房地產調控政策一般什么時候出臺

房地產調控評價

1. 房地產調控*策發展總體評述

始自2010年1月初的本輪房地產調控歷經四次“升級”，至今已運行近一年半。

“國十條”、“國五條”、新“國八條”在“國十一條”核心思想指導下，精準出擊遏制房地產市場投機亂象。2011年行至中期，“新國八條”以及“一房一價”等最新調控措施的*策效應仍在持續發酵作用中。

信貸收緊擔主力首房首付上觸四成信貸伴隨著*策的出臺而逐步收緊，適用范圍也從二套房擴大至首套房。“國十一條”出臺之時，首套房最低尚可享受二成首付、七折利率的優惠*策，而二套房也可以四成首付，利率波動范圍則由銀行自行掌控。

至“國十條”出臺，二套房貸款利率風險自控的權利已被收回，首套房仍維持最低兩成首付的*策。三季度末，面對持續上漲的房價，“國五條”應時而生，首套房的二成首付已無處尋覓蹤影，二套房的五成首付、1.1倍利率的執行規范進入了國家*策性文件，此時首套房的七折利率優惠也難以獲得。

新“國八條”出手，信貸收緊的力度進一步加大，首套房利率優惠幅度逐步縮小，5月份首套房首付比例出現差異，部分地區開始執行四成首付的標準。5月初，首套房首付款分地區差異化執行的道路開始摸索，建行、中行、農行浙江省分行日前已經將首套房最低首付上調至四成，同時相應上浮貸款利率。

記者從京滬兩地了解到，目前首套房貸款首付仍舊執行不低于三成的標準。當時就有分析人士表示，浙江省經濟繁榮，杭州、寧波等地的房價也是居高不下，差別化提高首套房貸首付比例使得房地產調控*策的落實更有地方針對性，不排除以后會推廣這一措施。

而北京中原地產三級市場研究總監張大偉則有不同意見。他表示，暫時看首付四成推廣至全國的可能性不大，可能先在一個省試點，而且浙江省也不是所有銀行都上調了首套房的首付比例。

張大偉指出，浙江部分銀行上調首套房首付比例及利率與銀行的信貸額度有直接關系，而與宏觀調控關系不大。現實的情況卻是，時至今日，北京部分銀行也已經開始實行四成首付的標準。

“北京地區首套房首付上調后，印證了監管部門房貸首付態度正在轉變，很可能是房貸首付*策在全國放開的前奏。”一位銀行人士分析。

深發展銀行朝陽區一家支行個貸部的工作人員則透露，早在4月份，相關監管部門已經下發通知，可適當提高首付比例，深發展銀行北京分行暫未在全行下發通知，但是隨時可能變動，可能審批時首付比例還是30%，只要貸款沒有發放，就有可能變成40%。對于“首套房貸款首付比例上調”的行為，監管層早已默認。

在5月中旬召開的2011年陸家嘴（600663）金融論壇上，銀監會工作廳副主任楊少俊公開表示，各家商業銀行把首套房首付款上調至四成、五成都屬正常情況，目前銀監會的房貸*策沒有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成。在此前提下，當地商業銀行可以根據當地的情況自主決策。

“限購令”任前鋒熱點城市銷售迅速降溫實行限購令的36座城市基本上是國內商品住宅市場最火熱、住宅轉手最頻繁的城市。限購令的出臺排擠出部分住宅投機資金，一度“成全”了商住兩用房產的火熱銷售。

在剛性需求的支撐下，商品房銷售面積和銷售額依舊呈現出雙上升的趨勢，然而對比同期數字發現，銷售增幅呈現銳減的現狀，而這種增幅的大幅滑落，不僅出現在商品住宅市場，被人們看重的商業地產增速回落情況更為明顯。國家統計局公布的4月份國民經濟運行數據顯示，今年前4個月，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%，其中，住宅投資9497億元，增長38.6%。

這兩項增幅與去年同期的36.2%和34%相差無幾，從中可以發現，住宅投資在調控下增速加快。然而，投資的增速與房屋新開工面積的增幅并不十分匹配。

今年前4個月，全國房地產開發企業房屋施工面積352472萬平方米，同比增長33.2%；房屋新開工面積56841萬平方米，增長24.4%；去年同期，房屋新開工面積為4.57億平方米，同比大幅增長64.1%。不僅房屋新開工面積增幅同比大幅銳減，今年前4個月，全國商品房銷售面積、銷售金額的增幅與去年同期相比，增幅同樣出現大幅回落的情況。

今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。

去年同期，全國商品房銷售面積同比增長32.8%，商品房銷售金額同比增長55.4%。住宅銷售面積增長5.8%，住宅銷售額增長11.0%，與去年4月份30.3%和51.5%的增幅相比，今年的增長實在甚微。

自房地產調控以來備受關注的商業地產，今年以來的表現并不十分令人欣喜。今年前4個月，辦公樓增長4.4%，商業營業用房增長7.7%。

辦公樓和商業營業用房分別增長23.8%和26.6%。去年同期，辦公樓銷售面積增幅85.5%，銷售額增長106.2%，商業營業用房銷售面積增幅56.2%，銷售額增長78.4%。

“一房一價”司前衛價格規范仍有待落實發改委祭出的房地產調控利劍——“一房一價”實施已滿月，然而，開發商見招拆招的情況普遍存在，部分城市從6月1日起才正式開始實施“一房一價”。6月1日起，江西《商品房銷售明碼標價規定》實施細則將正式推行，商品房、二手房和保障性住房均要求一房。

2. 如何評判*府對房地產市場的調控效果

房地產宏觀調控*策效果評析一、總體評價綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處于上漲過程之中。鑒于房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的*策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行*性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。房地產調控各項*策的最終落實不是短時期內能夠解決的。

我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。

而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7%，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9%）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題并不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至*治化。

必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。

保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。二、決策機制房地產宏觀調控決策主要在**及其各部委。

最先由央行開始，后來土地資源部、建設部、財*部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是**聯席會議。

各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。

后期協同性較好。我國中央*府和地方*府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級*府出現博弈的體制原因。

房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬于城市房地產調控和區域房地產調控。三、調控手段從2003年起，中央*府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控*策。

這些調控*策手段有的是以**名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些*策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行*性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行*性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。

調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。調控手段的實施基本上是自上而下的。

調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。各項調控*策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是準備時間太短。

實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。四、調控范圍涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。