企業財務問題包括什么

房地產企業財務問題

1. 為什么要研究房地產企業的財務問題

一、房地產企業中財務管理的作用

房地產行業在其開發和經營階段之前就需要得到*府機構的相關審批，且不同的階段所對應的業務來往對象也不同。因此，房地產企業具有計劃性強和復雜性大這兩個尤為顯著的特點。而財務管理是企業在進行經營管理時不可或缺的一部分，因為它包含著企業的財務計劃和企業的財務決策及控制。那么結合著房地產企業的特點，財務管理在其中發揮著如下幾種作用：

(1)就長期籌資而言，有效的財務管理能夠合理地安排籌資的時間、規劃資本及債務結構和分配股利。因為房地產企業必須根據規劃立項時申報的投資總額來確定該企業的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關的法律法規。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業自身的經驗戰略和財務戰略。

(2)就長期投資而言，有效的財務管理可以幫助房地產企業安排合理的投資規模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產企業在進行項目拿地時，必須要根據該項目土地的所在區域的市場行情，對該項目的開發方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現金流進行的評估，選出符合該企業自身的發展戰略以及市場需求的投資方案。在后來執行方案時，還要結合*府的宏觀*策、市場的行情以及企業的經營狀況，對方案進行及時有效的修整。

(3)就營運資本的管理而言，有效的財務管理工作能夠幫助房地產企業調高資金的營運效率。房產企業在項目進行建設時以及之后的銷售期所產生的資金流量是相當巨大的，企業應從自身的實際情況出發，通過預算體系的全面建立和業績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現金流。

可以看出，房地產企業的財務管理的工作實質就是對房產企業的資本進行效益管理。一旦房地產企業能夠開展有效的財務管理工作，那么一定能幫助企業控制經營的風險，并達到價值最大化的企業目標。然而，在現實中，各大房地產企業中都存在著一些財務漏洞和風險，造成了企業的經濟損失。

2. 關于房產公司財務如何做帳的問題

收到定金時，并不能確定客戶是否真的要房子，應計入”其他應付款“科目中，

借：銀行存款

財務費用

貸：其他應付款

收到首付款，可以確定客戶決定要房子了，將原來的定金轉作首付款時，應將原計入”其他應付款“的定金轉入”預收賬款不“中，同時客戶補交的首付款記入”預收賬款不“中，

借：銀行存款 （補交的首付款）

其他應付款 （原定金）

貸：預收賬款

一般房地產企業在收到首付款時，不開發票，只開收據，直到客戶將房款付完，客戶才能拿著全部收據去換發票。這時才做收入，

借：預收賬款

貸：主營業務收入

這也是稅法規定房地產企業的預收賬款也要交稅的原因，因為實際收款時間與開票時間拖的太長了，影響稅收入庫時間。

如果是辦暗揭貸款的話，當銀行把錢打到開發商賬戶上時，就可以開票做收入了。

借：銀行存款 （銀行打到開發商賬戶上的除首付款之外的余款）

預收賬款 （補交的首付款）

其他應付款 （原定金）

貸：主營業務收入

3. 房地產公司會計核算問題有哪些

1。

合理設置會計科目 房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如：公司的下屬單位如不進行獨立核算?就可以不單獨設立開發間接費用賬?只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄?由于管理費用、利息系間接費用的主體?為更加有利于開展核算?可適時取消開發成本一級賬?把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬?然后再設置明細項目。

在實際操作中?企業完全可以設立開發成本明細臺賬?根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片?全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末?只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。

成本卡片主要可分為兩個部分?即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容?比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。

正文主要是多欄式明細賬?全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于：成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌?以利于開展投資分析?而且將項目具體情況作為抬頭?便于開展監督分析?同時又免除了結賬和建賬之苦。

2。 實施現金收付實現制 房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。

因為會計期間的存在?可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況?所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定?企業的會計核算應當以權責發生制為主體。

但是?通過多年來的房地產企業會計工作實踐?筆者認為?由于房地產企業經營業務的特殊特點?更加適合采取現金收付實現制。 因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入?存在一定的缺陷和不足：一是容易出現人為調節利潤的情況。

權責發生制的實施?從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會?簡而言之?就是便于人為調節利潤?導致會計信息的失真?進而導致國有資產的流失。 二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況?從而影響到企業的資金周轉?導致企業簽訂的購銷合同越多?其應收賬款的余額也就越大?那么資金不足的問題也就更為明顯?由此看來?一味采取權責發生制?并不符合我國的實際國情。

另一方面?實施現金收付實現制可以大大降低上述危害?有利于會計核算工作的開展。 它不僅符合會計準則中的謹慎性原則?還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況?實現在以直接法編制現金流量表的過程中?不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整?可見?現金收付實現制有利于現金流量表的編制。

鑒于此?對于房地產公司而言?在經營業務及收入的會計核算中?應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存?并根據國際通行的慣例?在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況?而對一般賒銷收入和貸款利息收入等?采取權責發生制進行確認的?在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。 3。

