榮觀房產網關于加強房地產開發項目車位車庫
1. 請問市國土房管局
1.《中華人民共和國物權法》第七十四條規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。2.根據《中華人民共和國物權法》第七十四條規定，我局和廣州市交通委員會聯合發布的《關于執行〈廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定〉的補充通知》（穗國房字〔2009〕544號）第四條規定“車位、車庫權屬人出租或轉讓車位、車庫，也應當首先滿足本項目業主的需要”。
2. 哪些車庫車位開發商有權出
作者：陸賢鳳律師
車位是否可銷售的唯一標準就是能否辦理產權登記（即規劃用于停放汽車的車位、車庫）。《物權法》規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定未依法登記領取權屬證書的不得轉讓，因此若不能辦理產權，車位（庫）買賣合同是不受法律保護的。而目前小區的車位（庫）主要分為以下幾種情況：
1、敞開式的地上車位屬于全體業主
主要通過劃線確定每個車位的具體位置，由于小區的土地使用權歸全體業主，因此開發商無權出售敞開式地上車位。
2、三面有護圍的地上車位（庫）可辦產權，可銷售
若開發商在當初規劃時，明確了這類車位（庫）有獨立的用地面積和建筑面積，則開發商有權出售。
3、地下車位（庫）建筑面積未分攤可辦產權可銷售，但是無約定的話就屬于全體業主
如果地下車位（庫）建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的（不能辦產權的當然還是禁止銷售屬于全體業主的），則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。
4、地下車位（庫）建筑面積已分攤屬于全體業主
如果地下車位（庫）面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那么開發商就無權出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區業主所有，嚴格的說屬于小區的配套設施，可以由小區業委會委托物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。
5、該地下車位（庫）屬于人防工程收益屬于全體業主
根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售，其收益權屬于投資者，開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。
6、改造車位（庫）屬于全體業主
還有一種非常嚴重的現象是在規劃許可證上沒有載明的，開發商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位（庫），這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。開發商和物業公司也無權擅自處分這些車位（庫），它們也應該屬于全體業主的共有財產。
3. 房地產項目如何規劃停車位配比
汽車位面積按室內每車 35 平方米 、室外每車 25 平方米 計算，非機動車位面積按每車 2 平方米 計算。
第五條 凡新建、擴建、改建的商業建筑，除需滿足相關規范和規劃要求外，還需執行以下車位配置標準：
一般性商業建筑按每 100 平方米 商業建筑面積設專用汽 車位 1 個， 非機動車 位面積 10 平方米 。涉及餐飲、娛樂、服務類功能的，按該功能每 100 平方米 建筑面積設專用汽車位 2 個， 非機動車 位面積 15 平方米 。
商業建筑面積在 2 萬平方米 以上的大型商業建筑，還需另外按每 1
4. 開發商有權出租車位,車庫嗎
總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產權證的，另一種是不能辦出產權證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協議》，還是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》。
常見的不能辦出產權證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬于不能辦出產權證的車位，因為是全體業主共有。因此該類車位不可以購買產權但可以租賃。另一種是人防車位。
人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設的，根據有關規定，國防資產屬于國家所有。此外，建設部相關條例已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發商，也不屬于全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。
那人防車位可不可以進行租賃呢？根據目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點：
觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權出售和轉讓人防工程的產權和使用權，轉讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權轉讓協議，該協議也是無效的。
觀點二、按照“誰投資誰受益”的原則交由開發商開發管理的，開發商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續。
因此，如要租賃人防車位最好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰爭、自然災害等不可抗力導致該車位被*府部門無償征用的可能性。
最后，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。 ”
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