萬科房地產案例分析題

萬科房地產缺陷案例

1. 萬科房地產的缺點

值得長期持有.看看下面的分析文章會堅定你持有萬科的信念.

從建造到制造（部分內容）

郁亮萬科企業股份有限公司總經理

中國的房地產行業造就了眾多富豪，但也飽受非議。然而，萬科的管理水準一直廣被認可。房地產行業投資周期長，受宏觀經濟和*策的影響大，在這樣的行業里長期經營，企業必須具備長遠的眼光。萬科將如何面對未來20年的挑戰？

問：考慮到經濟發展、人口結構的變化，能否暢想一下20年后中國的房地產行業處于什么樣的狀況？

答：據專家為我們公司做出的估計，中國人口的遷徙，在20年之內仍然不會停止。我想，20年之后，東部會聚集中國更多的年輕人口。而且中國家庭的小型化在未來20年也會不斷加劇，目前中國家庭平均人口是3.1人，未來一定會降到3人以下。同時，我估計20年后中國的農村土地很可能也進入流轉了，城鄉一體化的進程會加快。所以，我相信中國將誕生世界上最大規模的新興房地產市場和住宅市場。

從房地產行業的結構來看，只做一兩個項目的小型公司將會大大減少。首先，土地的門檻在不斷提高。我所接觸的很多民營企業家，多年積累的財富一般在10億元左右，這筆錢如今已經很難買到一塊地了。其次，客戶在購買房子時，會越來越重視品牌。中國人一輩子最大的投資和消費就是買房，房子的好壞，對于客戶來說非常重要，他們更愿意選擇優秀發展商的產品。所以，我們這個行業的集中度一定會提高。不過，這種集中仍然會比較有限。美國的前五大發展商，在1993年的時候總共占有5.1%的市場份額，平均每家1%左右；到2005年的時候則是16%，平均每家大約3%。在美國，目前據說仍然有上萬家發展商。我想從美國也可以看到未來20年中國的影子。

中國內地幅員遼闊，腹地深厚，房地產行業的模式不會與香港、新加坡、日本那種島嶼經濟體一樣。總是說國內的住宅市場土地供應緊張，實際上那是指城市，不包括農村。一旦農村土地進入流轉，中國并不缺土地。從這一點上看，我們的模式會更接近美國這樣的大陸國家。

我們預測，在2013年左右，中國“人口紅利”可能會結束，但是考慮到中國人口的家庭和年齡結構，新增嬰兒又會帶來兩個人口高峰，第二個人口高峰并不多要到2020年左右才會結束。當然，即使在美國這樣發達成熟的市場上，現在每年仍然有150多萬套的新住宅需求。所以我覺得我們選擇的行業真是很幸運，市場機會始終十分巨大。

問：那么20年后的萬科會是什么樣呢？

答：萬科目前只做了10年的規劃。我相信，10年之后的萬科將會成為世界級規模的優秀發展商，這是我們的目標。如果換一個中國的參照系，那么萬科將成為最優秀的中國企業之一。所謂中國最優秀的企業，我的意思是不超過30家的公司。

這個優秀的標準首先對規模有一定要求，我認為萬科有可能超過美國的同類企業，成為世界上最大的發展商。媒體上經常提到千億的目標，萬科肯定用不了10年就能實現這個目標。實際上，2004年我們做了2014年的規劃，也就是十年規劃。現在看起來，我們實際的速度遠遠快于當初計劃的速度，所以我們正在修訂這個十年規劃。優秀的第二個標準是，除了規模之外，企業在行業乃至在整個社會還得具有正面的影響力——不是負面的影響力，也不是靠壟斷地位獲得的影響力。萬科要做一個優秀的企業公民，為社會進步做出自己的貢獻。

我們希望萬科在10年內繼續只做住宅。但是我相信，即使再多往前看10年，萬科毫無疑問仍然會以房地產為主。萬科一向非常專注，我認為，一件事情如果沒有做到極致，最好不要放棄；等做到極致之時，再去考慮別的事情。

