房地產公司開發成本結轉例子

房地產公司開發成本結轉

1. 房地產開發企業的開發成本如何結轉

一、土地開發支出劃分和歸集的原則房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。

前者是企業的最終開發產品，其費用支出單獨構成土地的開發成本；而后者則是企業的中間開發產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的“開發成本——土地開發成本”科目，它的核算的內容，與企業發生的土地開發支出并不完全對口，原則上僅限于企業開發各種商品性土地所發生的支出。

企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發成本，在“開發成本——房屋開發成本”科目進行核算。如果企業開發的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發成本——土地開發成本”科目進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發成本。

如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬于企業開發商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發成本——土地開發成本” 賬戶中歸集其發生的全部開發支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發完成時，將成本結轉到“開發產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品”賬戶轉入“開發成本——房屋開發成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發成本。

二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置（一）土地開發成本核算對象的確定為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象： 1.對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象； 2.對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發成本項目的設置企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發項目來說，它的開發支出內容是不完全相同的。

企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目，設置土地開發項目的成本項目。對于會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。

根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。

但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。

前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用，包括規劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。

開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。

三、土地開發成本的核算企業在土地開發過程中發生的各項支出，除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在“開發成本——房屋開發成本”賬戶核算外，其他土地開發支出均應通過“開發成本——土地開發成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本，對土地開發成本應按土地開發項目的類別，分別設置“商品性土地開發成本”和“自用土地開發成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。

對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，并記入“開發成本——商品性土地開發成本”、“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。

應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費，應記入“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。現舉例說明土地開發成本的核算如下；如某房地產開發企業在某月份內，共發生了下列有關土地開發支出： 301 351 商品性土地。

2. 房地產企業的開發成本如何結轉

開發期間：借：開發成本貸：銀行存款（或應付賬款、庫存現金等科目）在項目完工后，將開發成本轉入開發產品科目中借：開發產品貸：開發成本擴展資料：計算并結轉已完開發產品實際成本：計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。

并將其結轉進入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶：即借記“經營成本”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”等賬戶，貸記“開發產品”賬戶。

房地產開發成本核算就其用途來說，大致可分為三部分：1、土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本構成的主體內容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費用。

土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目以前，必須進行房地產開發成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。

2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市*和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。

其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。

配套及其他收費項目是房地產開發成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%.3、管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。

如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產開發成本計算，將起到非常重要的作用。參考資料來源：百度百科-房地產開發成本。

3. 房地產開發企業的開發成本如何結轉

房地產開發企業的開發成本結轉到開發產品，即：借：開發產品貸：開發成本房地產開發企業核算開發成本時的一般程序是：1.歸集開發成本費用。

（1）在項目開發中發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安費、公共配套設施費各項費用支出，直接計入各成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。（2）為項目開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

（3）將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算對象，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。2.計算并結轉已完開發實際成本。

計算已完開發項目從籌建至竣工驗收的全部開發成本。并將其結轉進入“開發產品” 賬戶。

借：開發產品貸：開發成本3.按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。如：結轉銷售成本時借：經營成本貸：開發產品。

4. 房地產企業的開發成本與收入的結轉是在什么時候進行

1、房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預售房地產款，一律不確認收入，其款項暫記入“預收帳款”科目收到房款時帳務處理：借：銀行存款貸：預收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算2、開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，房地產開發企業按照購銷合同規定將合格的房地產產品移交給購買方，辦妥移交手續后可以確認銷售收入的實現。

借：預收帳款、應收帳款等科目貸：營業收入同時結轉經營成本借：經營成本營業稅金及附加貸：開發產品—相關明細科目應交稅費—應交營業稅、應交土地增值稅等。