萬科工程質量管理手冊

萬科房地產項目質量管理手冊

1. 萬科物業品質管理主要負責什么的

我是人力資源部的品質管理部是萬科物業內部一個很重要的部門。它既然想做全國第一，就必須要有一套高標準，而在快速發展和復制的過程中，如何將這一套標準貫徹下去，就要靠一個部門去專門盯這套標準是否貫徹下去了。它是制定標準，貫徹標準，監督標準實現的部門，他和*府部門的立法機關工作性質差不多。

比如它會讓你學習，綠化、安全、維修、客服各端口的各個標準。

還有就是實現這個標準的一些配套事宜。

比如：你想提升某地方的衛生，你會考察，這個玻璃用什么擦更好，這塊區域用哪家保潔公司更好，達到什么程度叫干凈……等等。希望能解除你的迷惑……

2. 加強質量管理采取什么辦法,怎樣才能把質量做好

題目很大，就原則性地說說吧。

施工項目質量控制的內容有：1、審核有關技術文件、報告或報表。（1）審核各有關承包單位的資質，包括施工總包方與分包方；監理方對施工方的審核。

（2）審核施工方案、施工組織設計和技術措施（包括質量計劃）。（3）審核有關材料、半成品的質量檢驗報告。

（4）審核反映工序質量動態的統計資料或圖表。（5）審核設計變更、修改圖紙和技術核定書。

（6）審核有關質量問題的處理報告。（7）審核有關應用新技術、新工藝、新材料、新結構的技術鑒定書。

（8）審核有關工序交接檢查，分部、分項工程質量檢查報告。（9）審核并簽署現場有關技術鑒證、文件等。

2、現場質量檢查。包括：開工前檢查、工序交接檢查、隱蔽工程檢查、停工復工檢查、分部分項工程檢查、成品保護檢查等。

3、現場質量檢查方法。包括目測法（看、摸、敲、照）、實測法（靠、吊、量、套）及試驗檢查。

3. 房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行

商品住宅銷售中實行《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》制度的情況

我司嚴格執行建設部建房（1998）102號文件關于《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的通知，確實保障住房消費者的權益，加強商品住宅售后服務管理，促進住宅銷售，在房地產開發企業的商品房銷售中實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

1、我司加強對施工及材料、構配件和設備采購的管理，使用優質產品，并明確與設計、施工、監理、材料、構配件、設備供應等相關單位的質量責任。

2、我司在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，向業主提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。將《住宅質量保證書》作為商品房購銷合同的補充約定。

3、我司嚴格按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

4、商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

4. 萬科集團公司房地產統一技術標準

萬科集團公司房地產統一技術標準有，

1，鋁合金門窗質量控制標準WKTYJSBZ

2，鋁合金門窗工程技術標準WKTYJSBZ

3，鋁合金標準化設計-萬科房地產WKTYJSBZ ,

4，聚苯板外墻外保溫飾面磚施工工藝標準WKTYJSBZ.

5，電梯采購技術標準WKTYJSBZ 電梯評標標準WKTYJSBZ ,

6，燃氣智能抄表系統統一技術標準WKTYJSBZ

7，滲透結晶型防水涂料技術標準WKTYJSBZ ,

8，混凝土小型空心砌塊外保溫復合夾心墻體WKTYJSBZ

9，水泵設備房減振降噪工程技術標準WKTYJSBZ

10，標準化入戶門鎖統一技術標準WKTYJSBZ

11，建筑防雷接地統一技術標準WKTYJSBZ,

12，室外燈具采購統一標準WKTYJSBZ

13，室外燈具安裝工程統一技術標準WKTYJSBZ

14，室內外電纜敷設統一技術標準WKTYJSBZ

15，安防系統統一技術標準WKTYJSBZ

16，太陽能熱水系統技術標準WKTYJSBZ

17，多層住宅防水構造統一標準WKTYJSBZ

18，外墻夾心保溫墻體技術標準WKTYJSBZ ,

19，外墻外保溫面磚粘接劑及勾縫劑質量標準WKTYJSBZ

20，外墻外保溫技術統一標準WKTYJSBZ ,

21，外墻外保溫供貨施工工程技術標準WKTYJSBZ

22，外保溫復合夾心墻體施工技術標準WKTYJSBZ ,

23，地下室外墻防水后保護性措施的設計施工標準WKTYJSBZ

24，發電機房降噪安裝工程統一技術標準WKTYJSBZ

25，別墅中央空調的配置技術標準WKTYJSBZ

26，保溫材料-擠塑聚苯板技術標準WKTYJSBZ

27，萬科高層項目防水統一構造做法WKTYJSBZ ,

28，萬科集團住宅衛生間降板式同層排水技術標準WKTYJSBZ

29，萬科陽臺露臺地面磚-瓷磚技術標準WKTYJSBZ

30，萬科錨桿及土釘支護WKTYJSBZ ,

31，萬科鋁型材工程技術統一標準WKTYJSBZ

32，萬科鋼質防火門工程技術統一標準WKTYJSBZ

33，萬科邊坡支護技術標準WKTYJSBZ ,

34萬科聚合物水泥防水涂料技術統一標準WKTYJSBZ

5. 房地產公司企業管理手冊

房地產企業管理手冊

- 房地產公司發展戰略報告與項目評估報告

- 房地產企業品牌提案與發展研究方案

- 房地產公司組織機構、職務說明書與薪酬結構設計方案

- 房地產公司人事、財務、質量、開發等管理制度

- 房地產公司員工手冊與企業管理手冊范本

- 房地產項目投資建議書與房地產項目開發作業指導書

- 物業管理公司保安、財務、入伙、接管、裝修管理等實用手冊方案

- 物業管理員工手冊、業戶手冊與物業管理方案范本等

6. 萬科與恒大的工程管理區別介紹

在萬科從事工程管理期間，我一直思考萬科的工程管理與中海的工程管理有哪些差異？在萬科的項目管理存在一個誤區，一方面項目管理人員為現場大量事務性的工作所困擾，忙得不可開交，項目管理人員付出大量的精力，萬科的項目管理人員普遍反映比其他地產項目管理人員要累，但另一方面，一個項目下來，工程質量和工程進度的控制往往不盡人意，業主投訴不斷，付出的辛勤勞動得不到公司和社會的認可。