問：現在房地產處于供不應求的狀態，整個行業目前仍然遍地是黃金，但是有些城市請萬科去開發樓盤，萬科卻不一定會去。能解釋一下萬科業務地理布局背后的原因嗎？

答：我們的地理布局非常清晰，叫“3+X”。“3”是指國內最活躍的三個經濟圈——珠三角、長三角和環渤海灣，我們在這些區域密集投資，不分一線、二線、三線城市。而“X”指的是我們還有兩個自留地，武漢和成都，因為這兩個城市是未來西部的戰略要點，必須占領。將來這個“X”有可能會擴大到3個、4個或者5個，但不會很多。

2. 萬科的重要事件

奪下斗門萬科5.48億摘得珠海斗門商住用地2010年12月14日，萬科以底價5.48億元的總代價競地珠海斗門白蕉一幅商用住宅用地，折合樓面地價2000元/平方米。

該地塊編號珠國土儲2010-10地塊，位于斗門區白蕉鎮白蕉路東側，臨近鱷魚島、白藤湖度假村，與珠海規劃中的“香海高速”與湖心路的交匯處也十分接近。土地總面積13.7061萬平方米，容積率≤2.0，建筑密度≤20%，綠化率≥35%。

地塊的起始價為2000元/平方米，由兩個地塊組成，其中地塊一為住宅、商業用地，面積為7.1539萬平方米；地塊二則屬于住宅用地，面積為6.5521萬平方米。其出讓年限為住宅70年、商業40年。

長安萬科奠基長安萬科中心綜合體項目奠基2010年3月26日，萬科以10.04億元的價格拿下東莞長安面積75653平方米的地塊，開始了在東莞商業地產的布局。12月14日上午，命名為長安萬科中心的這一項目舉行了奠基儀式，宣告東莞萬科首個城市綜合體項目啟動。

長安萬科中心建有高達260多米的甲級寫字樓，其高度位居東莞第三，長安第一，將成為長安的地標性建筑。“紙板門”事件2012年3月一則有關萬科精裝修房屋用“紙”做裝修材料的網帖在各大論壇里流傳，帖子稱當初宣稱“每平方米送3000元精裝修”的深圳萬科第五園六期出現了大面積發霉、墻面涂料脫落等裝修問題，有業主拆開裝修材料一看：衣柜、鞋柜等竟然是“紙”做的。

情況屬實萬科承認“有問題”“在整改”萬科總裁郁亮接受“中國網事”記者采訪時坦承：萬科第五園六期確實存在一些質量上的問題、瑕疵，目前正在挨家挨戶排查、整改。“凡是我們做得不夠的地方，我們全部更換”。

裝修出現的問題主要集中在柜體背板發霉、石材起灰、涂料受損等方面。萬科2012年度商業地產大事件2012年，萬科銷售額高達1412億，位居2012年中國房地產企業銷售金額TOP50榜榜首。

2012年年所拿商業、商住用地共30宗，涉及金額約387億，拿地面積約457萬㎡；成功發布“萬科2049”產品線，并打造了萬科特色連鎖餐飲品牌“第五食堂”，現已開業五家店；佛山、成都、江蘇、青島四地相繼發布商業戰略；萬科快速擴張商業地產的同時萬科也負面纏身：王石婚變、成都涉嫌低價拿地、佛山萬科廣場無證施工、工程事故與質量門事件等等。QFII2012年連續四個季度持有萬科A。

其中，2012年四季度QFII持有萬科A達16794.6萬股，持股數量占流通股比例約為1.74%，持股市值約為17億元；2012年三季度QFII持有萬科A7986.77萬股，持股數量占流通股比例約為0.83%，持股市值約為6.73億元；2012年二季度QFII持有萬科A15104.77萬股，持股數量占流通股比例約為1.56%，持股市值約為13.46億元；2012年一季度QFII持有萬科A8306.52萬股，持股數量占流通股比例約為0.86%，持股市值約為6.88億元。旗下公司蓄意毀壞國家重要考古遺跡2013年3月19日，“萬科公司在南京開發一塊土地，先后發現六座1700年前的王侯大墓，雖然考古專家極力阻止，但是古墓仍然被野蠻破壞” 。

