悉尼房地產市場

1. 悉尼鐵魚房地產

2. 中國房地產進入悉尼

1. 上次去聽鐵魚置業的房產咨詢大會,想問一下為什么澳洲房產這么火熱

簡單來說，有幾個方面

1.澳洲經濟穩定，國家信用等級AAA，海外投資者對澳洲市場有信心。

2.移民人口多，現在每年20萬人口的移民，其部分是青壯年，定居后會結婚生子，對住房有剛性需求。

3.澳洲缺房嚴重，*府審批開發嚴格，外加每年大量移民涌入，導致現在新建房數量連新移民人手一套的目標都滿足不了。

4.首付低，還貸靈活，貸款產品如interest-only, off-set account等讓房產里的錢更加靈活。

5.租金高，由于缺房和每年大量工作簽證和留學生的涌入，如悉尼地區，空置率小于2%，使得租客找房難，更愿意出高租金。

以上是我從一個業內人士的角度來得出的一些結論，希望對你能有幫助。

1. 別說我不告訴你,澳洲房產與中國房產居然有4大區別

中國和澳洲的社會經濟存在著巨大的差別，由此也帶來了中國和澳洲房地產市場的諸多不同之處，了解這些區別，是我們進行澳洲房地產投資的知識基礎。

首先，澳洲房產不限海外人士購買，但是只能夠買期房，不能買二手房，因為二手房只限持有一年以上澳洲簽證的人士購買，而且沒有永久居住權的居民只限購一套。產權擁有期中國：70年產權澳洲：永久產權澳大利亞有財產私有制的經濟基礎，法律規定業主擁有永久土地所有權，而不是租賃權（國內的使用權，是把所有權和使用權剝離開來，這時的使用權就等同于是租賃權）。

而實質上“永久產權”這一術語指的是您可以永遠享有該土地的所有權。除非您擁有的土地是*府計劃的*事用地或者文物遺產等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通常都會在土地購買時加以說明。

如果是租賃權，您只能在一定期限內擁有土地。在中國，目前這一期限是70年，國內近期對使用權的問題討論熱烈，估計70年的使用權可以續約，但是需繳納一定費用，所以在房地產評估時，過了一定年限的房地產價值會降低。

但是，永久產權的房地產就不會存在這個問題。因此，永久產權對于投資來說更優越，能夠長久保值、增值。

區別之二：增值潛力我國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長。數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康致了富。

聽朋友說，上海房價增長最夸張的時候三個月翻了一番，只能讓人后悔自己當初沒有趕上。誰讓房地產是先買的人賺后來人的錢呢？在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。

尤其是自九十年代開始，在全球經濟寬松的大背景下，增長尤為迅猛。這主要是由白人文化導致的，外國人喜歡租房更勝于買房。

澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近幾十年源源不斷的新增移民為澳洲帶來大量的住房需求，也帶來了購房安家的觀念。

每年2.1%的人口增長極大的拉動了內需，刺激了經濟。這些移民中，又以中國人做出的貢獻最為巨大。

澳洲房價的漲幅雖然不如中國，但是這也正是成熟市場的表現。正是因為租房文化的盛行，澳洲房地產產業相對于其他國家也更加健康，風險相對較小。

區別之三：空置率和回報空置率（vacancy rate）空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是衡量一個國家房地產產業是否健康的標準之一。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展；空置率在10%---20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。下面是幾組數據參考：2014年2月末，上海商品房空置面積由2010年初的735.46萬平方米擴大至1211.75萬平方米，空置面積擴大了近一倍，其中商品住宅空置554.07萬平方米。

從空置年限看，空置一年以下的商品房面積為652.55萬平方米，占全部空置面積的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49萬平方米，占全部商品住宅空置面積的60.2%。北京市公安局人口管理總隊發布的數據顯示，截至目前，北京已基本建成全市房屋標準地址數據庫。

據悉，該數據庫共采集錄入的房間量為1320.5萬條，其中381.2萬套空置，以此計算，北京空置房比例高達28.9%。空置率在10%-20%便是空置危險區，上海的是60.2%，北京的壓根就不敢按面積算，算的是空置房/總房數。

官方統計，全國空置房起碼需要42年才能消化。也就是說按照正常的經濟體制，在42年內，房價就算不跌，也沒有理由繼續上漲了。

以澳洲較大的城市悉尼為例，空置率是多少呢？ 1.6%—1.8%浮動。上文提到，30%的澳洲人租房住。

因此，在澳洲買房，完全不會擔心租不出去。因為一百套房子里只有一兩套房子沒人住，也許還是極為偏僻的個例。

對于留學生而言，多數人都有過租房的經歷。數十人排隊搶一套房子的盛況并不鮮見。

人多房少，供小于求，這就是澳洲各個城市鄉鎮的真實情況。租金回報率 ROI (return on investment)簡而言之，租金回報率就是每年的房租除以房價。

