榮觀房產網房地產假設開發法
1. 房地產估價中,假設開發法是評估哪類房產的呢
房地產估價中，假設開發法是評估具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，如待開發的土地（包括生地\毛地、熟地）、在建工程（包括房地產開發項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇），以下統稱為“待開發房地產”。
假設開發法最基本的公式為：
待開發房地產的價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發利潤-投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
2. 假設開發法的介紹
假設開發法（hypothetical development method, residual method）：房地產估價方法之一，運用假設開發法評估待開發房地產的價值，具體有現金流量折現法和傳統方法，其在土地估價中又稱為剩余法
3. 資產評估 假設開發法 計算
因為是均勻投入，所以按期中來計算。就是假設你在今年要均勻投入120萬，每個月10萬，計算的時候為了簡便就以半年記期折現或資本化處理。
100*60%/(1+10%)^0.5就是第一年的均勻投入進行折現；100*40%/(1+10%)^1.5是在第一年沒有使用，在第二年均勻投入，所以記期是1+0.5年進行折現。
資產評估中所有建筑或生產制造費用只要是均勻投入的，都按期中來計算，不管是終值還是現值，這個教材上應該有說明的，可能你沒仔細看。
4. 假設開發法的操作步驟是什么
資產評估師《建筑工程》知識點：假設開發法的操作步驟 知識點：假設開發法的操作步驟 （一）調查房地產的基本情況 （二）確定被估房地產的最佳開發利用方式 （三）預測房地產售價 1。
出售的，采用市場比較法確定開發完成后的房地產總價。 2。
出租的，首先采用市場法，確定所開發房地產出租的凈收益，再采用收益法將出租凈收益轉化為房地產總價。 估計以下要點：單位建筑面積月租金或年租金、房地產出租費用水平、房地產還原利率、可出租的凈面積。
（四）估算各項成本費用 【利息的計算】 預付地價款的利息額應以全部預付的價款按整個開發建設工期計算。 開發費、專業費假設在建造期內均勻投入，則利息以全部開發費和專業費為基數，按建造期的一半計算。
若有分年度投入數據，則可進一步細化。如建造期兩年，第一年投入部分計息期為一年半，第二年投入部分計息期為半年等。
開發費、專業費在建設竣工后的空置及銷售期內應按全額全期計息。 （五）確定開發商的合理利潤 開發商的合理利潤一般以房地產總價或預付總資本的一定比例計算。
計算基數： 投資回報利潤率：一般為地價、開發費和專業費三項。 銷售利潤率：一般為房地產售價。
（六）估算待估對象價值 在運用公式求取待估對象價值時需注意待估對象所對應的時點。 。
5. 房地產估價師假設開發法的基本原理是什么
假設開發法是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。
假設開發法的理論依據是預期原理。 假設開發法適用的對象是具有開發或再開發潛力的房地產；適用的條件是房地產的法定開發利用前提明確。
運用假設開發法估價一般分為6個步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況；②選擇最佳的開發利用方式；③估算開發經營期；④預測開發完成后的房地產價值；⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。
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