根據南京市規定“地下重點埋藏區或施工面積超過5萬平方米的項目，必須先考古后施工” 。當年1月考古部門在南京雨花臺一處屬于萬科旗下站東置業有限公司的超過5萬平米的工地進行初步勘查，確認施工地點地下至少有兩座南朝時期王侯級別的珍貴古墓，發現時已經被破壞。

考古工作人員當即要求施工單位停工，并要求追查毀壞原因。然而萬科旗下開發商卻并沒有立即停工，并且遲遲不與考古部門簽訂考古工作協議，一直拖到3月18日。

協議簽訂當晚，該公司背著相關部門連夜將古墓鏟平。該事件造成后果異常嚴重，社會影響極其惡劣，是對中國考古工作、中國歷史學發展和中華文化保護研究的嚴重破壞。

西南*法大學*治與公共事務學院副教授和靜鈞呼吁，鏟平古墓事件的幕后黑手“應被刑責”，“為故意毀壞不可修復文物付出個人自由的代價” 。數十億土地增值稅金問題針對“涉嫌拖欠數十億土地增值稅金”的質疑，中國龍頭房企萬科集團7日向回應稱，該指責實際上混淆了“該交不交”和“計提”兩個概念，公司并未拖欠土地增值稅金。

一位名為李勁松的律師稱，包括萬科、SOHO中國在內的29家內地房地產企業大量拖欠應該上繳的土地增值稅金，總金額逾600億元人民幣。李勁松表示，這些企業的年報中明確列出其所應交、未交的土地增值稅的稅額，若拖欠屬實，則其對房價上漲有一定影響。

其中，萬科公司被指拖欠58億元稅金。對此，萬科回應稱，該公司并未拖欠稅金，而這些質疑，是把會計上的“預提”，誤解為“拖欠”、“欠交”。

實際上，會計處理的“預提要求”，和稅務上的“現時納稅義務”，是完全不同的兩個概念，“對會計規則和財稅法規稍有了解的人，都不難理解其概念的不同。”房地產行業的土地增值稅金是一個復雜且專業的稅種。

由于房企從拿地到銷售、結算時間跨度很長，確實可能由于時間差而無法及時將清算內容反映到年報中。其中預提的稅金的確不能直接“翻譯”為拖欠或者該交不交。

萬科萬達“重情”牽手萬科集團和萬達集團2015年5月14日，在北京舉行戰略合作簽約儀式，雙方將在房地產相關領域。

3. 萬科事件是檢驗您判斷事物的價值立場的絕佳案例：資本主導的立場看

泰山管理學院馬方：不要拿王石跟別人比！導語：萬科之爭，各說各話，甚至有人開始拿王石跟別人比，每個人都有自己的風格，每個企業都有自己的特點，簡單地在某一點上去對比，顯然會有失偏頗或者不夠理性、成熟，對看清事情的本質和解決問題并不會有什么有益的幫助。

人們看問題的時候經常不是根據事實去理性地分析，或者用包容、多元的心態去分析，而是摻雜著感性的因素，粗暴地把當事人與別人相比，這樣反而不利于我們看清問題的本質，更加不利于問題的解決。萬科之爭，各說各話，有人開始拿王石跟別人比，如果王石跟誰一樣，就不會走到今天這一步。

王石真的跟他們一樣，那王石就不是王石，萬科也不是今天的萬科。每個人都有自己的風格，每個企業都有自己的特點，簡單地將王石拿來與別人在某一點上對比，顯然會有失偏頗或者不夠理性、成熟，對看清事情的本質和解決問題也不會有什么有益的幫助。

我們應該尊重的是商業的多元化，而不是推崇同質化，更不是粗暴地去解決問題。不要拿王石跟任正非比與王石同為*人出身的任正非，在深圳創立了華為，至今人們一直在推崇的是華為的內部管理以及任正非僅用1.41%的股份控制了體量如此龐大的華為帝國。

拿王石跟任正非比，也就是說萬科最終不會上市。那么不上市的萬科，還會有今天的成就么？我們要明白，萬科跟華為的行業有著很大的不同，萬科屬于房地產行業，最重要的特點就是資本驅動，對資本的依賴度非常高，它需要有足夠的資金保證自己資金鏈的正常運行，引進資本是唯一的方式。