調查顯示，目前在北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市，普通住宅的平均投資回報率均小于3.5%。其中，北京的投資回報率更低，除了北部區域一枝獨秀外，其他大部分區域都在2.5%以下。

北京并非孤本，上海整體租金回報率僅2%—3%。與之形成鮮明對比的正是澳洲房產的租金回報率。

悉尼房產的租金回報率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人**炸式膨脹，回報率可達到6%—6.5%。

墨爾本則保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一類的礦區或*區，人多房少無高樓，租金回報率會是難以想象的11%—13%！區別之四：貸款難度貸款難度在澳洲，房產投資者向銀行申請貸款的難度要比中國低的多。

即使是留學生也可以申請貸款。在經過BROKER的專業指導之后，一般都可以申請到80%的貸款。

不需要額外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。這足以說明銀行業對澳洲房的地產市場具有充足的信心！試想，如果你的還款能力出現問題或者破產，銀行只需收回這套房產，。

2. 現在我終于知道為什么那么多中國人要在澳洲買房了

現在國人都喜歡往外面走，喜歡外面的東西，特別是房子，中國人喜歡在澳洲買房已經成為一個趨勢，甚至是投資主要考慮地方，到底為什么那么多中國人要在澳洲買房，下面是小編整理內容，看看到底是何原因。

1、海外投資熱

其一進入海外投資的藍海市場，增加資金投資機會，滿足投資需求，其二國家強盛的標志之一，加強國與國之間的交流，特別是在經濟上的交流。其三就是房子在國人的眼中是非常重要的生活組成部分，漸漸的就形成了一股在澳洲買房的風潮。

2、澳洲獨有的優勢

澳洲被評為最適合人類居住的城市之一，更是當下最具有投資潛力的城市之一，尤其以悉尼、墨爾本、布里斯班為代表。澳洲是一個開放性的國家，囊括了電影、文化、音樂、設計、服裝等領先潮流，加上其自然美景令人流連忘返，在醫療、福利、教育等都較領先于其他國家。

3、永久產權

中國的房產產權都是有一個時間的，一般是70年產權，有的地方甚至是更短，也就說過了這個時間這個房子就不是你了，而在澳洲買房，卻可以擁有永久產權，購買澳洲任何地方的房子，基本這個房子的產權就永遠是屬于你，甚至是屬于你的后代，擁有房子很久之后，你可以申請銀行重新進行房屋價值評估，獲得增值部分，這無疑是非常大的優勢。

終于知道為什么那么多中國人要在澳洲買房了，因為澳洲擁有了太多的令其他國家國人羨慕的方面，這也是其他國家所不能匹及的，這幾年澳洲*府為了控制外來人口來澳買房，在買房*策上出現多次調整，如果你想澳洲買房，記得多去了解相關*策。

3. 為什么越來越多人投資澳大利亞房產

目前在海外選擇投資房產置業的中國人越來越多，一個是有感于國內地產行業的壓力，另外一個是因為目前在居住環境方面確實差強人意，很多人將海外房產投資的地點選擇了澳洲，中國商業房地產的買家在去年為澳洲房地產帶來了逾38億澳元，悉尼和墨爾本僅次于曼哈頓成為中國投資的首選地。下面就來看看為什么越來越多的中國人選擇投資澳洲房產，澳洲房產與中國房產有什么差距呢？

1、市場

20多年前，中國房地產業才正式邁入市場化，新*策不斷出臺，宏觀調控頻繁，市場波動較大。澳洲的房地產業已有百年以上的發展歷史，保持穩定增長走勢，近半個世紀以來房價平均每七到十年翻一番，受益于澳洲*府對于房產市場的保護*策和金融系統的有效調控。

2、法律保障

中國買房一般去房產交易所辦理，無專業律師參與。如果投資者對合同細節不了解，日后容易陷入陷阱和麻煩之中。

在澳洲，買賣雙方都要聘請專業過戶師或律師處理法律事務。有專業人士咨詢和把關，能保護利益，降低風險。

3、產權

土地管理法規定，中國住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地歸國家所有，續租費用未定。澳洲房產是永久產權，可以傳給子孫后代，并且沒有遺產稅。

