共享經濟存在的風險

房地產經濟存在的風險

1. 房地產投資風險分析及防范

原發布者：龍源期刊網

摘要：房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。研究我國房地產投資風險的總體狀況和變化趨勢，科學防范投資風險，對促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。本文主要分析探討了房地產投資風險及防范策略，以供參閱。

關鍵詞：房地產；投資風險；防范策略

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業基本經濟活動中，以期將來獲得經濟收益的經濟活動。作為一種投資額大、周期長、涉及面廣、回報率高的投資類型，房地產投資時刻面臨風險的挑戰。處在經濟迅速轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難。如何盡可能降低投資風險以期獲得投資收益最大化，是每個房地產開發商的迫切要求與最終愿望。研究房地產投資風險的基本特征及我國房地產投資風險總體狀況和變化趨向，對幫助房地產開發商規避風險與促進我國房地產業健康有序發展具有重要的現實意義。

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2. 房地產會存在哪些風險

房地產風險一般包括如下三個方面的風險

第一，房地產財產損失，分為直接損失即房地產財產因自然風險或行為風險等作用而造成的房屋本身的損壞，引致房地產資產貶值，如洪水、火災造成的損失，就屬直接損失；間接損即房地產財產價值因其他財產的直接損失而降低以及因財產接損失而使未來營業收入減少或支出增加等。

第二，房地產任損失，發生在房屋的設計。營建、銷售。消費和服務等環的責任損失。如房屋所有人或使用人擅自移動，改變房屋結而影響鄰居，導致他人財產損失或人身傷亡所應負有的賠償任。

3. 我國房地產經紀現狀調查與發展對策

改革開放30年來，我國的房地產經紀行業經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，各類房地產經紀公司在維護正常的社會經濟秩序，保證房地產市場競爭的公正和公平，降低整個社會的交易成本，適應*府職能轉變等方面發揮了重要作用。

但是，我國的房地產經紀行業的發展起步較晚，隊伍素質、服務意識、執業質量和技術水平與國外同行相比差距較大，就算是在國內，不同地域之間差距也是較大的，很不適應房地產整體行業的發展要求。因此，積極適應我國加入WTO和市場經濟發展的新形勢，深入研究我國房地產經紀行業發展面臨的緊迫問題，抓住難得的發展機遇，對于加快我國房地產這一經濟支柱行業的快速發展，具有十分重要的意義。

一、房地產經紀行業現存問題1.房地產經紀行業存在的問題 我國的房地產經紀行業總體而言處在高速發展的不成熟階段，從全國范圍來看，房地產經紀市場及企業普遍存在以下方面的問題：（1）法制建設滯后，現有法規的廣度和深度不能滿足實際需要。（2）*府部門管理的不統一，行業監管形不成合力，市場和行業監管體系尚未形成。

目前還沒有一個具體管理經紀服務機構發展的專門機構，由于制度建設滯后，管理責任不明，當前經紀服務機構亂辦、亂管、亂執業、無序競爭、信用低下等問題尤為突出，嚴重擾亂了房地產經紀服務機構市場秩序〔1〕。對正規經營的經紀企業造成了較嚴重的沖擊，還引發了不少經濟案件。

（3）違規現象多，經營服務行為不規范，行業聲譽不佳。在日趨激烈的市場競爭中，受經濟利益驅動，中介機構的經營行為不規范，低價競爭、虛假評估、亂收費、利用合同欺詐等執業不規范行為時有發生。

（4）經紀企業普遍規模小，結構和管理制度不健全，服務項目單一，抗風險能力低、技術水平和服務手段落后。大中型經紀公司數量較少，大多為實力較小的小型公司，甚至有些為單獨一家店面的“作坊”式企業，一個門面、一張辦公桌、一部電話、一個記錄本，裝備極為落后，要靠這類企業發展帶動整個行業發展是極不現實的。

（5）從業人員素質參差不齊，專業人才匱乏。某些中介服務機構人員接受的教育水平較低，基本上是初高中畢業生，多數人沒有接受過專門的業務知識培訓。

因此而言，行業內從業服務人員的素質不高。其中法律和規范體系不健全以及市場監管不力是當前市場出現其他問題的一個重要根源，是我國房地產經紀行業最迫切需要解決的問題之一〔2〕。