所以從這一層面上來講，萬科做不到不上市。另一方面，華為內部激勵員工的獨特做法叫“虛擬受限股”，擁有虛擬受限股的員工，可以獲得一定比例的分紅，以及虛擬受限股對應的公司凈資產增值部分，但沒有所有權、表決權，也不能轉讓和出售。

任正非說：“虛擬受限股的實行是經*府批準的，有紅頭文件的，是合法的。歷屆中央首長都在關懷過問這件事情。”

也就是說王石要學任正非，還得先過*府這一關。如今的萬科股權之爭是資本與管理者的競爭，反過來說，如果華為上市，任正非1.41%的股份，誰也不能保證華為不會遇上第二個寶能。

不要拿王石跟馬云比阿里、百度、京東等這些公司在美國上市，并且通過雙重股權結構，有效地避免了資本對管理層控制權的威脅。雙重股權結構是指上市公司可以同股不同權，但在中國是不允許的。

拿王石跟馬云比，中國將不會有上市公司。2009年9月，馬云宣布包括自己在內的18位創始人集體辭去元老身份，改用合伙人制度。

阿里合伙人并非公司的經營管理機構，其主要權力是董事會成員候選人的提名權：合伙人擁有人事控制權，而非公司運營的直接管理權。萬科也建立了自己的事業合伙人制，來重新界定公司與員工的關系，用萬科總裁郁亮的話說：“事業合伙人有四個特點：我們要掌握自己的命運；我們要形成背靠背的信任；我們要做大我們的事業；我們來分享我們的成就。”

阿里巴巴與萬科最有價值的就是它們的管理團隊，馬云與王石都有一個牛逼的團隊，即便他們離開了公司，第二天便可以再建立一個新的阿里、新的萬科。別忘了，馬云雖然通過“湖畔合伙人”牢牢控制著阿里巴巴，但是他與資本的博弈也是持續了十幾年。

德魯克說：“沒有機構，就沒有管理。但相應的，沒有管理，就沒有機構。

管理層是現代機構的特殊器官。正是這種器官的活動與績效，最終決定了特定機構的生存和績效。”

就這一點來講，王石面對的是沒有底線的“野蠻人”，換做誰，結果都是一樣。不要拿王石跟經理人比何為經理人？經理人是專門從事企業高層管理的中堅人才，是老板雇傭來管理企業的人。

王石創立了萬科，然后引入了資本，他是個企業的創始人，更是個企業家，經理人只是他給自己的定義而已，但他自己在心態上并不是一個職業經理人。張維迎教授說：“王石有創造商業帝國的夢想，他要尋找資源、整合資源，資本是他要整合的資源之一。

所以總的來講王石應該是一個典型的企業家。企業家和經理人最大的不同就是經理人只是一個打工的，企業家是創辦企業的人，要決定企業的命運。

這一點，華潤和寶能都必須明白。”所以不要拿王石跟經理人比，我們應該回歸到企業家治理的問題上來，最真實的狀態是以企業家為中心建立企業，優秀的公司都是要圍繞創始人而發展壯大。

不要拿王石跟圣人比首先，沒有人是完美的，你在高位，自然受到的關注就會更多，性格越是特別的人，缺點也就越多，喬布斯就是一個很好的例子。其次，王石也犯錯，他不尊重股東的利益，只關心自己的控制權，并且寶能強勢入主的時候，他說不歡迎民企，但是對國企卻有更大的興趣，這對民企造成了嚴重的傷害。

此外，王石作為一家企業的創始人，他讓整個創始人團隊幾乎失去控制權。王石錯了，但是我們不能用一個完美的標準來要求王石，除非是圣人。

王石并不是完美的人，但是王石現在所達到的高度，放眼整個中國，也沒有幾個人可以企及。他冒險、登喜馬拉雅山、游學、賽艇，并且將萬科建造成了房地產行業的老大，把萬科做成了組織結構最好的公司。

