房地產企業固定資產折舊

1. 房地產折舊增值稅

房地產折舊增值稅

1. 房屋及建筑物折舊能開增值稅發票嗎

根據《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）第十一條規定：“下列固定資產不得計算折舊扣除：

（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產；

（二）以經營租賃方式租入的固定資產；

（三）以融資租賃方式租出的固定資產；

（四）已足額提取折舊仍繼續使用的固定資產；

（五）與經營活動無關的固定資產；

（六）單獨估價作為固定資產入賬的土地；

（七）其他不得計算折舊扣除的固定資產。

因此房屋及建筑物折舊甭能開發票但是不能抵扣。

2. 房產折舊費怎么算

房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況： A.房屋耐用年限沒有超過土地使用權出讓年限，計算公式為房屋重置價–殘值房屋重置價*（1- 殘值率）年折舊費 = ———————— = ———————————— 耐用年限耐用年限 B. 房屋耐用年限超過了土地使用權出讓年限，需按土地使用權出讓調整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，相應計算公式為房屋重置價年折舊費 = ———————— 房屋可使用年限 B.房屋耐用年限超過了土地使用權出讓年限：是什么情況請舉例說明！《物權法》第一百四十九條規定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行*法規的規定辦理。

住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。自動續期解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的沖突問題，消除了二手房購買者對土地使用權年限的后顧之憂，將促進二手房的流轉，有利于提高房屋和土地的利用效率。

雖然《物權法》沒有提及續期后的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定，不過，隨著后續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。

3. 房產自用或出租折舊繳稅是否相同

對企業所得稅而言，根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第一條第（三）款規定，除將資產轉移至境外以外，企業改變資產用途（如自建商品房轉為自用或經營），由于資產所有權屬在形式和實質上均不發生改變，可作為內部處置資產，不視同銷售確認收入，相關資產的計稅基礎延續計算。

由于自產產品轉為固定資產不再視同銷售，為避免房地產開發企業利用固定資產折舊避稅，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第二十四條規定，企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。因而，本例中該企業按照會計制度的規定計提折舊費不能在稅前扣除，其資產計稅基礎仍為1200萬元。

出租與自用計提折舊的不同處理

根據《企業會計準則第4號——固定資產》、《企業會計準則第3號——投資性房地產》（財會[2006]3號）的規定，為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的作為固定資產核算的房地產，包括自身用于生產經營的自用房地產和用于賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的投資性房地產。對房地產開發企業自用房地產與作為經營如出租使用的投資性房地產在折舊計提上應作如下區分：

在對投資性房地產折舊的計提上，根據《企業會計準則第21號——租賃（2006）》第二十八條規定，對于房地產開發企業用于出租而將其開發產品轉為投資性房地產的，出租人應當采用類似資產的折舊*策計提折舊。由于投資性房地產存在成本和公允價值兩種計量模式，對采用成本模式計量的房地產，從會計準則的要求而言，仍應當按照固定資產的有關規定計提折舊，而采用公允價值計量的投資性房地產，不計提折舊，而是以資產負債表日的公允價值計量。但從稅收的角度而言，無論投資性房地產采用何種計量模式，均可按新《企業所得稅法》及其實施條例關于折舊計提規定予以稅前扣除，區分房地產開發商品的自用情形，其折舊的計提不受上述開發產品自用累計未超過12個月又銷售的限制性規定。

自用與出租其他稅種的涉稅處理

對營業稅而言，上述自用行為，也不屬于《營業稅暫行條例實施細則》第五條所界定的視同銷售行為，無需申報繳納營業稅；如果將上述房產出租則應按“服務業——租賃業”稅目繳納營業稅。

對土地增值稅而言，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時，不扣除相應的成本和費用。

對房產稅和城鎮土地使用稅而言，《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）規定，房地產開發企業建造的商品房在售出前不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。