榮觀房產網日本東京房價泡沫
1.日本地產泡沫破滅時房價下跌了多少
眾所周知，日本在20世紀211380年代的房地產市場泡沫，對日本產生了非常深遠的影響：
1、1986年日本地價與物價指數之比為2512,1990年漲到6812，短短三四年時間上漲了將近3倍。日本房地產泡沫已經達到了一觸即破的程度。在1971—1979年，東京、5261大阪和名古屋土地價格分別保持年均9.1%、8%和7.8%的增長速度。土地的稀缺性4102，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。
2、到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。
3、從地價來看，1980—1990年京都府、東京都和大阪府地價漲幅均在4倍以上1653，在日本六大城市中，住宅、商業和工業用地的價格從1970年的6000美元/平方米，飆升到1991年的6.2萬美元/平方米。
4、泡沫危機后，東京房價一度低至幾千人民幣每平方，但是過了幾年馬上過專萬，并在3~5萬區周旋了屬很長一段時間，隨后普通區域5萬左右，中心區域6~15萬的多。隨著現在奧運會的開幕，日本房價上漲成為必然！
2.日本東京 樓市泡沫
1985 年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。
為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。
美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。
到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是 “二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
3.日本房價泡沫破滅對買房人影響有多大
一句話概括：日本房價泡沫破滅后，房價低了，但是更沒有人買了。
1990年代初期日本房價泡沫破滅后，一直到2005年為止房價持續下跌。2005年開始，部分位置優良的物產才有部分價格回升。
1990年末，日本土地資產價值達到峰值的2456兆日元（當時匯率約18.89兆美元，約合89.35萬億人民幣），到2006年末跌至1228兆日元，16年間減少了約一半的資產價值。但是，房價的暴跌只是日本泡沫經濟破滅的一種表現。
隨著不動產價值大幅縮水，許多接受不動產抵押的金融機構的不良債權擴大。當時投機成風的社會風氣，使得很多金融機構仍然相信不動產的暴跌是短暫現象，經濟遲早會恢復甚至更好。
所以他們不惜篡改數據、隱瞞損失，也不愿意處分不良債權，導致狀況更加惡化。隨后，部分對不動產抵押貸款，以及對房地產開發企業融資金額較大的銀行倒閉，導致許多向該銀行貸款的企業發生連鎖倒閉潮。
勉強存活的銀行，也不敢再擴大貸款金額，使得許多需要資金的公司倒閉，存續的公司難以獲得資金，創業更是天方夜譚。許多公司減少了雇傭的員工，派遣、外包也逐步興起，進一步導致國民整體收入的降低。
在泡沫期貸款買房，或者以房屋抵押貸款的人，由于房產價值暴跌，銀行會要求貸款人補償減值部分。一旦拿不出這筆錢，銀行會收回抵押的房產并低價處理以補償損失。
這一舉動又導致許多國民個人破產，無家可歸。破產者的出現，失業人口的增加，經濟的不景氣，使得人人自危，更加不敢進行投資、高額消費。
消費需求的急劇縮小，又給各行各業造成了極大的打擊。
4.經歷過泡沫經濟破滅后的日本 誰在買房
東京獲得了2020年奧運會的主辦權之后，讓一些上了年紀的日本人想起了“美好的舊時光”。
上一次在東京舉辦奧運會是1964年，屬于日本經濟蓬勃發展時期，特別是房地產行業。1964年，日本民間住宅建設總數相比1954年增加了7成，而且量價齊升。
但上世紀90年代房地產泡沫的最終破滅，不僅卷走了巨額的財富，也將日本拖入“失落的二十年”。現如今，奧運會將再度回到東京，疊加日本央行的負利率*策，近兩年日本首都圈的房價漲幅接近20%。
房產是否重新成為日本人青睞的投資方式？什么樣的人在泡沫破滅后的日本買房？而日本人的房產觀在“失落的二十年”中發生了哪些變化？泡沫親歷者：當時有錢 也會買房日本不動產研究所的房產專家中島正人年輕時，曾在日本國土*策局任職多年。他坦言，自己剛入職時，正是日本房地產價格瘋狂上漲的時期。
“當時的前輩就建議應該去買房，身邊也有很多人在買。可惜，當時太年輕，并沒有錢。
當時看著房價上漲之快，真的很嚇人。”在泡沫高峰的1991年，東京住宅平均價格超過200萬日元/平米（12萬元人民幣/平米），按一個日本中產階級家庭年收入為500萬日元來計算，相當于買一個100平米的房子，需要一家人不吃不喝40年。
年輕時囊中羞澀的中島正人買不起房。1991年之后，日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌，時至今日，日本的住宅價格和泡沫高點相比，近乎跌去70%。
“當然后來還是買了房。”中島正人表示，“是在價格下跌之后。”
但并不是所有人都這么樂觀。泡沫破滅后，日本人買房意愿出現明顯滑坡。
日本內閣府2015年公布的一份官方調查顯示，希望購買住房的日本人比例從2004年的79%降至74.5%，而完全不想擁有住房者的比例則從2004年的12.4%升至16.5%。“'只要持有土地，房價會一直漲下去'的這種想法，如今已經沒有了。”
中島正人表示，“現在呢，只在需要的時候，買必要的東西。”在“土地神話”破滅之后，日本的消費觀越來越務實，甚至顯得過于謹慎和悲觀。
旅居日本已超過20年的日籍華人肇鄴，把在日本買房子看作是“把錢存銀行”。肇鄴表示，如果現在把錢存在日本的銀行里，實在沒有利息，“三至五年的定期存款（年化）利息大約為0.03%。”
這相當于1萬元日元放在銀行里，3-5年后，每年只能收到3元利息。他選擇將收入的60%都用于在日本購買房產。
我問肇鄴的夫人，日本的女孩會要求丈夫在結婚前，就準備好房產嗎？這個20多歲的日本女孩，似乎沒有聽懂我的問題，顯得很困惑。她回答，不會。