即便。

4. 萬科退房事件過程

萬科業主不滿降價要求退房民警出動防生事 2008-09-05 浙江在線早上七點左右，萬科良渚文化村郡東、郡南的業主陸續趕到世貿中心。

八點半已聚集了大約有八十多位業主，要向萬科“討說法”。民警到場維持秩序。

9時，萬科出面接待，此后到11時，三易會談地點，最后安排在世貿五樓國際會議中心談判。與業主代表進行談判的是杭州萬科的一位饒姓副總經理。

據悉，由于杭州萬科的“青年置業計劃”促銷銷售，使得已買房的業主深感利益受損要求退房。一位姓高的女士稱：“我兩個月前買房，萬科的銷售人員稱萬科地產老大永不打折，現在這不是商業欺騙嗎？” 萬科對杭州“退房門”表態稱房價仍然長期向上 2008-9-9 中國新聞網針對熙熙攘攘的“退房門”風波，萬科杭州分公司新聞發言人今天在接受中新社記者采訪時表示：拒絕對老業主在個人層面進行退房或補償，但會從提升樓盤小區的整體價值角度來彌補。

萬科表示，他們開發的每一個小區，不僅是萬科的作品，更是客戶長期生活的家園。“將通過改善社區居住氛圍來提升樓盤的吸引力和社區的價值，來達到客戶與萬科二者真正意義上的雙贏。”

九月三日，浙江萬科南都在杭州針對特定項目掀起的“金九銀十價格戰”，最大力度達七點五折，引起了部分前期高價購房者的強烈不滿，情緒激動的上百位購房者日前大鬧萬科杭州的辦公區域和樓盤現場，導致部分樓盤不得不提前結束當日的銷售，關門“封盤”。萬科認為，目前杭州市場出現成交量下降等現象是階段性的，并不會改變杭州住房市場整體的發展方向。

無論從經濟增長還是人口變遷的角度來看，中國經濟中心城市帶的不動產價值和住房市場，仍然處在長期向上的趨勢。“杭州是中國經濟基本面最好的城市之一，也是最具有投資、創業、工作、居住吸引力的城市之一。

萬科始終堅定不移地看好杭州房地產市場。” “由于沒有法律、合同依據的補償、退房要求，作為一家上市公司，萬科將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求，這是一個無法回避的現實。”

專家認為，購房人應當為其購買行為負責。從法理上講，萬科沒有什么退房的法律義務。

“但對于自住者來說，每平方米房子下跌近四千元的確是非常大的損失，這無疑損害了他們的購買力，因此對這些自住購房人退房的行為在道義上是完全可以理解的。” 有關專家認為，如果萬科接受退房，將對其他同樣銷售周期較長的樓盤，形成一種示范效應，從而對其他開發商造成相當大的壓力。

廣廈天都城副總經理王旭飛表示，萬科的做法純屬市場行為，房價的結構性調整是必然存在的。“這次萬科就像一個任性的孩子，*府出來打了幾下屁股”。

據悉，由于目前因部分客戶投訴，上周六下午，萬科已關閉了二個售樓部的銷售，雖部分銷售受阻，但仍在進行中。萬科退房風波蔓延十年黃金樓市跑到最后一棒？ 2008-09-7 中國新聞網 1981年出生的張璐（化名）沒想到自己剛剛購置婚房，卻似乎要趕上中國十年黃金樓市的“最后一棒”。

“才買了兩個月，價格足足跌了十多萬元，等于幾年的積蓄和父母的支持都打了水漂。”張璐說。

9月初，萬科在上海、杭州、武漢等多個樓盤都推出了不同的降價方案，她這樣的先期購房者難以接受。于是，張璐成為萬科“退房團”的一員。

事實上，萬科退房潮正在杭州、上海等城市迅速蔓延，外界反應不一。 1998年**宣布停止住房的實物分配后，房地產市場走出了史無前例的大牛市。

房地產也成為很特別的商品：一頭連著金融市場、GDP等宏大主題；一頭連著老百姓的生活。上海房地產學者顧海波說，中國房屋的住房功能與商品功能交織在一起，是推動房價上漲的重要因素。

“我不是炒房者” 在杭州城東工作的張璐，花了半個多小時，趕到位于杭州市余杭區良渚鎮的萬科“良渚文化村”銷售大廳，與其他退房者會合。這里距離市區18公里，道路兩旁掛著“心靈歸屬在鄉村”的廣告詞。

“我工作了三四年，因為最近準備結婚才買的房子，并不是炒房者。”1981年出生的張璐說。