4、貸款

在中國，簽合同時一般要首付20%-50%，購買第二套房首付比例更高。交房前就要開始還貸，只能選擇連本帶息還。另外，中國沒有對沖賬戶，申請過貸款的人再次申請貸款比較困難。

澳洲簽期房合同時，一般只需首付10%，交房后才開始還貸，最多可申請到80%左右的貸款，可以選擇等額本息或者只還利息。還可以開通對沖賬戶，把手頭多余的資金放在里面，以此對沖本金，抵消利息。此外，在澳洲再次申請貸款很方便，也可以等房產增值后進行再融資，將增值部分套現，用于新的投資。

5、新房交付

中國交房時，大部分是毛坯房，墻面地面僅做基礎處理，交房后需要業主自行裝修。

在澳洲，新房交付時都是精裝修，馬上就可出租。

6、爛尾樓風險

在中國，首付款交給開發商，沒有監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓問題，會使投資者遭受損失，投資風險較大。

在澳洲，首付款存放在*府監管的信托帳戶，交房前開發商無權動用。

7、負扣稅

中國沒有負扣稅*策。在澳洲，目前租金收益若少于貸款利息、房屋折舊和其它支出，*府允許投資者申報損失，抵扣其它收入。

8、租賃管理

在中國，房屋租賃管理體系還沒有達到規模化、專業化和規范化，立法工作滯后，出租管理公司缺乏后續服務。澳洲的租賃業相對正規，出租管理公司能為投資者提供一系列服務，包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。

9、租金回報

報告顯示，今年上半年中國十七個大中城市的普通住宅租金回報率均值為2.6%。上海和北京的租金回報率分別為1.9%和1.8%。澳洲首府城市的租金回報率一般都在4%至6%之間。

10、空置率

2015年中國城鎮住房空置率報告顯示，全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%，上海和北京的空置率分別為18.5%和19.5%。根據澳洲房產信息網站Domain集團今年一月的統計，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。按照國際通行慣例，5%-10%之間的空置率為合理范圍，說明商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展； 10%-20%之間的空置率為空置危險區，有必要采取一定措施，保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

4. 首次買家重新進入澳洲房產專家給出幾點購置房產建議

據悉尼晨鋒報11月28日報道，最新數據顯示，首置業者又重新出現在了房地產市場上。

今年9月，首置業者占據了房產交易的17.4%，與今年8月相比略微上漲。與幾年前相比，這一比例上漲了12%。

有幾個因素造成了這種趨勢。銀行*策讓市場對房地產投資者來說充滿吸引力，競爭也更小。

除此之外，維州和新州新的首置業者激勵*策緩解了澳洲兩個最火熱房產市場的壓力。如果你還想要進入房市，也不要失去信心。

如果你期待2018年的房市，以下有幾個建議，制定一些經濟目標。首先，征求好的建議。

好的建議是首置業者買房的最佳開端。你可以找到一個房貸經紀人或信貸專家，了解你有關目標的基本信息，包括房貸還款、首付、房屋預算以及*府補助金。

你要了解你所有的選擇。大多數首置業者都要攢首付，最好的辦法是設立一個目標，開設一個高利息存款賬戶，定期向賬戶里面存錢。

買家要對存錢這件事抱有積極的態度，首付越多，你的選擇就越好。借貸方會評估你的收入和生活開始，確定你可以償還的最大還款額度。

過去，你可以評估自己的生活開支。但是現在，借貸方還需要你開支的證據。

你在申請貸款之前一定要嚴格遵照預算。另外，首置業者在使用信用卡的同時也要注意攢下首付。

這些信用卡會影響你的信用度。錯過還款也會影響信用分。

在申請貸款之前，你需要將債務還清，減少信用限制，準時還款。如果你買不起心儀城區的房子，你可以先購買一套可以負擔得起的房屋，然后在你喜歡的郵區租房。

對便宜一些的房屋來說，首付和還款都會低一些，而且你可以在租客的幫助下償還房貸。如果對你來說，攢下首付是買房的主要問題，那你可以考慮一下尋求家人的幫助。

有房的家庭成員可以為你的貸款進行擔保。又或者說你可以和家庭成員聯合借貸，大家一起償還貸款。

最后，買房的人都會發現這是一個困難且耗時的過程，你需要事先做好研究，征求其他人建議，提前做好準備。而且你要記得，房子是一個長期的資產，是你可能要一生居住的地方。

攢下首付可能要幾年時間，但是給你帶來的益處卻將長達數十年。

5. 終于知道為什么那么多中國人要在澳洲買房了

目前很多國內的朋友都去澳洲買房，原因是由于市場。在二十多年前，中國的房地產才不斷的進入世界化，然而現在澳洲*策也不斷改善，并且新*策也有了變化，對于市場的波動還是蠻大的。

