榮觀房產網房地產市場的金融屬性
1. 房地產的屬性有哪些
1.自然屬性
①固定性：屬于不動產。
一般商品：生產場所固定，產品流通；
房地產商品：生產過程流動，產品位置固定。
②排他性：房地產商品沒有兩個完全相同的（像樹葉一樣），最起碼位置不一樣（帶來的采光、通風有差異，也是一房一價的基礎）。
③永續性：只要是指房地產中的土地作為物質性資產是可以被永續利用的（不會折舊或者報廢），而且由于其自然供給的剛性（彈性很小），即稀缺性，使得土地權益將在資本的參與下被無限地交易下去，并逐步地保值增值。
2.經濟屬性
①準商品性：可以轉讓、出租等，但不具備商品的全部屬性，例如商品本身不能自由流通，只是產權的流動和交易。
②價值差異性：房地產的價值和價格的影響因素很多，難以用簡單的投入產出或者成本加利潤的方法加以測定。更多的是非經濟因素產生的價值偏離的結果，在市場經濟不夠完善、房地產市場更不完善的中國市場就表現的更為明顯。包括*治形勢、宏觀經濟形勢、區劃規劃等*策因素、個別特殊因素的影響。使得房地產的價格差異很大，這也加大了房地產開發經營的風險性。
③增值性：房地產的使用價值不以時間的推移而減少，一般情況下，具有保值增值功能，因而人們除把它作為一般商品消費使用外，還作為資本投入進行獲利和貨幣儲存。
2. 房地產金融的房地產金融的作用
房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。
房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的“財務杠桿原理”決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
（一）為房地產開發經營提供了資金保障 首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。
另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。
我國房地產金融在金融總量中所占的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，占GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。占GDP的比率為10%。
房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。其次，從金融業的發展來看，房地產對于金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。
房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金“蓄水池”的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。
特別是為企業發展提供大額投資，為*府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為*府實施宏觀調控創造了條件，貨幣*策的三大傳統手段，即法定存款準備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣*策實施的信息，也為*府部門收集分析經濟運行情況制定*策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。（二）支持居民住房消費能力的提高 長期穩定的金融支持*策是實現我國*治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。
我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持*策。發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的*策目標后，持續穩定的住宅融資*策保障著*策目標的實現，而且*府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。
我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套*策成為居民提高住房消費能力的保證。 大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。
福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發點，重在調節和提供各種幫助，體現出*府福利的特點。
商業性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統一的住宅金融。
建立福利性金融制度是*府的基本職責。大多數國家在購房資金來源、*府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，并未采取完全市場化的態度。
我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔對*策性的住宅融資責任，而福利性金融體系除了處于探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今后亟待解決的課題。（三）房地產金融調節房地產業的金融屬性 我國經濟界以中國證監會（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標準，該指引以國家統計局制定的《國民經濟行業分類與代碼》為主要依據，將房地產業作為一個單獨的門類，其包括的內容分為三個子類：房地產開發經營業、物業管理業、房地產中介服務業及其他房地產活動。
與我國關于房地產的產業分類相對應，在國際產業分類標準體系中，特別是國際資本市場上最常用的產業分類標準GICS和GCS將房地產業歸于金融行業，將其與銀行、保險歸于一類。此外，美國1997年推出的北美產業分類體系（NAICS）取代了原標準產業分類（SIC），也將房地產業歸為金融業。
