人民幣國際化與房地產

人民幣和房地產關系

1. 房地產與匯率的關系是怎么樣的

您好！

匯率和房價上漲經常會有正相關，但這只能說明人民幣匯率和房價共同取決于人均收入、相對勞動生產率等基本面因素，并不意味人民幣匯率能夠直接影響房價。這兩者之間的關系比我們想象的復雜的多，很難用一兩句話概括。

從供求分析來看，名義匯率的升值預期會吸引短期資本流入，推高房地產價格；貶值則會拉低房地產價格。但我們很容易就找到反例：今年以來人民幣顯著貶值，但房地產價格，尤其一二線城市房地產，反倒一路瘋漲。這說明匯率對于房地產價格來講可能只是個影響很小的變量；此輪房價更多的受到國內貨幣流動性推動，和匯率沒啥關系；由于限購原因，國外游資在房地產中投資占比應該很小。

總體來說，人民幣匯率則取決于市場供求、籃子貨幣和穩定需求。在目前仍存在大規模貿易順差和嚴格資本管制的情況下，人民幣不存在大幅貶值的基礎；匯率對房地產價格的影響也相當有限。相反，在當前*策框架下，央行降息會導致人民幣貶值、房價升值，呈反向變動趨勢；只有當資本賬戶開放程度上升，匯率與房價之間的正相關性才會越加顯著

2. 人民幣貶值和房價有什么密切關系

在人民幣貶值，房價是否下跌的問題上，關鍵要看是否會引發通貨膨脹，這又跟一個國家生產生活資料的對外依賴度有關。如果人民幣大幅貶值，則意味著嚴重的輸入性通脹，如果通脹率超過10%，則房產會出現很多斷供，銀行被迫收回房產后，一般會以50%的價格拍賣處理，因此房價會大跌。

重要的是，人民幣貶值預期之下，巨量資本外流，這將使央行注銷大量由外匯占款而發行的人民幣，即僅從外匯占款的角度而言，人民幣流動性是縮減的。這與2005年7月以來的人民幣升值吸引巨量資本流入中國相反，那時因外匯占款增發國內的人民幣，主要流入了樓市海綿之中，成為樓市上漲的主要推手。為了應對貶值，很多人選擇買房保值，因而，就可能會造成房價上漲。

3. 人民幣貶值和房價有關嗎

人民幣貶值與房價下跌的關系。

要搞清楚這個問題，需要厘清匯率和房價的關系。主要是搞清楚三個問題，第一，人民幣對美元貶值是強勢美元造成的，相對來說，人民幣對于非美貨幣還是相對升值的。

人民幣貶值可能是一個中期趨勢，長期趨勢人民還會升值（只要創匯機制不改變）。第二，本來房價與匯率的關系不大，有可能是正相關，也有可能是負相關。

但對目前中國來說，存在一個預期（指中國經濟向好的方向的預期），可能會無論匯率怎樣變動，都會促使房價微弱上漲。第三，就人民幣在升值過程中的貶值來說，不僅不會導致持有美元的外資撤出，更有可能會流入。

主因在于房價的增量來源于土地價值的增量，土地價值的增量和國家經濟水平的增量密切相關。第一人民幣最近幾天對美元開始了貶值，這里原因其實在于美元的問題，美元本身走強的速度很猛，已經達到了2002年的水平。

如果美元繼續走強的話，人民幣可能還要貶值，最近聽說美國財長又要來中國讓人民幣繼續升值了，真的很搞笑，是你們美元為了打擊歐元、日元等挑戰你們美元霸權地位而采取的升值（對歐元和日元發動金融戰爭，主流發達國家一場沒有硝煙的內部爭奪金融權力斗爭），現在又來賴人民幣貶值了。美國為了避免美元霸權受到威脅，刺激自己國家的實體產業，避免美元淪為白條而喪失信用，今年采取強勢美元措施，估計最近一段時間美元還會強勢。

