萬科投資性房地產的案例分析

關于投資性房地產案例分析

1. 投資性房地產核算案例分析

新《企業會計準則》附錄規定，“投資性房地產”科目用來核算企業采用成本模式（或公允價值模式）計量的投資性房地產的成本，該科目可按投資性房地產類別和項目進行明細核算。

但是，一些房地產開發企業對以經營租賃方式出租的房屋不通過“投資性房地產”科目核算，仍掛在“開發產品”科目，有的甚至“有物無賬”。案例某稅務檢查組對一家多年從事房地產開發的K公司進行了檢查。

當檢查到商品房銷售情況時，檢查員小王很自然地詢問公司有多少空余商品房沒有銷售，并請K公司銷售部提供未實現銷售房屋的臺賬。從臺賬可以看出，K公司近3年開發的項目幾乎每期都有未實現銷售的房屋，但從這些未銷售房屋的種類和分布上，小王發現了一些疑點。

于是，小王提出將銷售臺賬與未銷售房屋的鑰匙進行核對。K公司很不情愿地拿出了鑰匙，并解釋因有部分房屋的鑰匙在銷售人員手中，需要給客戶開門看房，所以鑰匙不全。

對此，小王并未提出不同意見，而是請K公司將有鑰匙和沒有鑰匙的房屋分別統計。待K公司統計完畢后，小王重點抽查了沒有鑰匙的房屋。

抽查的結果正如小王所料，所謂沒有鑰匙的房屋，實際上是K公司用于對外經營租賃的，但K公司辯解是銷售人員私下將房屋用于出租。隨后，小王走訪了一些前期開發項目的店面房和配套房，不僅獲取了由K公司投資人另外投資成立的物業公司開具的收取房租的收款收據，而且了解到由K公司銷售部負責人個人（K公司投資人的弟弟）收取房租沒有開具發票的情況。

對此，K公司稱這些房屋都已由其個人購買，由其本人收取房租。情況果真如此？經驗豐富的小王請K公司和當事人分別拿出銷售和購買房屋的發票，K公司和當事人均無言以對。

在事實面前，K公司只好說出了事實。原來，K公司將其開發的一些底層、配套設施（有不少是違章建筑）及少數未銷售的房屋用于經營租賃收取租金，將一小部分租金計入K公司賬戶，大部分租金收入則留在了物業公司。

但在物業公司賬面上反映的也僅是少部分，大部分直接計入了小金庫。這部分計入小金庫的收入主要是對外出租違章建筑收取的，K公司早已將這部分違章建筑的成本隨相關開發項目的銷售成本一并結轉完畢，使得這部分違章建筑因沒有賬面成本而游離于賬外。

K公司遂以銷售部經理個人的名義對外出租，并將租金計入小金庫，用于發放公司領導層獎金、員工福利以及公司無法獲取發票的業務活動開支，從而偷逃了營業稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅等相關稅款。分析根據新《企業會計準則》的規定，企業用于經營性租賃的房屋，應該通過“投資性房地產”科目進行核算。

但在日常會計核算中，一些企業發生對外經營性租賃房屋業務后，不僅沒將房屋轉入“投資性房地產”科目進行核算，還將用于經營租賃房屋的成本隨已實現銷售房屋的成本一并結轉，使得這些出租房沒有成本游離于賬外，加大了檢查出租房的難度。上述案例就屬于此類情形。

另外，被檢查單位很可能為了回避問題而采取麻痹檢查人員的手段。如上述案例中，K公司稱“有部分房屋的鑰匙在公司銷售人員手中”、“銷售人員私下將房屋用于出租”、“這些房屋已由其個人購買”等，都是為了迷惑檢查人員。

所以，檢查人員不僅不能被此類辯解誤導，而且要從中悟出其背后所要隱瞞的問題，因為這些辯解往往暴露了問題所在。實際上，檢查房地產開發公司的納稅問題并不復雜，檢查人員應抓住以下四個關鍵環節：一是檢查所有開發項目的立項批準文件，核對所批準開發項目的建筑面積和實際銷售的總面積是否相當，可供銷售和實際銷售房屋的套數（或間數）是否一致（已全部銷售的情況下）。

