榮觀房產網房地產評估相關的理論
1. 房地產估價有哪些理論與方法
房地產估價理論與方法——估價假設 估價假設是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的說明。
例如，在評估一宗房地產開發用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。 合理且有依據地說明估價假設，既體現了一名合格的估價師的專業勝任能力，又反映了估價師的職業道德。
其作用一方面是規避估價風險，保護估價師和估價機構；另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。
2. 房地產評估的理論基礎
理論的范圍太大了，建議買本書看看. 下面是我們公司的抵押報告 房地產抵押估價報告 項目名稱：XXX于XX市區XXX路X段XXX號XXXX二期X幢XXX號住宅用房抵押價值評估 委托估價方：XXX 受托估價方：XXXX房地產土地評估有限公司 評估人員： XXX XXX 估價作業日期：二0一0年五月二十八日至五月二十九日 估價報告編號： XX評D[2010]字第XXX號 目 錄 第一部分 致委托方函 1 第二部分 估價師聲明 2-3 第三部分 估價的假設和限制條件 4-5 第四部分 報告使用者應當關注的事項 6-9 第五部分 房地產估價結果報告 10-13 第六部分 房地產估價技術報告 14-18 第七部分 附 件 （一）、估價對象所處區位示意圖 （二）、估價對象現狀實景 （三）、委托書復印件 （四）、房屋所有權證復印件 （五）、土地使用權證復印件 （六）、估價機構營業執照復印件 （七）、估價機構資質證書復印件 （八）、估價機構組織機構代碼證復印件 （九）、估價人員注冊證復印件 第一部分 致委托方函 XXX女士： 受貴方委托，我所根據估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，在對本市房地產相關信息進行收集、整理的基礎之上，并結合貴方提供的相關資料和估價人員的現場實地勘查，對位于XX市區XXX路X段XXX號XXXX二期X幢XXX號住宅用房，在2010年5月28日的市場價值進行評估，其估價結果如下： 估價對象（房產證號為“XX市房權證市區字第XXXXXX號”，建筑面積為129.10㎡，分攤土地使用權面積為72.34㎡）在估價時點的市場價格為人民幣40.34萬元（大寫：肆拾萬零叁仟肆佰元整），單價為3125元/㎡，扣除房地產估價師知曉的法定優先受償款為0，其抵押價值為人民幣40.34萬元（大寫：肆拾萬零叁仟肆佰元整）。
此估價報告僅為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據。 接此報告后，請持有關證件，按《房地產法》、《擔保法》及相關的金融法規、*策簽訂抵押合同，并到房地產管理部門辦理他項權利登記。
XXXX房地產土地評估有限公司 法定代表人簽章： XXXX年X月XXX日 第二部分 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1、估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。 2、估價報告中的分析、意見和結論，是估價人員自己公正的專業分析、意見和結論，但受到估價報告中已說明的假設和限制條件以及使用報告說明的限制。
3、估價人員與估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系或偏見，估價人員已征得委托方同意不需回避。 4、估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》等進行分析，形成意見和結論，撰寫估價報告。
5、估價人員已對估價對象進行了實地查勘，但僅限于對估價對象的外觀和使用狀況。估價人員不承擔對估價對象建筑結構、質量進行調查的責任和其他被遮蓋、未暴露及難于接觸到部分進行檢視的責任。
6、沒有人對估價報告提供重要的專業幫助，估價人員專業知識和實踐經驗范圍內力求準確。 7、參與本房地產抵押估價報告的專職房地產估價師具備相關金融專業知識和相應的房地產市場分析能力。
8、本報告評估價值為估價對象于估價時點的市場價值，隨著時間的推移，房地產市場狀況發生變化，估價結果應作相應調整。 9、本估價報告所依據的有關產權資料、竣工年代資料等由委托方提供，其真實性由委托方負責。
因資料失實造成估價結果有誤差的，本估價機構和估價人員不承擔相應的責任。 10、本報告其內容未經估價機構書面同意，不得在任何公開的媒體、文件、資料中引用，不得公開發表，復印無效。
注冊房地產估價師簽章： XXX XXX 第三部分 估價的假設和限制條件 一、未設立法定優先受償權利下的市場價值估價結果成立的假設條件和限制條件 1、委托方提供的房地產權屬、土地開發、房地產利用等抵押估價必需的情況和資料真實、合法、完整。 2、估價時點的房地產市場為公開市場。
3、估價對象無所有權、使用權異議，無他項權利限制，無法律、法規規定禁止按次評估目的使用的其他情形。 4、估價人員對估價對象的現場查看僅限于估價對象在查看日的外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本報告假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規范，符合國家有關安全使用標準。
5、估價對象應繳納的各種稅費已按國家、省、市法律、法規、規章繳納完畢，并取得相應的產權依據和其它法律保護依據。 二、法定優先受償權的假設和限制條件 1、本次估價中涉及法定優先受償權為在估價時點時有效的國家法律、法規規定的優先受償權，我們對估價對象的優先受償權調查截止于正式委托我公司之日（XXXX年X月XX日）。
2、本次估價中委托方承諾截至估價時點，估價對象不存在法定優先受償款情況真實、完整。 3、報告使用人在使用本報告過程中，如果法定優先受償款額發生變化或法定優先受償權的種類因國家頒布新的法律法規而發生變化，應據實調整估價結果或委托估價機構重新估價。
三、抵押價值評估結果成立的假設條件和限制條件 1、本次評估中抵押價值評估結果為符合上述假設條件情況下的未設定法定優。
3. 房屋估價的具體理論知識是什么
估價原本僅是對商品價格或價值的一種估計，是任何人都可以做出的，不論他的估計是對還是錯，也不論其結果令人相信還是不相信。但是，現今估價已發展成為一門學問，一種職業，由于其專業技術性強，事關公眾利益，甚至事關人民財產安全，所以，已不是任何人都可以從事的，而須專業的估價人員從事這個職業。