2.房地產經紀行業組織中存在的問題 （1）缺乏明確的法律地位而不能有效進行行業專業管理。（2）目前行業協會與*府關系密切，但比較而言對于企業的實質性幫助較少，同時在維護行業內公平競爭等基本作用方面發揮的功效也略顯不足。

（3）行業組織內部因為某些經濟利益分配問題，發展停步不前。二、房地產經紀行業發展的前景 從長期發展來看，隨著房地產市場的整體前行趨勢，房地產經紀業定會有一些新的發展，可能表現在以下幾個方面：（1）市場容量會擴大，但經紀利潤空間減少。

（2）市場極有可能形成壟斷競爭局面：專業化程度提高，資源將向有品牌優勢、有傳統沉淀的大型公司集中，尤其是具備一二手市場聯動資源與能力的大公司。（3）經紀業是人才匯集之地，單兵作戰能力依然重要，但市場更看重的將是能夠整合各項資源，從研展到推廣銷售各環節都能形成強大合力的團隊與公司。

因此，開發全程的引導、輔助能力將是必須的，在建筑、產品、法規、市場、策劃、行銷推廣，還有物業管理、客戶關系維護等各方面，經紀公司必須做到“通才”。（4）開發經驗豐富的大型開發公司大都形成完整的產業鏈組合，因此，經紀公司將主要為中小型開發公司或新入行者服務。

（5）在一個規范的房地產市場環境里，開發商的預期利潤與他準備承擔的風險是正相關關系，開方商需承受的壓力更大，因此，必然會有一部分開發商要求經紀公司幫他分擔更多，保證金、包銷等經營方式生存空間更大，甚至會有一部分經紀公司的角色發生變化，由代理、顧問轉變為完全共擔風險共享 三、房地產經紀行業規范的對策1.深化房地產經紀行業內部改革，創新行業和企業機制。要對掛靠在*府部門和事業單位或其興辦的企業，必須全部實現與掛辦單位脫鉤，積極鼓勵企業創新機制，完善企業內部組織結構，員工創新獎勵機制，推進勞動、用工、分配制度改革。

建立行業淘汰機制，對于那些不符合行業發展要求，擾亂行業發展的企業堅決予以清出。建立起能進能出的行業淘汰機制，而對于那些對行業發展有突出貢獻的企業則進行表揚獎勵，在社會上和行業內樹立其為標榜企業，鼓勵其繼續快速發展。

2.行業自律組織應發揮自身功能 轉變行業自律組織的官辦色彩，確立其專業管理的地位和作用，使其由*府“依附”機構轉變為真正能代表會員企業利益的民間組織，真正在行業協調，行業自律，維護公平競爭、查處違規行為等方面發揮作用，通過制定行業自律公約，從業人員職業道德規范，開展行業內部資信評估，建立企業信用檔案等方式，加強行業自律管理，同時通過經驗交流，業務研討及行檢行評等活動，推廣先進的經營觀念和經營模式，促進全行業整體素質。

4. 有關房地產開發經營的風險分析

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。

房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。

一、房地產投資風險 房地產投資風險涉及*策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。

1、利率風險。 房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。

當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

這無疑會給投資者經營者帶來損失。 2、購買力風險 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。

購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

3、資金變現風險 資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。

房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。 二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢 近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟*策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。

1、經濟風險降低，技術風險、*策風險增加 房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。

首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。

房地產投資的*策風險主要指中國房地產市場中的*策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的*策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的*策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。

2、房地產投資風險地域性差異減小 房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。

而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。

因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。

3、投資風險信號日趨豐富 目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。

這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。

5. 房地產開發面臨的主要風險有哪些呢

1 *治風險 是指一個國家所處的國際國內*治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的*策法律調整（如金融*策和財**策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。

對房地產開發商影響最為直接的是金融*策和財**策。 就金融*策而言，實行緊的貨幣*策還是實行松的貨幣*策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。

同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財**策而論，*府實行緊的財**策還是實行松的財**策，對房地產的稅收*策，對住宅是實行福利供給*策還是實行對低收入階層采取有限的補貼*策，*府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。

這一風險在我國尤其需要關注。 2 經濟風險 是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。

由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。 原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。

通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。

一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。

采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。 3 自然風險 是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。

自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。 4 技術風險 是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。

例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。

5 經營風險 是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。

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