為什么？在日本，一輩子不買房也不丟人。和老一代日本人將擁有“一戶建（獨門獨戶的別墅）”為人生理想所不同的是，現在部分日本人即使有錢，也不買房，而是喜歡租房，這也催生出新的商業模式，比如“共同住宅”。
小金井公園附近由OakHouse經營的“共同住宅”，共有120個房間，常年客滿。其中10.45平方米的單人間，一個月的租金約為67000日元（約4000元人民幣），幾乎和其他長租房價格相差無幾，但共同住宅共享浴室、放映廳、廚房，部分設施比長租房更完備。
工作人員伊藤優稱，共同住宅，最早是為那些在日本打短工、找不到租房擔保人的外國人提供的租房服務。但是現如今，住戶中只有40%是外國人，另有一大半是日本人，大多在20-30歲之間。
年逾40歲的新井也住在共同住宅里，即使他已經買得起房。“這里是開放的空間。
24小時的，每天回來會有人跟你問好，沒有一個人孤獨的感覺。”而對仍單身的他來說，之所以不買房更大的原因是金錢觀，“如果買了房，就要在這里一直住著，否則如果離開的時候，就要處理掉。”
相對房產，新井還是更喜歡流動性更高的現金。日本的千禧一代和上一代相比，在購買房產時變得更為謹慎。
一來看多了九十年代泡沫危機破裂、房價崩盤、半生積蓄化為泡影的慘痛故事，二來，年輕人工作流動性更大，也更崇尚自由。三來，日本公司職員的平均年收入在1997年之后持續下滑。
年輕人大多并沒有他們的父母輩富裕。數據顯示，40歲以下的日本年輕人中，擁有住房的比例僅28.4%，幾乎只有80年代的一半。
負利率*策下的買房客隨著東京奧運會的即將舉辦，在房價將會回暖的預期中，一些當地的投資客重新回到房產市場。IT公司任職的野多，已經在東京郊外有了一處“一戶建”，和他的夫人和兩只狗生活在一起。
但是，因為覺得離東京太遠。他打算在東京再買一處房。
“有的時候，如果工作太晚，公共交通又停運了的話，我寧可去膠囊旅館住一晚。”膠囊旅館給每個住戶提供一個長2米，寬、高各1.5米的格子間睡覺，一晚價格大約是4000-5000日元（約250-300元人民幣）。
但是如果打車回家，他坦言，一個小時的車程，花費大約是1000元人民幣。在泡沫破滅之后，東京大阪京都等大城市的房子依舊搶手。
隨著日本即將在2020年舉辦東京奧運會，東京的房價仍有上漲空間，不少日本人開始看好日本的樓市復蘇。東京奧運會再加上大阪即將建賭場、辦世博會。
近兩年，東京大阪京都的房產日漸搶手。而海外投資客的參與，也是房價上漲的因素之一。
2015年，許多中國人涌入日本房產市場。長租回報。
日本房地產泡沫東京房價
1. 日本東京 樓市泡沫
1985 年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。
為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。 美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。
到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。
受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是 “二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
2. 日本地產泡沫破滅時房價下跌了多少
眾所周知，日本在20世紀211380年代的房地產市場泡沫，對日本產生了非常深遠的影響：1、1986年日本地價與物價指數之比為2512,1990年漲到6812，短短三四年時間上漲了將近3倍。
日本房地產泡沫已經達到了一觸即破的程度。在1971—1979年，東京、5261大阪和名古屋土地價格分別保持年均9.1%、8%和7.8%的增長速度。
土地的稀缺性4102，加上房產消費的盲目性，產生了土地神話。2、到1990年，日本的房地產的總價值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍，相當于當時全球股市總市值的2倍。
3、從地價來看，1980—1990年京都府、東京都和大阪府地價漲幅均在4倍以上1653，在日本六大城市中，住宅、商業和工業用地的價格從1970年的6000美元/平方米，飆升到1991年的6.2萬美元/平方米。4、泡沫危機后，東京房價一度低至幾千人民幣每平方，但是過了幾年馬上過專萬，并在3~5萬區周旋了屬很長一段時間，隨后普通區域5萬左右，中心區域6~15萬的多。
隨著現在奧運會的開幕，日本房價上漲成為必然。
3. 日本東京 樓市泡沫
1985 年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。
為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。
美元貶值（大量增發美元）后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。
受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。
到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。
1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。
到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
人們常稱這次房地產泡沫是 “二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。
4. 永不跌的東京房價是怎樣崩盤的
從上世紀60年代開始，日本保持著每年10%的高速經濟增長，在短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