二是核對預收房款是否及時計繳了相關稅款。核對預售房合同，看是否有用購房意向書代替預售房合同的情況，有沒有很多購房戶的預收賬款同時從同一賬戶轉入。

三是核對房屋銷售臺賬，將其與銷售合同及賬面反映的實際銷售數量、面積進行核對。核對未銷售房屋的鑰匙并進行必要的抽查，將出租房屋臺賬、出租合同與賬面已收租金進行核對，并進行必要的抽查（向承租方核對房租發票及實付租金）。

如果開發商提供不出鑰匙，說明房屋很可能用于出租。四是檢查開發項目的配套設施、店面房（特別是違章建筑）的成本核算情況。

許多情況下，房地產開發公司很可能不將配套設施、店面房（特別是違章建筑）單獨列賬，其成本往往隨已銷售房屋的成本一并結轉，從而造成這部分房屋低成本甚至無成本而游離于賬外。檢查賬外房屋時，可以從檢查開發公司開發了哪些項目，項目緊鄰或附近有無配套設施、店面房或違章建筑，這些建筑物的所有權歸屬，其成本如何核算，是否按合法程序銷售或出租等方面入手。

2. 投資性房地產核算案例分析

新《企業會計準則》附錄規定，“投資性房地產”科目用來核算企業采用成本模式（或公允價值模式）計量的投資性房地產的成本，該科目可按投資性房地產類別和項目進行明細核算。但是，一些房地產開發企業對以經營租賃方式出租的房屋不通過“投資性房地產”科目核算，仍掛在“開發產品”科目，有的甚至“有物無賬”。

案例

某稅務檢查組對一家多年從事房地產開發的K公司進行了檢查。當檢查到商品房銷售情況時，檢查員小王很自然地詢問公司有多少空余商品房沒有銷售，并請K公司銷售部提供未實現銷售房屋的臺賬。從臺賬可以看出，K公司近3年開發的項目幾乎每期都有未實現銷售的房屋，但從這些未銷售房屋的種類和分布上，小王發現了一些疑點。于是，小王提出將銷售臺賬與未銷售房屋的鑰匙進行核對。K公司很不情愿地拿出了鑰匙，并解釋因有部分房屋的鑰匙在銷售人員手中，需要給客戶開門看房，所以鑰匙不全。對此，小王并未提出不同意見，而是請K公司將有鑰匙和沒有鑰匙的房屋分別統計。待K公司統計完畢后，小王重點抽查了沒有鑰匙的房屋。抽查的結果正如小王所料，所謂沒有鑰匙的房屋，實際上是K公司用于對外經營租賃的，但K公司辯解是銷售人員私下將房屋用于出租。隨后，小王走訪了一些前期開發項目的店面房和配套房，不僅獲取了由K公司投資人另外投資成立的物業公司開具的收取房租的收款收據，而且了解到由K公司銷售部負責人個人（K公司投資人的弟弟）收取房租沒有開具發票的情況。對此，K公司稱這些房屋都已由其個人購買，由其本人收取房租。情況果真如此？經驗豐富的小王請K公司和當事人分別拿出銷售和購買房屋的發票，K公司和當事人均無言以對。在事實面前，K公司只好說出了事實。

原來，K公司將其開發的一些底層、配套設施（有不少是違章建筑）及少數未銷售的房屋用于經營租賃收取租金，將一小部分租金計入K公司賬戶，大部分租金收入則留在了物業公司。但在物業公司賬面上反映的也僅是少部分，大部分直接計入了小金庫。這部分計入小金庫的收入主要是對外出租違章建筑收取的，K公司早已將這部分違章建筑的成本隨相關開發項目的銷售成本一并結轉完畢，使得這部分違章建筑因沒有賬面成本而游離于賬外。K公司遂以銷售部經理個人的名義對外出租，并將租金計入小金庫，用于發放公司領導層獎金、員工福利以及公司無法獲取發票的業務活動開支，從而偷逃了營業稅、房產稅、企業所得稅、個人所得稅等相關稅款。

分析

根據新《企業會計準則》的規定，企業用于經營性租賃的房屋，應該通過“投資性房地產”科目進行核算。但在日常會計核算中，一些企業發生對外經營性租賃房屋業務后，不僅沒將房屋轉入“投資性房地產”科目進行核算，還將用于經營租賃房屋的成本隨已實現銷售房屋的成本一并結轉，使得這些出租房沒有成本游離于賬外，加大了檢查出租房的難度。上述案例就屬于此類情形。

