榮觀房產網房地產貸款行業集中風險
1. 房地產開發貸款存在哪些風險
房地產開發貸款存在哪些風險
一、借款人償債能力不足的風險
對借款申請人進行信用調查是銀行審核中一個重要環節。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關申請人充分的信用資料，又不用投入過多的時間和成本。銀行會通過能以借款人所在單位開具的收入證明等材料作為信用評定的依據，但是其真實性、時效性難以確定，對個人收入的核實成本較高。個人住房貸款年限最長可達30年，在這樣長的時間跨度內無法對借款人經濟狀況進行持久的監控，現階段商品房價格較高，每月的還本付息負擔較重，一旦借款人失業或正常收入減少便有可能產生違約風險。
二、擔保人償付能力風險
擔保人（即開發商）作為借款人從銀行獲取貸款履行擔保的第三方，如果借款人不能在其貸款年限內按時清償相關債務，按照約定理應由擔保人在借款人未取得兩證（國有土地使用證、房屋所有權證）之前或貸款終結之前履行其連帶責任，但由于房地產開發業也是高風險、高收益行業，開發商的經營狀況、支付能力也是很難準確把握的，因此也極易產生風險。
2. 房地產開發貸款的貸款風險
房地產開發貸款目前在各家銀行業務中占的比例不是很高，尤其是大的銀行業務占比還相對較低，普遍都在8%以下，低一點的在6%—7%，可能有些中小商業銀行稍微高一點，大概達到10%多一點。如果說整個房地產市場總體上比較平穩，沒有出現大的系統性風險，房地產開發貸款的風險還不會很大。對商業銀行來說，房地產開發貸款有不錯的回報，而且還比較穩定，因此商業銀行肯定還是要做的。
房地產行業是中國所有行業中最重要的行業之一，隨著城鎮化的發展，中國二三線城市房地產行業的發展還有很好的發展空間，它肯定還將是商業銀行非常重要的一塊業務。可以注意到，在2008年下半年中國受到國際金融危機的沖擊，房地產市場價格有所下跌的情況下，房地產行業的信貸還是保持了相對穩定的態勢。而2009年二季度之后，經濟開始回暖，房地產市場價格也開始上漲，各家銀行也相應增加了房地產貸款的比重，但并未有大幅度提升。總的來說，這樣的比重反應了商業銀行對這塊業務還是比較關注的。
3. 房地產信貸風險包括哪些 如何化解房貸風險
您好！房地產信貸風險的類別 1.項目合法有效性風險。
由于房地產和其他行業的差異，這一業務既有房地產企業（借款主體）的資質管理——保留行*審批的項目，還有項目本身的合法有效性，大部分項目都是保留行*審批的，尤其是進行規劃的審批很普遍，所以存在較大的*策性風險，這體現在房地產項目的地產一級開發階段和項目開發階段，這類風險發生最為顯著的是工業園區的房地產開發項目。 2.市場風險。
房地產項目的市場定位往往成為市場風險的主要決定因素，其中價格和當地對該同類項目的供需情況是衡量市場風險的主要參考指標。這類風險主要體現在銀行對項目的審貸初期和房地產項目的銷售階段，易受該行業經濟“泡沫”的影響，海南房地產“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
同時，原材料價格的上漲將會加大房地產開發的經營成本，甚至推動房價的上漲，給市場帶來許多不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。
由于房地產的行業特性，其受經濟環境的影響因素較多。 3.項目質量風險。
由于房地產項目按揭時間較長，在此期間容易滋生許多不確定性風險因素。其中項目的工程建設質量相對容易監控，而項目的選址、項目類型、物業配備等將會在長時間影響項目質量，從而給銀行帶來相應的信貸風險。
這類風險體現在房地產工程項目建設管理和項目的周圍經濟環境上。 4.*策性風險。
對房地產而言，其*策性風險主要指貨幣*策、財**策、*府對房地產的產業*策等其他相關*策的影響。化解房地產信貸風險的對策 地產行業風險正逐步積聚，部分風險已經顯現。
面對房地產市場的新情況，我們不能無動于衷，應該采取有效措施，積極應對和化解可能存在的風險。 （一）提高房地產信貸的認識，加強房地產貸款管理。
一是要提高認識，克服把房地產信貸片面作為一種“優良資產”，在經營上急功近利的不良傾向。對房地產信貸風險及其危害性要加以高度重視，妥善處理安全性與贏利性的辯證關系，增強防范風險的意識。
國際上的經驗一再證明，房地產信貸風險與國家的宏觀經濟形勢特別是居民對宏觀經濟形勢的預期高度正相關，不能簡單地認為房地產信貸是低風險品種。要改變把房地產信貸當作低風險品種開發的觀點，讓房地產信貸業務步入理性運行的軌道。
既要支持有前景的房地產項目和個人購房，又要謹防房地產泡沫積聚的潛在風險。要妥善處理好當前房地產市場存在的市場供給過剩與居民有效需求不足、商品房供應結構與居民需求結構不合理、銀行局部短期利益與國家整體長期利益相背離、貸款營銷力度加大與貸后管理偏松等主要矛盾。
在發放貸款時，應注意市場細分，優化自身的貸款結構；要合理設定高檔房地產信貸與中低檔房地產信貸的比例、商業樓宇與住宅開發信貸比例、開發貸款與個人住房信貸比例、開發貸款與流動性貸款比例等。二是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款。
