房地產消化周期計算

1. 房地產合理消化周期

房地產合理消化周期

1. 如何把握房地產周期

根據風險溢價理論，房地產的長期合理收益應該是介于股票和債券之間，風險也如此。

從美國1960年~ 1986年將近27年的數據來看，房地產風險收益與債券相當，而低于股票資產的風險和收益。從2003年以來中國各類資產的風險和收益同樣可以看出，房地產投資風險收益特征與債券更加接近。

雖然長期來看，房地產并不能帶來很高的收益率，但由于房地產與其他資產的低相關性甚至負相關性，在組合中加入房地產能有效分散風險。把握房地產周期具有十分重要的作用。

經濟周期的長周期轉換蘊含著資產的長周期轉換，在K周期（在20世紀20年代，前蘇聯學者康德拉季耶夫提出，在經濟生活中存在著45?60年的長期波動。這種長期波動被人們稱為康德拉季耶夫周期，簡稱K周期）的春夏階段，投資房地產的收益最高。

對短周期來說，經濟的復蘇和過熱階段仍舊是房地產資產表現最好的兩個階段。而在衰退階段，則能提供一個較好的買點。

房地產周期與經濟周期具有一致性。相比于其他類資產，房地產可能是與經濟關系最為密切的資產。

與經濟的長中短周期對應，在房地產的周期波動中，可以發現其與經濟周期相契合的長波、中波、短波M期。同時與經濟周期類似的是，相比于短波周期下房地產價格的波動，長波周期下總是伴隨更大的繁榮和衰退。

房地產衰退更容易伴隨經濟衰退，同時也通常伴隨股票的泡沫破滅。因此，人們更需要關注的是長波周期下的房地產的繁榮和衰退。

通過對比各國經濟和房_產的相關性的時間序列數據，我們可以發現經濟和房地產相關性呈現周期性波動，而當二者相關性呈現上升趨勢時，應該引起足夠的警惕。雖然很難分清房地產周期與經濟周期二者孰因孰果，但歷史數據顯示：（1）短波來看，經濟周期領先；（2）長波來看，房地產領先或者同步。

雖然從長期來看，房地產并不能帶來很高的收益率，但是根據現代組合投資理論，在組合中加入與其他資產相關程度低的資產，可以在保持期望收益不變的基礎上降低整個組合的風險，或在保持風險不變的基礎上提升整個組合的期望收益。國外相關研究表明，從中短期情況來看，雖然股票/債券的平均收益與房地產的平均收益間的相關系數波動非常大，但是在大多數情況下，房地產與股票或債券間的相關系數都是負值，出現正相關的情況非常少見。

利用房地產分散組合風險的重要理由在于其不同于股票和債券周期的特殊的周期。從20 世紀70 ~90年代西方各工業化國家的數據可以看到，雖然房價的高點總是伴隨著股市高點的出現而出現，但二者存在明顯的時滯，房價頂點滯后于股市頂點出現，從20世紀70年代初的約 4個季度，到20世紀80年代初的5。

5個季度，到20世紀80年代末90年代初的11個季度，都是如此。對戰略性決策來說，對房地產長周期的把握至關重要。

對于買賣時點的選擇來說，對房地產較短的周期波動的判斷則十分關鍵。經濟周期的長周期轉換蘊含著資產的長周期轉換。

比較股票、債券、房地產資產在K周期春夏秋冬階段的收益率情況。春天，經濟增長和就業回升，是房地產和股票資產表現最佳的季節；當經濟進入高通脹的夏天，房地產仍舊強勢，而股票則表現不佳（實際上，夏天是房地產、商品、貴金屬表現最好的季節）；當經濟進人通脹下降、經濟復蘇的秋天時，股票、債券表現優異，而由于信貸泡沫的累積，雖然房地產價格仍舊在上漲，但動能已明顯減弱。

而當冬天來臨，出現經濟蕭條時，除債券資產外，其他資產表現都很弱，實際上，這時候最好的投資選擇是黃金、現金與債券資產。把握資產在長周期不同階段的表現，以及長周期下不同資產之間的轉換，對于長期投資者決定各類資產的戰略配置比例，具有十分重要的意義。