榮觀房產網房地產會計工作如何
1. 房地產會計怎么樣
一、首先，房地產企業和工業企業（制造業）在會計核算上是不同，從成本核算：制造業生產成本周期短，產品在很短的時間內就可完成生產成本的制造；而房地產企業開發成本周期長，房屋開發建設一般跨年度才可完工。
所以，這是兩個不同行業的會計核算，還有很多不同之處，在此，就不一一介紹了。因為，你要從事房地產會計工作了，我著重從房地產會計上介紹一下吧。
二、房地產企業涉及的稅種 房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。 （一）營業稅：計稅依據：為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。
應稅勞務主要涉及以下幾個方面： 1、轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅； 2、銷售不動產，稅率為5%; 3、土地使用權出租以及房地產建成后出租的，按“服務業―租賃業”征稅。計算公式=營業額*適用稅率 （二）城市維護建設稅和教育費附加： 以營業稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
（三）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。
它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額*適用稅率-速算扣除額*速算扣除率。 其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。
計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。 （四）房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。
它以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值（評估值）*（1-30%）*1.2%。
出租房屋稅率12%。 （五）城鎮土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。
年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
（六）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。 土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。
凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。
（七）契稅： 契稅是以土地使用權出讓、轉讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據，適用稅率為3~5%。 征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。
計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據*稅率 （八）企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。
應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*適用稅率。 （九）個人所得稅 ：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。
房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。
應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數。 三、房地產企業會計核算 （一）房地產企業會計科目 一、資產類 1 101 現金 2 102 銀行存款 3 109 其他貨幣資金 4 111 短期投資 5 112 應收票據 6 113 應收賬款 7 114 壞賬準備 8 115 預付賬款 9 119 其他應收款 10 121 物資采購 11 123 采購保管費 12 124 庫存材料 13 125 庫存設備 14 129 低值易耗品 15 131 材料成本差異 16 133 委托加工材料 17 135 開發產品 18 136 分期收款開發產品 19 137 出租開發產品 20 138 周轉房 21 139 待攤費用 22 141 長期投資 23 151 固定資產 24 155 累計折舊 25 156 固定資產清理 26 159 固定資產購建支出 27 161 無形資產 28 171 遞延資產 29 181 待處理財產損溢 二、負債類 30 201 短期借款 31 202 應付票據 32 203 應付賬款 33 204 預收賬款 34 209 其他應付款 35 211 應付工資 36 214 應付福利費 37 221 應交稅金 38 223 應付利潤 39 229 其他應交款 40 231 預提費用 。
2. 求房地產會計工作流程
第一：交易流程； 1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金 2. 過戶交納相關稅費（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款） 3. 領取新證，（如需向銀行貸款的要到銀行做抵押，簽署抵押合同） 4. 很行放款給賣方 5. 水電，煤氣，物業管理，有線收視，寬帶，電話等的過戶 這些只是大致介紹一下主要的交易程序，下面我還會對每一個流程進行詳細說明 第二，是中介在進行房交易時的操作規則，或者說是操作實務程序 1. 房源信息和客戶信息的收集 2. 中介方如何帶客戶看房，協助客戶尋找到中意的房；中介如何幫助業主進行宣傳推盤 3. 中介方如何促成買賣雙方的交易方法及專業技巧 4. 三方合同簽定的時候應注意的事項 5. 在過戶過程中買賣雙方應配合的事項 先說第一個問題 1. 買賣雙方在中介的促成下簽定三方居間和同，然后到國土局查檔，交付定金 當買賣雙方在中介的促成下簽署了《三方交易合同》（即中介公司提供的本公司的二手房的買賣交易合同，有三方均需簽名的〕后，應同時到國土局查檔. 此舉的目的是為買房及中介方防范交易風險而作的.因為如果賣方出來交易不實行為，很有可能會出現交易糾紛.查檔一是可以確認該成交物業的權利人是否是簽約的人，二是確認簽約的賣方是不是占該物業的全部所有份額，三是確認是否在銀行抵押. 在這個簽約的環節，應注意的問題有以下幾點： 如果賣方權利人只有一個人名的話，中介和買房應弄清此人是否已婚，如果已婚，其賣房行為是否得到其配偶的同意支持，如果是的話，應由夫妻同往簽署，如果另外配偶一方未能親自到達共同簽約，最能是簽約人能同時出示配偶的親筆授權書，這樣防止婚內財產私自轉移導致交易最終不能成交的情況發生.不然，中介方要承擔把關不嚴，未有盡職盡責的責任，買方很有可能會損失定金，甚至是首期款等！ 在中介交易實務中，通常會出現因為急于簽單，而未能取得該物業另個一個未在房產證上登記姓名的人的書面授權書而促成三方交易.