首先要嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開發商和個人購房者，不得審批和發放貸款；其次要優選項目、優選客戶。
優先選擇資本金占比較高、風險較低的住房類房產項目，盡量回避風險相對較高的商業性地產項目。在同等條件下對所處地段較好的項目進行支持。
經濟相對發達、住房價格相對低、信貸管理水平相對較高的地區優先扶持，合理控制房地產投資過熱以及信用環境較差的地區項目貸款規模。重點支持普通商品住房、經濟適用住房項目。
重點支持自住房貸款需求，規避金融風險。三是加強房地產貸款管理。
首先，進一步完善和嚴格遵守房地產信貸管理制度。針對國家實施的房地產宏觀調控措施，必須進一步修訂和完善房地產信貸管理制度，并嚴格執行和檢查。
對房地產信貸*策落實不到位，調查、審查、檢查不力的相關人員，按照信貸制度和紀律嚴格進行責任追究，借以促進信貸管人員對房地產信貸制度的遵守和執行。其次適當增加信貸管理人員比例，加大對信貸管人員的培訓力度。
由于農村信用社貸款項目多、人手少，一個信貸人員管理多個貸款項目，再加上信貸人員素質普遍較低，以致時間、精力和能力的有限性直接導致房地產信貸制度不能很好的落實。因此，必須加大對信貸管理人員的培訓，使信貸管理人員真正成為現代房地產市場的調查員、觀察員、評估員，確保房地產項目評估的高質量。
其三，要加強對房地產貸款全過程的監管。對開發商貸款要獨立開設賬戶，視工程進度，分期撥付，嚴格執行實貸實付、受托支付等制度；在發放按揭貸款時，在超過項目建設籌資方案中的預售款后，應該及時收回置換銀行開發貸款。
同時，適當提高個人購房首付款比例，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。
對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經濟適用房采取下浮利率，以此來促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，抑制房地產泡沫的出現。五是合理確定貸款期限。
要充分認清當前房地產。
4. 房產抵押貸款存在的風險有哪些
用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產作為不動產具有良好的穩定性，其用作抵押也不會影響房產的使用價值。
但任何經濟行為都具有一定的風險性，作為房子的所有人，抵押貸款最大的風險在于不能按時還款所造成的銀行收房的風險。銀行作為債權人，在債務人不能按時還本付息時必然會采取執行擔保物來實現債權，而作為債務人來講，這時可能面臨自己及家人無家可歸的風險。
因此，律師在這里提醒大家，用房產抵押貸款時，首先要選擇正規的金融機構，一些民間的貸款公司雖然放款比較快，但是利息相對較高，而且在催討債務時手段相對粗暴，程序也不符合規定。其次，要合理評估貸款用途及資金風險，尤其是用唯一的住房抵押貸款，如果資金用途風險很大，很容易出現無法償還貸款的情況，這樣會產生較高的逾期費用；最后，抵押房產進行拍賣時，其價格相對較低，會產生資產縮水的風險。
5. 形成房地產信貸風險的原因是什么
房地產企業財務風險形成原因：1、房地產企業資本結構不合理資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。
資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。
這意味著房地產企業債務資本所占比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。2、財務預算控制管理不到位房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。
在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，后期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。 目前由于形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。
3、管理者內部控制意識淡薄當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。 他們大多數從安裝、建筑行業起家，對于企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。
例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。
在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。4、成本控制體系不完善房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地征用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。
