榮觀房產網房地產營業稅退稅
1. 房產稅怎么計算 房產稅退稅標準
* 免稅條件： ▲出售該套住房為5年以上且唯一一套住房的免稅； ▲出售該套住房前1年內購買其他住房的，可持當地地稅局出具的證明免/退稅； ▲出售該套住房后1年內購買其他住房的，可持有關票據到當地地稅局退稅； ▲若產權證、契稅票均在5年內，則看上一次辦理的手續是什么性質：1）如果是房改購房或還遷協議的，看房改或還遷協議上日期是否在5年之外，若5年之外并唯一一套住房的可以免個稅； ▲如果是商品房合同辦產權的，看商品房合同是否在2000年前，若是2000年前的商品房合同并唯一一套住房可以免個稅。
2. 契稅由誰來交
根據《中華人民共和國契稅暫行條例規定》第八條規定：契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。
除非雙方另有約定，一般而言契稅由買方交，如果房產證由開發商代辦，就買方交給開發商，由開發商再轉交給產權產籍管理中心。如果自己辦理房產證，則由買方自己將契稅直接交納給產權產籍管理中心。
對已繳納契稅的購房單位和個人，是否退稅要看是否辦理了房屋權屬變更登記，在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。一般性退稅主要以下幾種類型：（一）期房退稅期房退稅是指交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易，已辦理契約注銷手續（未辦理權屬登記），如購房者已按規定繳納契稅，在辦理期房退房手續后，應退還所繳納契稅。
（二）面積差退稅面積差退稅是指納稅人已按商品房買賣契約之價款繳納契稅，后由于最終產權面積縮小造成房款減少，需要退還差額部分的契稅。
3. 地產公司如何退稅或者減稅
國家稅務總局公告2010年第29號
根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例的相關規定，現就房地產開發企業注銷前由于預征土地增值稅導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下：
一、房地產開發企業（以下簡稱企業）按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，應按照以下方法計算出其在注銷前項目開發各年度多繳的企業所得稅稅款，并申請退稅：
（一）企業整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：
各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額*（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）? 本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
（二）項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。
（三）企業對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致當年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅。
二、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料證明應退企業所得稅款的計算過程，包括企業整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目年度銷售收入、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。
三、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，在向稅務機關申請辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，但土地增值稅清算當年未出現虧損，或盡管土地增值稅清算當年出現虧損，但在注銷之前年度已按稅法規定彌補完畢的，不執行本公告。
主管稅務機關應結合企業土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情況，判斷其是否應該執行本公告，并對應退企業所得稅款進行核實。?
4. 房產稅、營業稅、契稅、土地增值稅
各地的稅收管理程度不太相同。近幾年國家對房地產稅收征管力度不斷加強，因此多數地方都能依法征收法定各個稅種。從法律角度來說，一宗房產買賣交易，會產生如下稅費：
一、銷售方為法定納稅人的：營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅（產權轉移書據）、所得稅（銷售方為單位則應繳納企業所得稅，如為個人則繳納個人所得稅）。
二、購買方為法定納稅人的：印花稅（產權轉移書據）、印花稅（權利許可證照）、契稅。
一般情況下，你如果購買二手房，賣方往往會把所有稅都轉嫁到買方頭上，就是他只要一個固定的價款，其他的費用全有買方承擔。如果購買商品房，那么你只需要負擔應納的印花稅和契稅就行了。
至于稅率，比較復雜，還要看房產的年限、面積等，不同條件，稅率也不相同。
另外，房產稅屬于持有環節的稅，而且是老稅種。目前并不對住房征收。
5. 現在的房地產的營業稅.契稅.個人所得稅是多少
1、過戶費用；
(1)契稅；90平方米以下首次購房的按1%繳納；90—140平方米按房價1.5%繳納；140平方米以上按房價3%繳納
(2)營業稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價5.5%繳納。
(3)土地增值稅；房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%繳納。
(4)所得稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）
(5)房屋交易手續費；按房屋建筑面積6元/平方米交納
(6)房屋產權登記費：80.00元。
(7)房屋評估費；按評估額0.5%繳納
2、非普通住宅交易時契稅按房價5%繳納，無論取得產權滿不滿五年，都要按規定繳納營業稅、土地增值稅、所得稅、萬分之十的印花稅。房屋交易手續費按房價1.9%交納，其它不變。
6. 包銷房地產應如何繳納營業稅
根據《國家稅務總局關于房產開發企業銷售不動產征收營業稅問題的通知》（國稅函〔1996〕684號）規定，在合同期內房產企業將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發企業進行銷售，所取得的手續費收人或者價差應按"服務.業"稅目中的"代理業"項目繳納營業稅。
在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發企業將房屋銷售給包銷商，房產開發企業應按"銷售不動產"稅目繳納營業稅。如果包銷商將房產再次銷售，則包銷商也應按"銷售不動產"稅目繳納營業稅。
7. 房產過戶后 通過法院解除合同 是否退稅
這個還真是特殊情況。房產都過戶了，過戶的過程中都需要雙方合同、簽名蓋手指模的，最終卻通過法院解除合同了，法院解除合同的依據是什么呢？退稅也要視詳細情況才好說。個人認為：
1、契稅：不能退，而且合同解除后要再辦理恢復原來那個產權證，反而應該要再繳納一次契稅。因為契稅是根據所有權的轉移來征收的。之前過戶時產權確實已經轉移了（時間就算很短），現在如果解除合同，就要再次轉移產權，要再征收一次契稅。
2、個人所得稅：這個根據解除合同的具體情況，可能可以退稅。因為個人所得稅是對個人取得收入才征收的，如果在這個產權變換過程中你確實沒有取得收入（要提交收款憑證、退款憑證、法院判決等資料），應該可以向征稅部門申請退稅。
以上也僅僅是個人認為，確切的請向這兩個稅種的征收稅務部門咨詢（一般來說，契稅是財*局或地稅局，個稅是地稅局）。
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