擴大企業信息披露范圍 改進房地產公司的會計核算工作?應擴大房地產企業的信息披露范圍?主要應抓好以下三個方面：一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說?土地成本較低就意味著巨大的利潤。

隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式?相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢?從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭?進而具有更好的投資價值。 信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額?根本無法掌握土地儲備的相關信息。

可見?在房地產公司的財務報告附注中?增加土地儲備量和成本情況的內容?是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。

企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息?也就是說?要以企業的具體項目為基本單位?披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量?主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等?這樣就能提高現金流量信息的有效性。 三是注重質量保證金及風險信息的披露。

高風險性是房地產業的突出特點?需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此?應建立起質量保證金制度?保障房地產商品質量?由于房地產商品還具有長期、高價值等特點?企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金?以提升應付風險的能力。

同時?要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險?也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容?對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明?以提高抗擊風險的力度。

4. 關于房產公司財務如何做帳的問題

收到定金時，并不能確定客戶是否真的要房子，應計入”其他應付款“科目中，借：銀行存款 財務費用 貸：其他應付款收到首付款，可以確定客戶決定要房子了，將原來的定金轉作首付款時，應將原計入”其他應付款“的定金轉入”預收賬款不“中，同時客戶補交的首付款記入”預收賬款不“中，借：銀行存款 （補交的首付款） 其他應付款 （原定金） 貸：預收賬款一般房地產企業在收到首付款時，不開發票，只開收據，直到客戶將房款付完，客戶才能拿著全部收據去換發票。

這時才做收入，借：預收賬款 貸：主營業務收入這也是稅法規定房地產企業的預收賬款也要交稅的原因，因為實際收款時間與開票時間拖的太長了，影響稅收入庫時間。如果是辦暗揭貸款的話，當銀行把錢打到開發商賬戶上時，就可以開票做收入了。

借：銀行存款 （銀行打到開發商賬戶上的除首付款之外的余款） 預收賬款 （補交的首付款） 其他應付款 （原定金） 貸：主營業務收入。

5. 關于房地產開發企業的財務處理的*策法規以及涉稅問題房地產開發企

【房地產與法律】 （1）契稅。

建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3%~5%稅率的契稅。 （2）營業稅。

自建建筑物出售，按建筑業3%稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5%稅率計繳營業稅。 （3）城市維護建設稅和教育費附加。

在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3%的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1%。

(4)城鎮土地使用稅。 房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。

年應納稅額=計稅土地面積（平方米）*適用稅額 土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。 根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

（5）房產稅。 以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1。

2%稅率計繳房產稅。 應納稅額=房產余值*（1-10%~30%）*1。

2% 房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。 （6）車船使用稅。

以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民*府確定。

汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60~320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。

（7）土地增值稅。 以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

計算公式： 土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額 應納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除率 土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體是： （一）增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30% （二）增值額超過扣除項目金額的50%、未超過扣除項目金額的100%的部分，稅率為40% （三）增值額超過扣除項目金額的100%、未超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為50% （四）增值額超過扣除項目金額的200%的部分，稅率為60% 企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土地增值稅。 納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

（8）印花稅。 書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。

（9）企業所得稅。 應納企業所得稅額=（收入總額-稅法準予扣除項目金額）*適用稅率 稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。

（10）個人所得稅。 個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。

應納稅額=（全年收入總額-成本費用以及損失）*適用稅率-速算扣除數 個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了后3個月內匯算清繳，多退少補。 Mr。

emily。

6. 當前我國房地產企業財務風險產生的主要原因是什么

房地產企業財務風險形成原因： 1、房地產企業資本結構不合理 資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。

資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。

這意味著房地產企業債務資本所占比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。 2、財務預算控制管理不到位 房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。

在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，后期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。目前由于形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。

3、管理者內部控制意識淡薄 當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。他們大多數從安裝、建筑行業起家，對于企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。

例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。

在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。 4、成本控制體系不完善 房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地征用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。

項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。 房地產企業財務風險的防范對策 鑒于房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控*策從緊的大環境下，房地產企業應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極采取相應措施以控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。

1、強化預算控制管理 房地產企業經營活動是一個非常復雜的過程，企業應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執章必嚴”，以現金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業損失，進而做出科學合理的調整控制，使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防范。強化預算的控制管理首先要提高企業領導財務預算的認知度，其次強化企業的現金流管理，按照實現房地產企業價值自動化的目標進行相關活動。

2、加強成本管理與控制 成本管理是房地產企業資金管理的核心與重點，為此，企業應加強自身成本控制，通過科學的手段對項目各個階段的成本進行管理與控制，以達到降低房價，提高效益和競爭優勢的目的。其成本管理和控制的措施有： 實行全過程的成本管理。

房地產企業不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執行成本計劃實行監督和控制，檢查計劃的落實，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。

對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。 加強各環節的成本控制。

第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發過程，要熟悉國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、*策，在不違規的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉；第四，建立二級成本核算管理體系，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各環節的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。

同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。 3、優化資本結構 房地產企業利用債務資本在適度的負債水平下，可以減免稅收，增加收益，提高企業價值，但債務超過一定限度時，必將導致財務風險提高。

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