從專業估價的角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產估價從表面上看，好象是估價人員在給房地產定價——估價人員認為值多少就值多少，在現實房地產交易中，房地產的成交價格雖然也容易受交易者的個別行為或動機、偏好等的影響，但房地產價格從某種意義上講是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉移，是由市場決定，既是由市場參與者集體的價值判斷而非個別人的價值判斷所形成。因此，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯現出來。
房地產估價是科學與藝術的有機結合。正確的房地產價格的估算和判定，必須依賴于一套科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些估價理論和方法，還必須依賴于估價人員的經驗，因為影響房地產價格的因素復雜多變，不是簡單地套用數學公式就能夠計算出來的。為此，世界上許多國家和地區建立了房地產估價制度，規定要成為估價師，不僅須具備相當程度的估價理論知識，
還須具有一定年限以上的估價實踐經驗，只有取得了估價師資格，才能獨立地開展估價業務。
房地產估價是把客觀存在的房地產價格揭示、顯現出來。也就是說，房地產估價是估價人員基于對客觀存在的房地產價格的認識之后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數字強加給估價對象，盡管估價表現為一種主觀活動，有時甚至帶有一些主觀色彩。為此，世界上許多國家和地區在房地產估價制度中制定有職業道德要求，規定估
價人員如果與估價對象有利害關系時要回避；有的還主張估價收費標準不能與評估值完全掛鉤，以免刺激估價人員高估價格；有的還制定了估價標準或規范，防止因無統一準則而導致不同的估價人員對同一估價對象的估價結果出現較大偏差。
中國大陸的現代房地產估價活動，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革者土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產成為商品可進入市場流通而出現的。其起步雖然較晚，但是發展很快，并得到了*府和社會的高度重視。
目前，無論是土地使用權出讓，還是房地產轉讓（包括買賣、交換、贈與、抵債等）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、征用拆遷補償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，以及企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算，還有房地產估價糾紛、涉案中的房地產估價復核或鑒定等，都需要房地產估價。此外，房地產估價也是房地產開發經
營全過程中一項必不可少的基礎性工作。隨著社會發展，房地產估價的作用還會越來越大，服務領域也將越來越廣。 看看合適你不？？
4. 房地產評估從哪些方面進行
房地產評估，主要是根據不同的評估目的，評估某一估價標的物在某一估價目的下的現行市場價值，對某一標的物進行評估時，主要從以下幾個方面進行：一、首先要與委托方充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途，確定估價目的。
二、房地產估價機構指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。1、明確估價基本事項。
（1） 估價目的；（2） 價值日期；（3） 估價對象；（4） 價值類型。2、制定估價作業方案。
（1） 估價工作內容，包括擬采用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；（2） 估價工作質量要求及保障措施；（3） 估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。3、搜集估價所需資料。
（1） 反映估價對象狀況的資料；（2） 估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；（3） 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；（4） 對房地產價格有普遍影響的資料。4、實地查勘估價對象。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關于估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，并做好實地查勘記錄。5、選定估價方法進行測算。
6、確定估價結果。7、撰寫估價報告。
8、審核估價報告。9、交付估價報告。
10、估價資料歸檔。三、我國《房地產估價規范》明確規定，自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應按上列程序進行，房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價中不得簡化或省略前款規定的估價程序。
5. 房地產估價基本理論
房地產估價基本理論-房地產估價 房地產估價程序，是指房地產估價作業按其內在聯系，所形成的各個具體操作步驟和環節。
一般而言，評估一宗房地產主要包括如下六個基本步驟。 一、明確估價的基本事項 在實際進行房地產評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。
有些事項直接關系到估價作業的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。
（一）明確估價對象 1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。
估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結構等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設備；如是酒店，是否包括其中的家具等。 2.評估對象權利狀態的確定。
首先要明確所評估的是何種物權，是所有權，還是使用權或抵押權等。 在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權，還土地使用權的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。
如評估對象是否已設定了租賃權、抵押權和典權、地役權等，其年限如何。 （二）明確估價目的 估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產核資、區域規劃、分析等。
不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。 明確了評估目的，也就相應地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。