一旦出現權利人另外一方并不同意出售此物業而導至向法院訴訟后，法院會宣布此合同無效的，買方就有可能帶來無心的麻煩和金錢損失 比如有些夫妻一方私自處理婚內財產，或是老公買給二奶的，后來要出售時被老婆知道了，告上法院再就是有些是朋友合買的房，現在深圳有大量未婚同居者共同買房，房產證上寫上一個人的名字時，很有可能被寫上名字的人利用這個便利私自處置房產 過戶交納相關稅費（如需贖樓的先贖樓，如買房需向銀行貸款的要申請銀行貸款） 這個過戶如果按業主（賣方）的房產證是在銀行抵押的話，就要先贖樓，也就是還清銀行的欠款后，銀行歸還其房產證原證，這樣業主才擁有房產的100%份額，這樣才可以到國土局進行正常交易 ~ 過戶時要交納的稅費情況又分以下幾種： A. 原房產證登記時間到交易時間滿五年的，可以免去營業稅，同時也會免去城建維護費和教育附加稅，否則將不得免除； 如果即滿五年，同時業主夫妻雙方在深圳范圍內名下僅有唯一的這套房，那么又可免除個人所得稅，此時在新證上完全可以按成交價來填寫.這樣的好處是，因為深圳的房漲的快，而且人的流動性也大，沒準哪天新業主也要賣房，這樣你的房產證價格高，有利于快點出手，也可以賣個更好點的價喲！當然，你的新證的價格填寫的高了，契稅等稅費會相應增加一些，但都是不多的，可以考慮按成交價填寫喲，這樣銀行貸款不論是現在還是以后都有可能方便多貸喲. B.應交納的稅費及費率： 契稅： 新證價格*1.5% 印花稅：新證價格*0.1%（買賣雙方各付一半） 交易見證費：關外每平方6元，關內好象是每平方3元 查檔費：50元 貼花稅：5元 營業稅：新證價格*5% 城建維護費和教育附加費是在產生營業稅的基礎上就有，否則無營業稅就沒有這些費用，費率是營業稅的0.1%和3% 個人所得稅：（新證價格-原證價格-原業主購房時產生的正當稅費和一定數額的裝修費，通常是原證價的15%）*20% 其中，契稅和登記費是在領取新證的時候才交付，所有費用都是由銀行代收，然后再拿銀行開的收據去國土局換取正試交稅發票.。
3. 本人急需房地產會計的具體工作流程（即是會計的具體工作）,望知
一、房地產業概述 （一）房地產業的內容及分類 區分房地產開發和經營各自包括的內容。
（二）房地產業的營運 生產過程和流通過程。 （三）房地產業的特點 房地產業作為一個獨立行業，具有以下主要的特點。
1.房地產開發產品的單件性。 2.房地產物質形態的不可移動性。
3.房地產業是城市型產業。 4.房地產商品生產的周期長。
5.房地產商品的開發大都需要舉債經營。6.房地產市場與多種行業經濟聯系緊密。
二、房地產會計的賬務處理原則 （一）開發產品成本采用制造成本法核算 （二）營業收入要根據不同的經營方式進行確認 營業收入要根據不同經營方式具體確認。一般說來有以下方式： （1）對房地產開發企業開發的土地及商品房，在所有權移交后將結算賬單提交給買方并得到認可時，即確認為營業收入的實現， （2）代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委托單位驗證后，即確認為營業收入的實現； （3）出租房屋時，承租方根據合同規定，在付租日期交納了租金后，出租方即確認為營業收入的實現； （4）以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業收入的實現。
（三）土地使用權要根據不同的開發目的進行不同的賬務處理 涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業的無形資產進行核算；二是企業在從事開發項目的開發經營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發產品的成本。 （四）出租房產作為企業存貨核算 房地產開發企業的出租開發產品，作為企業的存貨進行核算，在報表上流動資產存貨中列示。
（注意其實作為商品房的開發產品也應該作為存貨） （五）建房貸款利息作為資本性支出 第二節 房地產開發成本費用的核算 一、房地產開發的一般業務程序（僅作一般了解） 分為四個階段—— 1、投資決策分析階段；2、項目前期工作階段；3、前期建設階段；4、房屋租售階段 二、房地產開發成本費用核算對象的確定（僅作一般了解） 三、房地產開發成本的核算 （一）房地產開發成本核算的內容 房地產開發成本——是指房地產企業在開發產品過程中形成的各項費用支出的合計數額。 開發成本按用途分類四類進行二級明細核算 類別 內容 土地（建設場地）開發項目成本費用支出 包括土地（即建設場地）開發發生的各項直接費用和開發間接費用支出 房屋建設項目成本費用支出 指開發建設各種房屋（包括商品房、周轉房、出租房、待建房等）發生的各項費用支出。
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等 配套設施工程項目成本費用支出 指開發建設城市規劃中的大型配套設施發生的各項費用支出 代建工程項目成本費用支出 指受單位委托代為開發建設的，除建設場地、住宅等房屋以外的各種工程發生的開發建設費用 在按以上四類房地產開發產品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算 項目 內容 土地征用及拆遷補償費 是指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費，以及原有建筑物的拆遷補償費 前期工程費 是指房地產在開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、地地平整等費用 基礎設施費 是指房地產在開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施，以及道路等基礎設施費用 建筑安裝工程費 是指房地產開發項目在開發過程中施工所發生的各項建筑安裝工程和設備費 配套設施費 是指在開發小區內發生，可記入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會等設施的支出 開發間接費 是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等 以上6項目都屬于制造成本的范疇。 （二）房地產開發成本核算的方法 （三）房地產開發成本的歸集及其核算的科目設置 房地產開發的成本應按照不同的開發項目及其成本核算的各自特點，分別按土地、房屋、配套設施和代建工程進行歸類核算。
1、房地產開發成本的歸集 可總結房地產開發成本的歸集方法如表所示： 成本類別 歸集原則 說明 房屋開發建造成本 按房地產開發類別歸集 對于企業在房屋開發核算過程中發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，如成本核算對象可被清楚地分開，則應直接計入所歸類立項的各自成本項目；如無法分開，可先匯集核算，待土地開發完成后，用于房屋建設時，再采用一定的方法分析結轉計入各自的成本項目。 土地開發成本 可分別按每一獨立的開發項目，或按一定區域，或地塊進行歸集 土地開發成本包括直接費用和間接費用。
土地開發成本中的直接費用包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，建筑安裝工程費、配套設施費等，均應直接計入土地開發成本。開發間接費用包括企業內部獨立核算單位為開發。
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