其實澳洲房地產買賣在全世界已經有了上百年的歷史了，而且還是比較能保持穩定的，而且還是往上走的趨勢，并且常年保持領先，而且*府對于房地產這方面有很優秀的保護*策。

法律保障。

國內買房的話，都是去房地產交易所，來辦理那些東西，沒有專業的律師幫著，但是如果有合同的麻煩，在以后的受理中會出現各種各樣的事情。

如果你是在澳洲買房，那么不管是買方，還是賣方，都有非常專業的律師來幫著處理這些事情，所以來說，在澳洲買房能有很好的保護。

產權

在國內的住宅，一般期限是七十年，七十年之后，所買的土地就是國家得了。但是在澳洲，就不一樣了，你的土地是永久的，可以百年之后給你的子子孫孫，沒有任何遺產之類的稅務。

貸款

在國內，如果錢不夠，需要貸款，一般首付都是占放假的百分比20到50，而且某些地方，買第二套房也是很困難的。并且國內的賬戶是沒有對沖的，如果您已經有一個貸款項目了，如果再次申請，是非常困難的。

但是在澳洲，你買房資金不夠，貸款之后，首付可以只付百分之10.并且最多的時候，可以申請貸款百分之80，而且還是可以賬戶對沖，而且在澳洲，申請貸款是非常方便的。

新房交付

在國內購買房子的時候，到了你手里，基本上是毛坯房，什么都是等你之后再裝修。但是在澳洲，你買完房子之后，到你手里的房子都是精裝修的，你完全可以付了錢，直接住里面，更或者是付了錢，可以馬上出租出去，非常的方便。

6. 中國人如何在悉尼買房

中國人在悉尼買房的流程大致是：1、支付預訂金，支付預訂金的同時簽訂預訂單，包括明確購買人信息、購買總價，優惠*策等一系列信息；2、簽訂合同，買方律師收到簽訂完畢的購房合同后 3 個工作日或更長的時間來審查合同內的各個條款；3、冷靜期，；4、支付首付款，簽訂合同度過冷靜期后，客戶按照合同約定時間支付首付款；5、房屋貸款，房屋交房前半年左右，買方就可以申請貸款了；6、房屋檢驗，買方可以聘請有執照的驗屋機構對房子進行檢驗；7、過戶，貸款批準，以及產權沒有問題后，買方律師，賣方律師，以及貸款方，會協調安排過戶的時間和地點；8、過戶后事宜，律師事務所會在每一個房產過戶時，為買方提供書面的“過戶后需知”，以提醒買方過戶后應注意事項。

這些是在仲量聯行的官網看到的，要是有具體問題，可以直接去官網了解。

7. 澳洲房產和中國房產有啥區別

房美匯專業團隊為您從產權擁有期、增值潛力和貸款*策三個方面來了解中澳房產的區別。

(1)產權擁有期：澳大利亞奉行財產私有制，法律規定業主擁有永久土地所有權。即永久享有該土地。除非您擁有的土地是*府計劃的*事用地或者文物遺產等，擁有時限才可能會受到限制，但這種情況通常都會在購房時加以說明。

在中國，房屋產權是70年，國內最近對房屋產權的問題討論熱烈！而這問題的重點不是房屋的居住權，而是房屋所占土地的所有權。各方對中國的產權問題各執一詞，有專家稱土地使用年限到期時居民要交出讓金的要求不合法，產權到期時自動免費續約；溫州市國土局的相關工作人員卻明確表示“不可能”，并聲稱“自動免費續期會造成國有資產的流失”。

(2)增值潛力：中國經濟的快速騰飛帶動了房產市場的迅猛增長，數不清的人靠房地產或者簡單的倒賣房屋奔了小康、致了富。在澳洲，房價的走勢卻是相當穩定的，年增長7%—10%，大約7—10年翻一番。

(3)貸款*策：中澳貸款共同點在于：在兩國購房貸款均要提供購房合同和銀行流水（有穩定的收入）證明，這樣能保證銀行有抵押物，同時證明借款方的還款能力。

中澳貸款不同點在于：在澳洲，借款人在自貸款日起5年內可以只還利息，五年后則會本息一起還。而在中國，借款人在自貸款日起開始計算本息，且每月按照本息一起還，但是借款人在前十年內還清貸款對借款人本身是比較有利的（所付利息不會有房價的很高占比），若還款期限超過十年，則會付出很多的利息金額（約房價的一倍）。這將給國內買房者帶來很大的壓力。