榮觀房產網濟南市房地產資本化率
1. 房地產評估中什么是資本化率
資本化率是用來將房地產的純收益資本化時采用的一種折現率。資本化率的求取是應用收益法估價的一大難點。資本化率是將房地產的凈收益轉換為價值的比率。購買房地產可以看作是一種投資，這種投資的資本即是房地產每年產生的掙收益。因此，資本化率實質上是一種資本投資收益率。
確定資本化率的基本依據由于資本化率的高低變化主要受到投資風險大小的影響，所以資本化率的確定要遵循一定的規律。一般認為，資本化率的確定可以從以下幾個方面來考慮：
1.地方的一般利率、習慣利率和土地利率資本化率也稱為資本化利率，原則上以估價當時地方的一般利率為確定依據。因為資本化的本質和目的是基于房地產的連續收益，根據地方情況可以參照投入的貨幣資本利息再考慮一定的風險性確定。這樣，產生收益的房地產可以視為一種風險性投資。而且，正常的地方利率，其大小是眾所周知的，因而*府、企業、個人和估價人員容易從日常交易中估算出地方的平均利率。資本化率和市場利率都應該按照地方慣例，這是因為房地產的價格畢竟是以地方特色為基礎，其價格到周圍環境的影響，這些都可以通過地方的習慣利率來體現。所以在房地產評估時所采用的資本化率也應當依據地方的經濟情況來決定。房地產評估中土地評估所采用的資本化率有其自身的特點。一般認為土地是不容易滅失的，并且隨著社會經濟和文化的發展，土地是不斷增值的，所以投資于土地的風險要比其他投資的風險小。因此，土地的資本化，不用一般利率，而應該采用地方上通行的土地利率。
2.普通一般利率在房地產的估價中曾經使用普通一般利率作為資本化率。但對于普通一般利率的概念存在著分歧，有人認為可以以最可靠的國庫券利率為標準；而反對者認為，這種隨時可以資金化（兌現）的國庫券投資，與難以資金化（兌現）的房地產投資之間存在著差異，其風險是不同的，因而不能采用國庫券利率作為房地產資本化率。但是可以用國庫券利率作為房地產資本化率調整的基礎
資本化率又稱還原化率、收益率、它與銀行利率一樣也是一種利率。后者是把貨幣存入銀行產生利息的能力即利息率，前者則是把資本投入到不動產所帶來的收益率，兩者不能等同。資本化率也不同于其它行業的收益率，因為它們反映的是不同投資領域的獲利能力。否則，投資不就變得太單一、太簡單了嗎？大家都把錢存入銀行生息既省心又安全。從理論上講，雖然市場競爭者把各行業的年平均利潤率趨于一致，但實際并非這么簡單，新技術的應用、不同的投資組合、不同的投資領域和投資環境都會產生新的超額利潤，因此，不應把資本化率與其它利率（收益率）混同，雖然它們在量上有時可能相等或相近
2. 資本化率是什么
資本化率是一般借款利息在資本化期間需要進行資本化的綜合利率。
專門借款的凈利息在資本化期間直接記入資本成本。
在資本化期間，可能用到一般借款，從而需要計算某一資產負擔的一般借款利息。
計算公式是：
一般借款利息資本化金額=資產耗用的一般借款金額*資本化率；
資本化率=（各種一般借款當期利息之和）/（各種一般借款加權余額）。
資本化率特點：
1、不同用途的房地產，其資本化率不同，同等條件下，商業、寫字樓、住宅、工業用房的資本化率應依次降低。
2、房地產的投資風險高于國債，因此，即便是低風險的工業用房，資本化率也應高于國債的年利率。
3、同等條件下，房地產的收益期越長，資本化率越高；收益期越短，資本化率越低。
4、房地產資本化率與國債利率不能簡單地比較收益高低，因為房地產收益期結束時房地產價值消失，而國債到期后本金尚存。如果用房地產資本化率與國債利率比較收益時，還應考慮國債本金的年回收額。
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