究竟為什么會出現這種不正常的現象？我想每個萬科項目管理人員都需要也值得深思！個人認為，不是萬科的項目管理人員素質比其他地產項目管理人員差，公正地評價，萬科的項目管理人員素質絕大部分比其他地產項目管理人員要高，也不是萬科項目管理人員責任心不強……為何會出現上述現象？我認為，主要是萬科的項目進度要求、業主對萬科工程質量期望值非常高，這對項目管理人員的壓力較大，為保證結果可控，基本上項目管理人員從大事到小事，事事親為，管理人員管理的深度和跨度太大，導至工作重點難于把握；工程標準不清晰，或項目部對合作單位的要求沒有明確輸出到合作單位，合作單位對萬科的要求不明確；合作單位因企業文化的差別對萬科的客戶理念及萬科的工程要求不理解；合作單位的質保體系不健全及合作單位履約能力有待提高，監理單位難于達到萬科工程管理的要求等等原因…… 在去年，萬科集團提出了未來10年的發展戰略目標。從此集團都進入了一個大發展的時期，各一線公司項目數量急劇上升，上海、廣州公司也開始實行大項目制，對項目管理要求更高。

項目管理人員如何應對？也需要項目管理人員的考慮。萬科工程管理模式的變我想萬科的工程管理模式要作根本的轉變。

萬科的工程管理模式要從目前的工程監工模式到變成項目運行的資源整合模式，項目管理人員管理跨度和深度必須要進行適當收縮，工作重點一方面放在工程標準和防裂防滲漏體系的制定、交底和控制監理的工作質量方面及施工單位的質保體系方面，通過檢查和督促監理的工作質量，促進整個現場的工作質量；另一方面，作為項目負責人，也要從觀念上、實際行動上作一個根本的轉變，從目前這種單一的工程管理模式轉變為從項目策劃階段到項目交付的整個項目生命周期的管理。主要從以下幾個方面考慮：制定萬科的工程標準。

因地制宜，各一線公司工程口要重點制定適合當地的工程標準和防裂防滲漏體系，指導合作單位的施工作業，同時為公司的經營目標的制定提供參考，這個工程標準包括工程質量標準、標準工期定額和現場環境標準等。在目前，各分公司都在進行這一工作，進展程度不一。

集團項目管理部對各一線公司工程標準和防裂防滲漏體系進行論證和指導，確定工作標準。從而解決一個我們需要什么樣的產品的問題。

與優秀的社會資源建立戰略合作伙伴關系。在開發整個過程中，萬科的項目管理人員和合作單位保持溝通，對合作單位進行交底，提出要求，將萬科需要什么樣的產品，清晰傳遞到合作單位，通過溝通、培訓、交流，選擇有能力且有意愿和萬科長期合作的供應商，淘汰不能達到萬科要求的合作單位，培養一批長期的戰略合作伙伴，從而達到合作雙方雙贏的目的。

在招標前，就要開始作這項工作，告訴投標單位，萬科的價值觀和萬科的質量標準、工期和施工環境標準是怎樣的，通過充分的溝通，選擇認同和符合萬科價值觀和萬科的標準的合作單位；在合作單位進場后，積極組織合作單位項目人員的培訓、交底，輸出萬科的工程管理理念及萬科的質量標準，使參與萬科項目開發的中堅力量，了解萬科的要求；在過程中，加強雙方的有效溝通，對萬科的標準進行探討，反饋萬科標準的應用效果，為逐步完善和提高萬科的標準作好基礎工作。在整個項目開發過程中，重點控制施工單位的質保體系運行質量和監理的工作質量方面，通過對合作單位的工作質量的控制，施工單位的質保體系對整個項目的檢查、驗收是否符合要求，監理人員對工程質量、進度的檢查和督促，控制工程實體質量及工程進度。

特別是驗收程序的監控，是保證整個項目控制體系正常運轉的關鍵。施工單位的質保體系能夠正常運行，監理的工作質量能夠達到現場施工的要求，對監理驗收程序和驗收進行抽查和監督，對工程質量可以了解和控制，甲方項目管理人員沒有必要管到班組及每個分項工程的質量檢查和驗收。

組織優秀的社會資源進行質量攻關，解決質量通病。作為甲方項目管理人員，在管理好現場的同時，還有一個重點就是組織合作單位等資源，對建筑做法進行研究，開展質量攻關，對裂縫、滲漏等質量通病進行研究，應用新材料和新工藝，將質量通病的發生幾率控制在能夠接受的范圍；在解決質量通病的同時，組織合作單位對現有的工程的施工工藝進行研究，改進施工工藝，特別是細部做法方面，增加萬科產品的工程技術含量，以適應萬科精細化要求，從而達到工程質量作為萬科品牌的支撐點之一的目的。

學習和提高。隨著大項目制的實施，萬科項目經理也要從目前專一的工程管理職能轉變到從項目策劃到項目交付的整個過程的管理。

這對項目經。