民的追捧，并可以實現比一般開放商高出10%左右的品牌溢價。 3，投資需求為主的城市：首要的特點是裝修溢價（開發商可以通過裝修賺一筆），這主要是因為客人缺乏時間去裝修，公寓是典型的投資型產品。
對產品的要求更高，因為只有更好的產品才能實現價值的增長。小戶型受到歡迎，并且售價比大戶型更高，因為總價要低，對投資者的資金要求不高。
樓市進入這個階段的城市，一般價格將會至少翻番。 4，投機需求為主的城市：這里城市并不多，譬如北京、上海、深圳、杭州、溫州。
另外還有一些旅游城市，譬如海南、珠海和廣西北海。這些城市往往是資金的匯集地，大量無法通過其他渠道消耗的資金，只能選擇以樓市為泄洪口。
資金匯聚的速度有多快，這些城市樓市增長的速度就有多快。 從二手房和一手房的交易比例來判斷一個城市的房產市場處于哪一個階段-----投機需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例超過1.5:1。
投資需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在1:1到1.5:1之間。改善型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1到1:1之間。
首次置業型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1之下。 ------------------ 一個城市的實業（或者說制造業）是一切的基礎，中國城市的發展的歷程，一般遵循著一個相同的軌跡：工業化---居住化---CBD化。
絕大多數城市只能進步到宜居型城市。 所以三線城市，首要目的是提升城市工業化水平，完成原始積累。
經濟發達的二線城市，首要目的是從工業型城市變成宜居型城市。一線城市的城市化目標是打造核心經濟區-也就是CBD。
注：城市等級的簡單劃分標準：人均GDP在一萬美元以上的，是一級城市；人均GDP在6000美元以上的，是二線城市；人均GDP在3000美元以上的，是三線城市。 結論：近100年來全世界的城市經營模式，就是通過對城市經濟狀況和居住環境的持續改善，激發地價和房價的持續上漲。
所以房價的本質，就是城市的經營水平在住宅銷售價格中的集中反映。 關于投資：處于轉型期的城市，投資價值最大，如果一個城市表現出強烈的城市化發展趨勢，城市的產業經濟也在穩步發展，就會開始從首次置業到改善型市場的轉型，就會有很高的投資價值。
具體例子：合肥。 2013年6月19日。
4. 想了解關于房地產的知識
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。
房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。 房地產可以有三種存在形態：即土地 、建筑物、房地合一。
在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。[編輯本段]特征 每一類拍賣標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與該類標的物的特性相聯系的，房地產有以下幾個特點： （一） 位置的固定性和不可移動性。
（二） 使用的長期性。 （三） 影響因素多樣性。
（四） 投資大量性。 （五） 保值增值性。
[編輯本段]類別 由于房地產是由土地及地上的建筑物、構筑物構成，對于土地和房屋可以按以下方法分類： （一）根據土地的用途分類： 根據《城市用地分類與規劃建設用地標準的規定》，城市用地可以分為九類： 1、居住用地 2、公用設施用地（含商業用地） 3、工業用地 4、倉儲用地 5、對外交通用地 6、道路廣場用地 7、市*公用設施用地 8、綠化用地 9、特殊用地 （二）根據房屋的用途分類： 按照房屋的使用功能可以分成八類： 1、住宅 2、工業廠房和倉庫 3、商場和店鋪 4、辦公樓 5、賓館酒店 6、文體娛樂設施 7、*府和公用設施 8、多功能建筑（綜合樓宇） 房地產開發流程管理與質量控制 保證房地產開發的質量，途徑很多，但認真貫徹ISO9000標準，推行質量認證，的確是一條必由之路。康達信管理咨詢機構房地產項目中心通過咨詢實踐，深感房地產開發企業在ISO9000貫標中必須緊抓以下五個環節。
一、在立項過程中，要服從城市的整體規劃和區域規劃，充分尊重規劃部門的意見，對標書和合同要嚴格評審。 二、認真做好每一個項目的策劃工作，從市場調研、投資立項、征地、拆遷、委托設計、委托施工，直到竣工交付的整個過程都應仔細認真地策劃，做到運籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結果，編制質量計劃，用以指導項目開發建設的實施，確保項目開發建設的質量指標、建設周期和成本合理。
三、嚴格按ISO9000對采購的要求和國家《建設工程質量管理條例》的規定，做好規劃設計、施工、供貨等幾個方面的分承包方的評價和選擇。 1、委托規劃設計時，在審查資質的基礎上，一般項目可采用議標的方法，重大項目可采用招標，甚或國際招標。
設計輸出除符合法律、法規外，一定要符合城市規劃和開發企業的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯片開發，都應和周圍的建筑及環境相協調，并體現出設計大師們高超的建筑藝術，美化城市，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。
開發企業不能只顧自身經濟效益，不顧社會效益。 2、委托施工時，可采用工程招標的方法。
在審查資質的基礎上，優先選用通過ISO9000認證的施工企業。 3、要對供貨企業進行評價和選擇，以確保三大材、工程設備及其他物資的質量。
四、按ISO9001的要求，搞好施工過程的質量控制，保證工程質量。 開發企業在工程招標后，不能放任不管，而要嚴格監控。
在做好施工前期準備后，應進行詳細的技術交底。不管施工企業是否通過質量認證，都應該按ISO9000標準來要求他們。
1、不能將主體結構進行分包以及其他違法分包； 2、對每一個工程項目都必須編制質量計劃，明確對施工過程控制的要求； 3、對關鍵過程、特殊過程必須編制作業指導書，嚴格按規程操作； 4、使用合格的施工設備和檢測器具，并保證施工安全； 5、對特殊過程必須嚴格控制，消除日后的事故隱患； 6、遵守法律、法規，不能給周邊環境造成污染等等。 五、按照ISO9001的要求，對建材質量和工程質量進行嚴格控制。
1、對于該委托監理的工程，開發企業一定要對監理企業進行資質審查、評價選擇，再委托監理； 2、在進貨檢驗中，不允許緊急放行（來不及檢驗而先投入使用），最起碼是鋼材和水泥禁止緊急放行； 3、在過程檢驗中，不允許例外轉序（來不及檢驗而進行下道工序施工）或必須經過嚴格審批 ； 4、對分項、分部工程未取得合格的檢驗結果時，不得進行最終檢驗（竣工驗收）。 當然，房地產開發企業在貫標中還有很多重要工作要做，本文不擬一一敘述。
對于房地產開發企業來說，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執行ISO14001（環境管理國際標準）和OHSAS18001（職業安全衛生國際標準），這樣才能使住房或者工作場所具有適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性等五大性能；才能使城市的立體環境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產開發企業帶來效益。[編輯本段]地位 目前，對于中國房地產行業在未來經濟中地位之最大質疑，莫過于2007年4月份，由國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流向》的專題報告，文中建議*府高層放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式，主要理由為：以房地產為支柱行業，將導致大量的資金和其他資源過度地追逐房地產，從而使制造。
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