上述產業分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產業金融屬性的認知。
3. 房地產的社會屬性有哪些
房地產的社會屬性：房屋和地永遠聯系在一起，在一些私有制國家，買了房子就等于買了地，具有永久的私人產權。
所以，我們說房地產作為一個商品來講，具有兩重屬性，一個是具有耐用消費品的屬性，為我們人類的生活和生產提供基本的庇護所，是一個生活最基本的耐用消費品。同時房地產產品具有金融屬性，這個是發達國家和很多發展中國家都存在的一種現象。
房地產買入后，還有增值保值的功能。作為一個金融產品，在社會里面起著收入分配的作用，還起著資源配置的功能，把資源主要是金融資源，資本金配置到生產效率最高，對整個社會最有利的部門。
這樣的功能是不是很好的發揮出來，就取決于房地產市場是不是合理運行。當然對于不同的國家，不同的社會來講，房地產的金融屬性所強調程度是不同的看法是不一樣的。
比如對英國、美國這樣的國家，基本上把房子看成一個投資品，在金融市場是可以允許存在一定意義上的投機性。就像股票市場一樣，盡管我們認為股票市場的基本功能是配置資源，價格應該很好的反映企業的內在價值，但是我們允許在股票市場存在一定投機性，如果不投機的話市場就失去了吸引力。
盡管允許存在投機，但實際上我們看到西方發達國家對房地產投機和炒作方面，不是像中國這么強，反而成熟了以后沒有這樣很濃的炒作和投機的色彩。房地產的耐用消費品性質是滿足人的最基本生理需求-居住需求，因為人類進化到現在他必須住在房子里面，否則難以生存。
由于居住需求是人的基本生理需求之一，如果房地產的問題解決不好所帶來的社會反應比其它產業更加激烈，會更多地帶來社會不穩定。這就是為什么房地產業發展這么快、為什么房地產業中的各種問題，包括價格問題受到社會如此多關注的原因。
房地產的金融產品屬性提供了人們金融投機的機會，在一定的合理范圍內對于資源配置是有利的。但是，金融屬性會惡化社會收入分配的差距，引起社會不公。
現在很多人講，辛辛苦苦去經營一個小企業，打拼3、5年所掙的錢不如買賣兩套房。房價漲的太快以后，把人的注意力，把人的聰明才智都引向過度投機，這對整個社會發展是不利的，也是不利于房地產長遠發展。
從這個角度來講，我們認為要看重房地產的社會屬性，從社會學角度來研究人的房地產生產、消費以及房地產市場交易過程中各種市場行為，采用社會學的理論去解釋和解決圍繞房地產所發生的各種各樣的社會現象。房地產*策的制定更是不能單純從經濟的角度去考慮問題。
4. 房地產金融的房地產金融概念
房地產金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產金融，是與房地產活動有關的一切金融活動。狹義的房地產金融表現為一些具體的金融形式，如對房地產銀行發行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產企業和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產金融最簡單的含義就是房地產資金的融通，其實，房地產資金的融通不等于房地產金融，融資是房地產金融的一個主要方面，它包括房地產信貸融資、房地產股本融資、房地產債券融資和運用信托方式融資等。房地產金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產保險、房地產信托、房地產證券、房地產典當等。我國目前的房地產金融現狀，還沒有形成真正意義上的房地產金融 。
5. 房地產金融的特點
房地產金融的特點有：
1.集中性。
2.資金周轉期長。
3.資金運動固定性。
4.資金增值保值性。
5.風險性。風險有*策風險、決策風險、自然風險、財務風險。
房地產市場的特征：
1.房地產市場是信息不充分的市場。
2.房地產市場的區域性強。
3.房地產市場產品的差異性。
4.房地產市場的壟斷性
5.房地產市場是房地產權益的交易市場。
6.房地產市場對商品短期供求變化反應不靈敏。
6. 什么叫房地產的價值屬性
房地產具備兩重屬性，即商品屬性和資產屬性。
其中，商品屬性還可以再細分，一是自然屬性，即房子用來住，體現出使用價值；二是社會屬性，即房子可以買賣和出租，體現為價值。商品屬性之一：成本定價是個夢倘若按馬克思的勞動價值論來給房地產定價，那么“天下寒士”將“俱歡顏”了。
因為勞動價值論要旨是凝結在物品中的勞動，價值圍繞使用價值。簡化為成本定價，也就是房價以鋼筋水泥加磚頭的價格來計算。
但這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本最高也不超過2000元/平方米，而且這些年來增幅并不明顯，至于中西部就更低了。 當然還有建房子的土地，好比生產面包的面粉。
不過，即便算上地價、開發費用等，開發商合理的利潤率，房價也不會高到哪里去，房地產就不會成為一個主要的社會矛盾了。但作為一種人類生活必需品，商品住宅的價格真的可以超出成本很多倍，像奢侈品一樣嗎？顯然不是，除非稀有的北京四合院、上海市區的民國別墅。
商品屬性之二：提折舊就是書呆子如果用現代經濟學的供求關系來給房地產定價，就會發現供不應求之時，房價就會上漲，供過于求之時，房價就會下跌。現實中，商品住宅供給加大或者庫存增加確實會影響到房價，譬如2014年3月末，杭州為了托市，當地房地產主管部門竟然修改了房屋的庫存數量，從11萬套減少到7萬套。
只是，理論畢竟只是理論，現實中還要更復雜，每一套房子都有大小、戶型差異，而商品住宅的開發售賣周期較長，很難像教科書上一般商品那樣迅速出清。因而供需關系只是決定房價的一個重要要素，但不是最重要的。
也有人會用租金回報率來測算房價，但實際上這有點類似雞和蛋的關系，上海商品住宅一般租金回報在1%~2%，假如合理值在5%~8%，又怎么能說是作為分子的租金低了，還是作為分母的房價高了呢？此外，既然是商品，房屋作為固定資產，那么房價估算是要計算折舊的，但在現實中，提折舊勢必要被笑話為書呆子。 所以，用商品屬性來分析房價還是有些蒼白的。
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