1964年東京奧運會，1966年大阪世博會，日本向全世界展示了從戰敗陰影中復興的國家形象。 為了迎接東京奧運會，日本修建了一系列交通基礎設施，興建了城市。
這些大規模的建設帶動了日本房地產行業的強勁發展。當時，東京被認為是全球最有活力的國際大都會。
當時，日本經濟從廢墟上開始快速發展，土地價格保持較高增長。從1960年至1990年的30年間，日本六大城市地價上漲了56.1倍。
30年里，地價飆升了三次，分別對應1961年、1973年和1990年。不過，前兩次大漲時，日本國內經濟同期處于8%以上的高增長時期，因為有基本面支撐，并沒有形成泡沫，而第三次則迥然不同。
1978年，第二次石油危機爆發。由于能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹現象。
1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯儲主席。為了治理通貨膨脹，他連續三次提高聯邦基金利率，實施緊縮的貨幣*策。
這一*策使美國市場名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國，導致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時間內，美元匯率上漲了近60%，美元對主要國家的匯率甚至超過了布雷頓森林體系崩潰前的水平。
美元居高不下的匯率水平導致美國對外貿易逆差大幅增長。為了改善美國國際收支不平衡的狀況，美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力。
1985年9月，美國、日本、聯邦德國、法國、英國等5個發達國家的財*部長和央行行長，在紐約廣場飯店舉行會議，決定五國*府聯合干預外匯市場，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國巨額的貿易赤字，史稱“廣場協議”。“廣場協議”簽訂之后，五國開始在外匯市場拋售美元，帶動了市場投資者的拋售狂潮。
美元因此持續大幅度貶值，而世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達到了86.1%。
日元的大幅升值提高了日元在國際貨幣體系中的地位，促進了日本對外投資大幅度增加，為日本企業在海外擴張提供了機遇。但與此同時，日本經濟也已經埋下了泡沫的炸彈。
由于擔心日元升值提高日本產品的成本和價格，日本*府制定了提升內需的經濟增長*策，并放松國內的金融管制。從1985年開始，日本央行連續5次下調利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%. 當時，日本已經完成了城鎮化建設，國內的城鎮化率超過90%。
這意味著在原有產業結構下，日本的經濟增長已經趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產市場。
人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動產中。于是，股價扶搖直上，地價暴漲，一個巨大的泡沫正在誕生。
受到所謂“土地不會貶值”的神話影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。20多年前的日本，總是能聽到日本人頗為自豪地說：“你知道嗎？如果把東京的地皮全部賣掉，可以買下整個美國！”此話不假。
當時東京23個區的地價總和確實達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。地價上升也使得土地所有者的賬面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。
當時的日本，如果借用“小沈陽”小品里面一句經典臺詞，那就是“不差錢！”被熱錢沖昏頭腦的人們，卻忽略了一個冰冷的現實：從1974年起，日本城鎮化率已達到74.9%時，日本住宅建設量達到第一個高峰，1987年再創新高。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著住宅短缺時代已經成為過去式。
反觀1961年和1973年的兩次地價大漲，均處于國內住宅需求旺盛時期。第三次地價大漲，則脫離了自住需求的有效支撐。
1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，出于對日元升值的恐懼，從1986年 1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，將央行貼現率從5%降低至2.5%，這一水平不僅為日本歷史最低值，在當時世界主要國家中也是最低。過度擴張的貨幣*策，造成了大量過剩資金。
在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。1986年~1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。
上世紀80年代中后期，日本樓市本已處于供過于求的狀態，在越來越多資金的瘋狂涌入下，樓市供求失衡進一步被打破，資產泡泡越吹越大。國際上對界定房地產泡沫，有一個重要的指標，即房地產市值與GDP的比值，如果房地產的市值過大，遠超過GDP，那么就形成了泡沫。
美國次貸危機爆發時，這一比值上升到了172%，隨后釀成了史無前例的金融危機。日本樓市泡沫破裂時，國內房地產市值是GDP的2倍。
1988年時，單是東京地區這一比值已經達到140%以上，泡沫程度可見一斑。1989年，日本泡沫經濟迎來了最高峰。
當時日本各項經濟指標達到了空前的高水平，但是由于資產價格上升無法得到實體經濟的支撐，日本經濟開始走下坡路。感受到壓力的日本*府，決定改變貨幣*策方向。
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