榮觀房產網房地產市場供給分析
1. 房地產的市場供給、需求的影響因素,并簡要分析
影響房地產市場供給的因素 1.可以供給城市使用的土地的數量城市房地產的供給能力，首先決定于能夠供給城市使用的土地數量。
由于土地是一處稀缺資源，因此一個國家能夠供給城市使用的土地數量總是有限的。在一定的歷史時期內，一個國家究竟能夠把多少土地提供給城市使用，這決定于經濟發展的水平、房地產本身發展的水平以及舊城改造的速度等。
一個國家經濟發展的水平越高，特別是它的農業生產力越高，它能夠提供城市的糧食越多，它能夠提供給城市使用的土地也就越多。這也就是說，農業勞動的生產力越高，它就可以用較少的土地生產更多糧食，就可以把更多的土地提供給城市使用。
所以這里涉及到國民經濟中一、二、三產業之間的關系。 由于中國人多地少，人地矛盾十分尖銳，從而較大地制約了城市土地的供給。
2.房地產的市場價格房地產價格是影響房地產供給的一個重要因素。房地產的供給與其他商品的供給一樣，房地產價格越高，房地產的供給也就越大。
房地產供給價格彈性雖然小于一般工業品，但是隨著價格的波動，房地產供給還是會發生相應的變化的。同時，由于房地產供給的滯后性，房地產價格的上漲，并不一定馬上表現為房地產供給的增多，但它會表現為在房地產一、二級市場上對于土地需求的增長，因此，只有在一個生產周期完成后，才會在房地產市場上表現為房地產供給的增多。
另外，由于房地產市場信息不充分的特性，價格信號對于市場供給關系的反映也是滯后的。而且，在房地產市場供大于求的情況下，房地產價格下調也有一個過程。
但是，不管怎樣，房地產市場價格始終是影響房地產市場供給的一個重要因素。 3.國家*策的影響國家對房地產的調控*策，在土地批租、投資規模和投資結構、稅收調節等方面對房地產市場供給有著重要的影響作用。
影響需求的因素包括：1.價格水平 2.國民收入水平，包括企業收入狀況、居民收入、財*收入、房地產需求的收入彈性 3.宏觀*策 主要有住房*策、財**策和貨幣*策 4.對未來的預期 影響供給的因素包括：1.價格因素 2.開發成本 3.*策因素 4.對未來的預期。
2. 房地產細分市場供求分析的基本步驟是什么呢
第一步，投資標的房地產的產品分析。
主要從產品的物質特征、權屬特征、區位和市場吸引力四個方面進行分析。其中1、物質特征包括規模、房地產的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質條件、建筑結構類型、建筑類型與風格、內部裝修及設備配置等，對于存量房地產，還包括已使用年限、建筑質量、功能折舊和外部折舊狀況等。
2、權屬特征包括權屬類型、他項權利設置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對土地使用的規定（年限、用途、容積率）。 3、區位包括中觀的城市區位和微觀的位置，中觀的位置指標的房地產在城市空間結構中所處的位置，如什么圈層、什么區域、與城市空間發展軸的空間關系。
微觀的位置主要包括標的房地產與周邊重要設施和其他房地產的空間關系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標的房地產的可能性）、周邊房地產的用途、交通流量、鄰近地區的供求狀況及地區聲譽。市場吸引力主要指標的房地產是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質，如獨特的建筑設計、優美的景觀，對于存量收益性房地產，其市場吸引力還涉及到標的房地產的一些經濟特征，如租賃收入狀況、經營費用、管理水平、租客類型與結構、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現有租約到期日、續租條件等）。
第二步，確定細分市場。 這一步包括界定標的房地產的市場區域和確定標的房地產最可能的使用者。
1、界定標的房地產的市場區域就是界定能夠與標的房地產產生競爭關系的其他房地產所在的空間范圍。因為房地產具有空間固定性，房地產的相互競爭（或者說替代）只能在一定的空間范圍內產生。
所以房地產的細分市場首先是一個空間的概念。 雖然不同類型的房地產其市場區域內涵有一定區別，但界定市場區域的方法都涉及時間距離和地理分界兩個重要概念。
（1）時間距離指標的房地產的使用者在當時當地的一般條件（收入水平、交通方式和生活、消費習慣等）下所能接受的標的房地產與另一重要地點之間的時間距離，如對于住宅而言，是其與住戶上班地點的時間距離，對于零售商業房地產而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時間距離，處于不同級別商業中心（如社區級、區級和市級）的零售商業房地產，顧客所能接受的時間距離是不同的。 對于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時間距離。
與住宅和商業房地產有所區別的是，辦公樓的市場區域通常是并不是一個空間上連貫的區域，而且它通常有更大的范圍，一般會涉及整個城市或城市的某一個分區。時間距離的具體數據一般應通過市場調查取得。
2、確定標的房地產最可能的使用者，就是根據第一步分析所知道的標的房地產的產品特征，確定最可能愿意使用標的房地產的使用者類型及其特征。如對于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業、婚姻狀況、家庭規模等方面的特征。
對于零售商業房地產而言，就是要明確最可能使用標的房地產的商家的商品經營類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經營規模、業態等。 而對作為使用者的商家的研究常常是以對最終消費者（商家的顧客）的研究為基礎的。
