為評估某房地產2016年10月1日的市場

1. 2016年4月房地產市場價格

2016年4月房地產市場價格

1. 中國房地產是泡沫為什么還是房價上漲

您好！當前中國房地產市場火爆或瘋狂前所未有。

??一方面一個又一個城市房價瘋狂上漲，其房價上漲幅度都前所未有。先是從深圳開始，從2014年“9·30”房地產救市*策始，經過18個月的房價瘋狂上漲，漲幅達90%。

然后這種房價瘋狂上漲迅速蔓延到上海、北京等一線城市，而當今年3月一線城市開始采取一定調控*策后，這種房價的瘋狂上漲很快又蔓延到蘇州、南京、合肥等周邊城市。??今年4月房地產瘋狂已經在合肥濃妝登場。

有報道說，合肥濱湖新區去年11月，一二手房單價在8000元-9000元/平方米左右，隨后開始一路上漲，春節后2月、3月再度暴漲，目前二手房在1.6萬-1.7萬元/平方米，較去年底翻了一倍，帶學區的二手房價格則能賣到2.1萬-2.2萬元/平方米。而且這種房價瘋狂上漲會蔓延到哪里，什么時候結束，不得而知。

??另一方面隨著房價瘋狂上漲，從一線城市到周邊二線熱點城市，總價地王、單價地王不斷涌現。克而瑞研究中心報告指出，2016年以來，總價、單價“地王”數量已經達到72幅之多。

還有機構統計，如果算上高溢價率這一指標，今年以來產生的地王已超過100幅以上。??也就是說，這些城市的房價瘋狂也帶動了土地拍賣的狂熱，而土地拍賣的狂熱導致“地王”頻現，不僅增加了房地產開發商的風險，也推高了當地房價，導致這些城市房價更是瘋狂。

由此，中國的房地產市場泡沫在這一過程中越吹越大。??房價上漲狂潮演繹??今年以來，無論是上海還是合肥，都在學習深圳，不僅配資借款盛行，變著花樣的首付貸更是泛濫，從而形成一個城市又一個城市的居民搶房潮，并由此引發房地產開發商搶地潮??無論是深圳18個月的時間讓房價上漲90%以上，還是如上海、蘇州、南京、廈門及合肥等其他城市，房地產市場價格瘋狂上漲，這些城市房價上漲幅度之大，房價上漲之瘋狂都是絕無僅有的事。

??從全國的情況來看，今年1月-4月住房銷售面積增長僅是25%左右，住房銷售額增長則達到55%以上，整個房地產市場的增長基本上是由這種房價瘋狂上漲所拉動。而這波房價在這樣短的時間瘋狂上漲，就是在2014年“9·30”房地產救市*策出臺之后，*府所有的房地產救市*策核心就是鼓勵已經持有住房的居民如何利用優惠的住房信貸*策和稅收*策進入房地產市場購買住房。

因此，市場認為這些*策就是*府在鼓勵住房投資投機者炒作住房。??有了這樣的“信號”，住房投資者認為既然*府鼓勵利用優惠*策炒作住房，那么住房的價格快速上升是一種趨勢，房地產市場的價格上漲預期很快就形成。

而當一個城市的房價不斷地瘋狂上漲時更是把這種房價上漲預期一而再再而三地強化，投機炒作者更是拼命涌入房地產市場推高房價。??特別是，像深圳這樣的城市，其金融市場要比其他城市發達，特別是互聯網金融發展方興未艾，更是有利于住房投機炒作者加大融資杠桿涌入房地產市場，比如各種首付貸的涌現。