項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。房地產企業財務風險的防范對策鑒于房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控*策從緊的大環境下，房地產企業應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極采取相應措施以控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。
1、強化預算控制管理房地產企業經營活動是一個非常復雜的過程，企業應當建立良好的預算管理機制，做到資金的使用“有章可循”，控制落實“有章必依”，管理“執章必嚴”，以現金流為核心，對資金籌集、投資、成本控制等實施全面的預算管理，才能有效的避免企業損失，進而做出科學合理的調整控制，使房地產企業潛在的財務風險能夠得到有效的避免和防范。 強化預算的控制管理首先要提高企業領導財務預算的認知度，其次強化企業的現金流管理，按照實現房地產企業價值自動化的目標進行相關活動。
2、加強成本管理與控制成本管理是房地產企業資金管理的核心與重點，為此，企業應加強自身成本控制，通過科學的手段對項目各個階段的成本進行管理與控制，以達到降低房價，提高效益和競爭優勢的目的。 其成本管理和控制的措施有：實行全過程的成本管理。
房地產企業不僅要搞好施工過程的成本管理，而且更要注重事前采購成本和事后成本分析的管理。對投建項目執行成本計劃實行監督和控制，檢查計劃的落實，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有效控制。
對已完工項目的各項指標完成情況進行分析和評價，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。 加強各環節的成本控制。
第一，采購過程，在保證房屋質量的前提下，合理選擇采購方式，構建完善的采購成本控制體系；第二，開發過程，要熟悉國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、*策，在不違規的情況下控制征地、拆遷、補償、安置費的成本；第三，勘探設計前期，按新的招投標規定公開招標確定工程承包單位，以降低工程造價，搞好在用建材的管理，做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地。 加強對囤積在工地上的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善被盜而造成的各項損失，減少庫存積壓，加速資金周轉；第四，建立二級成本核算管理體系，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各環節的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指標。
同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。3、優化資本結構房地產企業利用債務資本在適度的負債水平下，可以減免稅收，增加收益，提高企業價值，但債務超過一定限度時，必將導致財務風險提高，使債務成本上。
6. 房地產投資風險的風險因素
房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：
(1)前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。
(2)由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。
(3)隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。 除了被認為沒有風險的國家公債或國庫券的投資外，其他各種投資的投資報酬率一般是貨幣時間價值（利率）與投資風險價值（風險報酬率）之和。投資報酬率=利率+風險價值率
計算步驟：
在實際工作中，盡管“標準離差”能夠反映投資項目所冒風險的程度，但不便于與其他方案比較，故需計算”標準離差率”。
1.確定投資項目未來的各種預計收益（用xi表示）及其可能出現的概率（用pi表示），并計算出未來收益的“預期價值”（用\bar{e}v表示），計算公式：未來收益的預期價值
2.計算“標準離差”（用σ表示）與“標準離差率”（用r表示）。
3.投資風險價值計算公式：標準離差率
4.確定“風險系數”（用f表示）：一般應根據該行業全體投資者對風險反感的態度來確定，通常是風險程度的函數。
5.導入風險系數，計算該項投資方案預期的投資風險價值。
投資風險價值計算公式：
預期的風險報酬率（rpr）=風險系數*標準離差率=f*
預期的風險報酬額（rp）=未來收益的預期價值*預期風險報酬率/（貨幣時間價值+預期風險報酬率
將預期的投資風險價值與企業要求的投資風險價值進行比較：
若預期的投資風險價值>；要求的投資風險價值，說明該投資方案所冒的風險大，得到的報酬率小，方案不可行。若預期的投資風險價值
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