如哪一類消費者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費狀態（日常生活消費、大宗商品購物或休閑消費）下會光顧使用標的房地產的商家？對于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產業、怎樣規模的企業或機構？以及這些企業或機構的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里？ 第三步，預測需求量。 預測需求是以因果分析為基礎的，也就是從分析影響需求的主導因素人手。
1、對住宅而言，影響其需求的主導因素是人口，2、零售商業房地產的市場需求主要受其市場區域內最終消費者的收入水平所主導。3、辦公樓的需求則主要與當地就業水平及其就業人口中使用辦公室的人數密切相關；借鑒發達國家在此方面的經驗并結合中國的實際情況，對以上三類房地產的市場需求進行定量預測的方法見“（三）房地產細分市場需求預測”。
第四步，預測供給量。 供給量=標的房地產所屬房地產類型的現有存量面積+潛在競爭房地產的面積。
潛在競爭房地產包括正在施工的同類房地產和在標的房地產人市時可能新增的房地產。 潛在競爭房地產的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動力成本、房地產開發商的期望利潤率。
第五步，分析需求與供給的相對關系。 根據第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對供求關系進行判斷： 當供給等于需求，即供求平衡； 當供給大于需求，即供大于求，過剩供給=供給量一需求量； 當供給小于需求，即供不應求，剩余需求=需求量一供給量。
3. 房地產市場供給調研有哪些方面
房地產市場的供給是指在某一時期內為房地產市場提供房地產產品的總量。
它主要調研以下幾個方面： 1.行情調研。即整個地區市場，房地產市場現有產品的供給總量、供給結構、供給變化趨勢、市場占有率；房地產市場的銷售狀況與銷售潛力；房地產市場產品的市場生命周期；房地產產品供給的充足程度、房地產企業的種類和數量、是否存在著市場空隙；有關同類房地產企業的生產經營成本、價格、利潤的比較；整個房地產產品價格水平的現狀和趨勢，最適合于客戶接受的價格策略；新產品定價及價格變動幅度等。
2.市場反響調研 ①現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。 ②新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況。
3.建筑設計及施工企業的有關情況調研。
4. 房地產市場供給指標主要有哪些
⑴新竣工量（NCt），指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。
中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的棟棟房屋建筑面積的總和。 ⑵滅失量（δt），指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。
⑶存量（St），指報告期期末（如第t年或半年、季度、月）已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數；數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。 ⑷空置量（VCt），指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。
中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑；房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積”。 ⑸空置率（VRt），指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St；在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。
⑹可供租售量（HSRt），指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。 可供租售量=上期可供租售數量-上期吸納量+本期新竣工量。
實際統計中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。
⑺房屋施工面積（BUCt）指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。
本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。 ⑻房屋新開工面積（CSt），是指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。
房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。 ⑼平均建設周期（CPt），指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。
在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。 ⑽竣工房屋價值（VBCt），指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。
竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。 包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公和生活用家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。
竣工房屋價值一般按工程施工結算價格計算。
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