另外，被檢查單位很可能為了回避問題而采取麻痹檢查人員的手段。如上述案例中，K公司稱“有部分房屋的鑰匙在公司銷售人員手中”、“銷售人員私下將房屋用于出租”、“這些房屋已由其個人購買”等，都是為了迷惑檢查人員。所以，檢查人員不僅不能被此類辯解誤導，而且要從中悟出其背后所要隱瞞的問題，因為這些辯解往往暴露了問題所在。

實際上，檢查房地產開發公司的納稅問題并不復雜，檢查人員應抓住以下四個關鍵環節：

一是檢查所有開發項目的立項批準文件，核對所批準開發項目的建筑面積和實際銷售的總面積是否相當，可供銷售和實際銷售房屋的套數（或間數）是否一致（已全部銷售的情況下）。

三是核對房屋銷售臺賬，將其與銷售合同及賬面反映的實際銷售數量、面積進行核對。核對未銷售房屋的鑰匙并進行必要的抽查，將出租房屋臺賬、出租合同與賬面已收租金進行核對，并進行必要的抽查（向承租方核對房租發票及實付租金）。如果開發商提供不出鑰匙，說明房屋很可能用于出租。

四是檢查開發項目的配套設施、店面房（特別是違章建筑）的成本核算情況。許多情況下，房地產開發公司很可能不將配套設施、店面房（特別是違章建筑）單獨列賬，其成本往往隨已銷售房屋的成本一并結轉，從而造成這部分房屋低成本甚至無成本而游離于賬外。檢查賬外房屋時，可以從檢查開發公司開發了哪些項目，項目緊鄰或附近有無配套設施、店面房或違章建筑，這些建筑物的所有權歸屬，其成本如何核算，是否按合法程序銷售或出租等方面入手。

3. 投資性房地產這科目請你來說一下1.它屬哪類科目

投資性房地產屬于資產類科目 20*7年3月，甲企業與乙企業的一項廠房經營租賃合同即將到期。

該廠房原價為2 000萬元，已計提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業。

3月15日，與乙企業的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。12月10日，廠房改擴建工程完工，共發生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業。

假設甲企業采用成本計量模式。甲企業的賬務處理如下：（1）20*7年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程：借：在建工程 14 000 000 投資性房地產累計折舊（攤銷） 6 000 000 貸：投資性房地產——廠房 20 000 000 (2)20*7年3月15日~l2月10日：借：在建工程 1 500 000 貸：銀行存款 1 500 000 (3)20*7年12月10日，改擴建工程完工：借：投資性房地產——廠房 l5 500 000 貸：在建工程 l5 500 000 。

4. 什么是投資性房地產,試舉例說明

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

主要包括：

1.已出租的土地使用權

2.已出租的建筑物

3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權——這類投資性房地產比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。

一、采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

可以比照固定資產、無形資產的處理思路理解。

1.設置“投資性房地產”科目核算；

2.要按期（月）計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產累計折舊（攤銷）”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業務收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業務成本”科目核算。

3.應比照固定資產、無形資產來計提減值準備。借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。

二、采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

（一）采用公允價值模式的前提條件

同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

（二）采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

1.設置“投資性房地產”科目核算，明細科目為“成本”、“公允價值變動”；

2.與采用成本模式計量的區別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。

3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產公允價值變動的影響。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。

待處置該投資性房地產時，將其持有期間累計產生的“公允價值變動損益”轉入“其他業務成本”科目。

4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。

5. 公允價值模式計量的投資性房地產的處置例題

2007年12月，A企業將自用的處于商業繁華地段的辦公樓租給B企業使用，租賃開始日2008年1月1日，租賃期為3年，假設A企業對出租的辦公樓采zhidao用公允價值模式計量，2008年1月1日，該辦公樓的公允價值為360萬元，其原價為500萬元，已提折專舊l42萬元。

A企業2008年1月1日賬務處理如下：借：投資性房地產——*寫字樓（成本） 3600000 累計折舊 1420000 貸：固定資產 5000000 資本公積——其他資本公積 20000 說明：將投資性房地產轉為自用時，應按其在轉換日的公允價屬值借記“固定資產”等科目，按其賬面余額貸記“投資性房地產（成本、公允價值變動）”，按其差額貸或借記“公允價值變動損益”。