各種價格在評估時都有相應的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償的安全性，因此其數額應等于評估對象的預期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關規定進行，如有些國家及地區規定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設備的價值等。 （三）明確估價時點 房地產價格受多種因素影響，是不斷變化的。
對于同一宗房地產來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產的價格都是指該房地產在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。
非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。 估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產市場的穩定程度及評估的價格種類所決定的。
（四）明確評估前提 由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種： 1.獨立估價。 獨立估價發生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產”上，根據某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。
簡單地說，就是將土地當成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。
2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產是由土地及建筑物構成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。
它與獨立估價的區別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。 由房地產價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態的影響而發生變化。
3.合并估價或分割估價。以房地產的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。
例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。 無論是合并估價還是分割估價，其估價結果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經濟合理性。
4.變更估價。變更估價是以改變房地產的利用狀態為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態估價，它主要包括如下幾種情形： （1）以房地產改變原來的用途為前提所進行的估價。
如學生宿舍將改造為賓館，*府機關辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。 （2）以房地產重新進行裝修改造為前提所進行的估價。
（3）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。 對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據委托人的意向由估價人員整理出來的。
參考資料： 。
6. 房地產估價基本理論程序收集分析相關資料情況是什么
（一）房地產價格的一般影響因素資料房地產價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產的價格，但它們對整體房地產市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產的價格變地有時能產生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現在個別房地產上。
因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關資料。 從總體來看，一般影響因素對房地產價格的作用是錯綜復雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產生何種影響更是一個難度很大、非常復雜的問題。
一般來說，沒有固定的數學公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經驗進行綜合分析判定。 尤其是在房地產市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經驗，有時甚至體現為估講師的眼力。
但是，當房地產市場走勢比較穩定，價格變動比較平穩時，這些一般影響因素對房地產價格的綜合作用還是能夠體現出規律性的，房地產價格將出現平穩的變動趨勢，這時可運用統計規律和預測方法來確定房地產價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。 對這些數據加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。
在分析過程中，應善于根據具體情況確定對評估對象或某類物業的價格變化有較大影響的關鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。 （二）區域市場資料由于房地產市場的區域性，區域市場的資料對評估對象價格的影響更大。
區域市場資料主要包括一般影響因素在區域市場上的體現，包括該地區的經濟、社會、城市建設（基礎設施與公益設施的建設）、城市規劃的發展變化，也包括該地區的市場特征及交易情況等。 （三）實例資料實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發建造實例資料和房地產運用收益實例資料（如出租房地產的有關資料）。
在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應整理成表格形式，以便于利用。
（四）評估對象的情況該資料的收集是在實地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是：l。
委托者提供。 2。
實地勘察。 3。
*府有關部門提供。 4。
相關當事人提供。 5。
咨詢公司提供。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 至勝房地產評估