委貸房地產四證不齊

委貸房地產

1. 房地產信托是指什么

說全面一點：房地產信托有兩層含義，一是指房地產法律上或契約上的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產進行租售或委托專業物業公司進行物業經營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產的這種信托方式，能夠照顧到房地產委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強的生命力，一經推出，必然會受到各方的歡迎。二是房地產資金信托，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業并進行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產融資方式。

其實現在房地產信托風險有點高了，從去年開始，房地產信托違約事件時有所聞，這時候再投資房地產信托是不明智的。建議你投資其它信托產品吧。

2. 土地增值稅清算時如何扣除委托貸款利息支出

日期： 2011-10-31 來源：中國稅網 A企業采取通過銀行委托貸款方式，貸款給房地產公司B公司人民幣1000萬元，涉及貸款利息50萬元，銀行手續費3萬元，請問房地產公司B公司在進行土地增值稅清算時，其發生的利息及銀行手續費支出可否作為房地產開發費用的扣除項目？委托貸款是否屬于銀行貸款？您的觀點是什么？請詳細闡述您的理由。

中國稅網核心專家王玲：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定：三、房地產開發費用的扣除問題（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民*府此前規定的比例執行。（三）房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。青島市地方稅務局關于印發《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》的通知（青地稅函[2009]47號）規定，房地產開發企業向銀行貸款使用的借據（借款合同）、利息結算單據等，都可以作為金融機構證明對待。

依據上述規定，A、B公司及銀行三方簽訂的委托貸款合同，房地產公司B公司通過銀行向A公司借款，銀行為第三方，房地產開發企業不屬于向銀行貸款。因此，不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

中國稅網特約研究員樊劍英：在判斷B公司所支付的貸款利息是否可以作為房地產開發費用的扣除項目，筆者認為應分兩種情況分析。第一種情形：委托貸款合同為雙方協議合同。

雙方協議合同由兩個合同構成，即一個是提供資金的企業（委托人）與銀行（受托人）的委托合同，另一個是銀行（貸款人）與借款企業（借款人）的借款合同，兩個合同是“背靠背”簽訂。在這種情形下，B公司屬于與銀行簽訂的貸款合同，其所支付的貸款利息應直接支付貸款銀行，與A企業無關，相應應取得貸款銀行出具的利息清單。

第二種情形：委托貸款合同為三方協議合同。三方協議合同則由一個合同構成，即貸款企業（委托人）、銀行（受托人）和借款企業（借款人）。

在這種情形下，委托人A企業委托銀行將自有資金貸于他人B公司，應為借款人B公司出具利息發票，B公司支付給受托人的利息實際上指向委托人A企業，銀行僅僅是受托轉付關系。土地增值稅相關*策規定，與房地產開發項目有關的財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本之和的10%以內計算扣除。

在第一種情形下，形式上理解為銀行轉貸合同，B公司直接與銀行發生關系，其支付利息應允許扣除，支付銀行手續費屬于一般財務性支出，計入財務費用核算，按照開發費用比例計算扣除。在第二種情形下，B公司取得的是A企業利息發票，其支付的利息，如果委托貸款利率超過商業銀行同類同期貸款利率的部分，借款人在計算土地增值稅時不得扣除。

目前，很多房地產企業委托貸款利息支出都無法取得金融機構證明，盡管其可以取得資金提供者到所在地地方稅務局代開的發票，但也不能據實扣除，只能按照扣除項目前兩項（不包括資本化的項目貸款利息）規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。如果委托貸款利息支出高于計算扣除的10%，則無疑面臨多繳土地增值稅的風險。

B公司支付銀行手續費也屬于一般財務性支出，計入財務費用核算，按照開發費用比例計算扣除。另外銀行的委托貸款代理費收入應由A企業作為承擔者。

中國稅網網友徐子偉：委托貸款不屬于銀行貸款；銀行委托貸款利息可以作為房地產開發費用扣除項目；銀行手續費不可以作為房地產開發費用項目。首先，我們來分析一下什么是委托貸款？委托貸款是否屬于銀行貸款？ 1、按照《貸款通則》的定義，委托貸款是指由委托人提供合法來源的資金，委托商業銀行（受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用并協助收回的貸款業務。

委托人包括*府部門、企事業單位及個人等。委托貸款。