但人民幣相對于其他非美貨幣對美元狂跌來說，還是在升值。第二，一般來說，人民幣升值，會促使外資進入中國樓市，因為外資可以獲得資產升值和匯率雙重利益，2005年以來，外資進入中國樓市就是在人民幣不斷升值的預期下進入的。

但是，反過來說，為何說人民幣貶值一些，并不能促使外資大撤退反而還積極進入呢？其一，人民幣對非美元貨幣基本上還是升值的，這一部分外資不會撤出，非美元貨幣國家的大宗商品被拋售，非美貨幣也大跳水，而人民幣相對堅挺，對他們來說，人民幣是相對升值的。這些國家的外資怎么會撤出，腦子有病是不是？資本追逐利潤是理性的，不是看一個指標，看的是整體形勢相比較哪個更有優勢。

其二，美國是危機的中心，而中國依然是資本最看好的避風港，這次中國的救市力度比美國還大，這些外資沒有理由去賭人民幣會持續貶值下去，這次貶值僅僅是對美元強勢而言的，再說，全球非美元貨幣對美元都在大幅度跳水，沒有理由要求我們只升值，不貶值。也就是說，這次貶值是大趨勢升值過程中的一次中級調整。

因此，那些外資很可能就會趁機殺入，而非做出相反的動作。其三，只有房地產市場對匯率的敏感度不高，因為其他大宗商品都是美元商品，房地產則不是，特別是中國的房地產市場不是如此。

原因很簡單，其他大宗商品可以世界自由流動，房地產市場只能在國內。全球性的房價不可能是一樣的，關鍵看土地所內核價值。

如果一個城市生活質量高，這個房子所擴張的價值就水漲船高，反之亦然。因此，我們可以看到，受制于國際大宗商品大幅度上揚，國內的很多商品價格很快就上揚，國際大宗商品大幅度下挫，國內商品價格就會大幅下滑，這跟全球市場相關。

國際大宗商品市場進入熊市，與強勢美元是密切相關的，美元越強勢，大宗商品就被狂拋，進而傳導至國內市場。而房地產不一樣，房屋的建筑部分是折舊的，毫無保值可言，如果硬說房價與匯率有聯系的話，就是建筑材料市場和勞動力市場有關系，從這里傳到至房價中來，但房地產市場的周期很長，短期內也難以波及，等到波及后，其他因素可能就變化而抵消了。

決定房價更大一塊是土地的地塊價值，從這個意義上而言，相對于其他商品下跌，而房價基本保持穩定，可以是升值了，隨著國內消費和投資找不到應有的渠道，即這些脫離生產的資本不可能老是蹲在銀行里或者處處游蕩，更重要的是，房價短期內的穩定不再飆升，為剛性需求者提供了入市的良機。因此，很可能會隨著*策的寬松，還會重新再來，會成為拉動投資和消費的一個發動機。

再說，外資進入高端市場的比較多，但占房地產市場比重也不高。第三，人民幣升值導致各類人民幣計算的成本和費用都會上升，國內的實際工資、房屋租金、地價、廠房及各類辦公費用等換成美元后，成本比升值前都將增加，按著一般理論來說，高檔寫字樓因為成本提高，價格變高會阻礙外資需求，事實上2007年的實踐證明是相反的。

但貶值后，也是外資還是進來的多，匯率改革之前，人民幣是貶值的，但外資進入樓市也很多，房價也在漲，而且2001到2003年增速很大。關鍵不在匯率是怎樣變動，而是在經濟提高，房屋所包涵的價值在提高，主要是土地價值，因為周邊環境的變好，比如交通設施更方便、周邊商業價值在增加，醫療教育環境的改善，使處于該地塊的價值在升值，因此，房屋價格也在上漲，這是最核心的東西。

中國經濟地位在提高，一些大城市的經濟價值、文化價值都在提高，處于這些城市里面的土地價值勢必在升值，因為他所蘊含的內核更多。所以，外資不會傻到不管什么情況下，都當范跑跑。

雖然最近經濟出了問題，但相對其他國家是好的，增速也是最快的，。