在這種情況下，深圳的住房市場價格更是瘋狂，住房投機炒作者更是千方百計地涌入房地產市場。??當深圳房價瘋狂上漲后，它的示范效應很快傳播到上海等城市。

今年開始，房價瘋狂上漲從一個城市蔓延到另外一個城市。而在這樣一個以投資炒作為主導的市場，這些城市的房價如此暴漲，住房炒作者一定會采取不同方式瘋狂搶進市場。

??所以，今年以來，無論是上海還是合肥，都在學習深圳，不僅配資借款盛行，變著花樣的首付貸更是泛濫，從而形成一個城市又一個城市的居民搶房潮，并由此引發房地產開發商搶地潮。??最近有人用某知名電視劇中樊勝美的一句話“我不想讓別人知道，我在上海這些年，住的只是合租房”作為話題，引申出“今天的房奴都是來日的千萬富翁”。

這違背常識、違背經濟學理的高論，卻正合當前中國一些中產階層和年輕人的心態。讓這些人借助當前各種住房優惠*策涌入房地產市場，并在許多城市掀起搶房潮。

而這些煽動言論的依據是，如果一個人是租房，30年租房成本，總計47.45+618=665.45萬元。如果這個人當前購買住房，每平方米4萬元，100平方米為400萬元的房產，30年后值多少錢呢？400*(1+6%)^30≈2297.4萬元。

這種觀點認為，租房是純消費，交完房租你也得不到任何東西。買房可以算是一種投資，相當于你用人民幣，去置換房屋產權。

??首先，這種言論是建立在前十幾年中國住房市場的經驗上。即過去十幾年，由于*府對房地產*策鼓勵及推動，讓中國房地產市場出現了一個人類歷史上前所未有的房價只漲不跌的奇跡。

這樣的房地產市場沒有周期性調整，房價只漲不跌，居民購買到住房就是賺錢等，有些房價些許下跌也可通過“房鬧”來補償。這自然把中國的房地產市場推到一個極端。

??但是，中國的這個房地產泡沫不僅不可持續，而且中國的房地產市場周期性調整不可避免。也就是說，不要說未來30年中國房地產市場不可能如前十幾年那樣發展，就是在短期內（近三年內）房地產市場周期性調整亦是必然之勢，中國房地產市場的泡沫破滅只是時間問題。

??其次，這種結論是建立在住房按揭貸款利率永遠處于目前這種低點上，建立在今年一季。

2. 4月18日目前房價是漲還是跌價

在兩次降息兩次降準等*策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道；二線城市將加速去庫存的進程。

總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。對于樓市來講，在央行降準降息等*策刺激之下馬上會出現一波入市的行情。

短期內來看，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及部分二線城市（比如南京、蘇州等城市）來講，接下來幾個月應該會出現漲價的現象。對于剛需購房者來說，應該趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段趁早購房，也要利用當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇性價比仍然較高的時機買房，把控好降準降息等“救市”*策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

3. 西安4月房價同比漲多少

西安4月房價同比暴漲73.89%，全國第一。

最近一組調查數據，引起了很多人的關注！其中，大數據房價指數同比顯示，西安、成都分別同比上漲73.89%、56.4%，居一、二線城市房價漲幅前兩位。中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組發布的2018年4月141個主要城市大數據房價指數（BHPI）顯示，141個樣本城市中，2018年4月環比漲速在1%以下的達109個，其中32個城市環比略降。

房價環比下降的城市中，又以京津冀板塊城市居多。報告認為，這表明本輪房價回升周期已經趨于尾聲。

海南西安房價環比漲速全國前列，北京上海相對平穩大數據房價指數環比顯示，除部分熱點區域外，多數城市房價環比漲速回落。與上月相比，2018年4月海南板塊房價漲速居全國前列。

其中三亞環比上漲9.59%居樣本城市首位，海口環比上漲3.41%居樣本城市第4位。西安、重慶分別以4.33%和3.47%的環比漲速，居樣本城市第2和第3位。

成都及西安周邊的一些三四線城市也仍保持了較高的房價漲速，如咸陽、南充、樂山均進入樣本城市環比漲速前10名。北京、上海房價相對平穩。

其中上海房價環比下跌0.4%，北京房價穩中略升0.43%，環比漲速比上月降低0.87個百分點。二線城市中除西安、重慶外，還有青島漲速較快為2%，居第9位。

前期熱點城市成都與長沙，房價環比漲速分別回落至0.27%與0.18%。大數據房價指數同比顯示，一、二線城市中多數城市房價年度漲幅相對較小，只有少部分城市仍有很高的年度漲幅，表明近一年來針對一、二線城市的房價密集調控已經取得了成效。

在監測的一、二線城市中，與上年同月相比，2018年4月只有西安、成都、杭州、青島、濟南房價年度同比漲幅在30%以上。其中西安、成都分別同比上漲73.89%、56.4%，居一、二線城市房價漲幅前兩位。

天津、北京、上海、廈門同比分別下跌了15.94%、14.48%、6.26%和2.44%，居一、二線城市房價跌幅前列。此外，作為環京樓市代表的廊坊（燕郊），2018年4月房價同比下降33.71%。

大數據房價指數中位數顯示，城市房價前十位的排序變動較大，除北京穩居第一外，深圳超越上海，廈門杭州超過廣州，表明一、二線城市間存在激烈的人才和資金競爭。北京、深圳、上海、廈門、杭州分別以55589、51902、50986、37070和30547元每建筑平方米的單價，居全國城市房價前五位。

而傳統一線城市中的廣州，則以29962元每建筑平方米的單價居第6位。福州、南京、天津、青島分別以28777、28312、24109、23951元每建筑平方米的單價，居全國城市房價水平第7-10位。

鞍山以3506元每建筑平方米的單價，居142個樣本城市最末位。北京房租中位數高達6930元/套/月，居全國第一大數據住房租金定基指數顯示，西安、北京、青島等部分城市住房租金上漲較快。

與2017年12月相比，2018年1-4月西安、北京、青島住房租金分別上漲3.56%、3.1%和2.9%，居樣本城市前三位。其中，西安、青島的房價也上漲較快，而北京房價波動較小。

租金的顯著上漲，除了季節性因素外，還與供給相對不足有關。但也有一些城市房租明顯下跌，2018年1-4月鄭州住房租金下跌了5.15%，居樣本城市跌幅之首。

此外，石家莊、珠海等城市租金跌幅也相對靠前。這些城市年后租金的下跌，既有季節性因素，也有供給充分的因素。

多數重點城市租金相對穩定。與2017年12月相比，2018年1-4月天津、無錫、濟南、成都、上海、長沙、合肥、武漢、廈門、廣州、南京、蘇州、重慶、東莞、惠州、杭州16個樣本城市租金漲跌幅在1%以內。

從租金絕對水平看，北京房租中位數高達6930元/套/月，居全國第一。深圳、上海、杭州、廣州分別以6000、5500、4700及3500元/套/月，居樣本城市租金水平第2至5名。

而石家莊僅為1800元/套/月，居29個樣本城市最后一位。抑制房地產投機，避免房價大起大落報告指出，隨著融資杠桿和*策支持的消長，商品住房市場將逐步退熱，房價下降或穩定的城市個數增多。

資金將逐步轉移到租房市場，租房市場將迎來大發展。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長、住房大數據聯合實驗室發起人鄒琳華認為，要堅持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調控*策定力。

在當前復雜的內外部經濟形勢下，房地產市場是最大的潛在風險源。這要求繼續抑制投資投機，維持現有的限購、限貸等房地產調控*策力度不放松。

部分快速上漲的三四線城市，還需要督促其出臺或加碼購房需求控制*策。堅持“因城施策”，避免系統性風險。

中國社科院城市與競爭力研究中心研究員、《中國縣域經濟發展報告》主編、住房大數據聯合實驗室發起人呂風勇表示，二線城市在加入人才爭奪戰的同時，應事先采取預案應對可能隨之而來的住房投機炒作。二線城市的人才爭奪戰雖然順應了我國城市化發展的新形勢，但如果應對不當，也可能會造成限購名存實亡、房地產投機再度興起的后果。

這需要事先準備應對預案，在大規模引入人才的同時，加大住房供給，對住房投機進行監控和抑制，避免房價大起大落。西安購房調控采取系列措施 2016年12月31日：城六區只能新。