房地產售后返租案例分析

房地產售后返租案例

1. 房地產公司售后回租如何進行會計處理

售后回租又稱售后包租、售后返租、售后承租，對于房地產業而言，是指房地產開發企業將某一房地產項目的資產出售后，又在一定期限內承租或者代為出租購房者所購該企業商品房的銷售方式。

售后回租是一個舶來品，它起源于美國六七十年代，我國最先接受著一概念的是香港。上世紀90年代中期，售后回租經香港傳入我國內陸，先經深圳、廣州，又進入海南，近兩年大有席卷全國之勢。

由于是新生事物，且售后回租的條件又不盡相同（有的還不是真正意義上的售后回租），在實際工作中，這類業務的會計處理主要靠財務人員的判斷。現結合案例對此進行探討。

某房地產開發公司采用售后回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元（購房者需一次付清），回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：一是，三年后購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年后購房者不可以退房。在第一種情況下，如果三年后購房者買房，對房地產開發公司來說售后回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金占用費——租金8萬元；如果三年后購房者不買房，售后回租可以說是一種資金借貸行為，相當于房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年后歸還，在三年間每月支付資金占用費8萬元。

因此，在第一種情況下，無論三年后購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金占用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）： 1. 收到購房者的100萬元時（注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去）借：銀行存款貸：預收賬款同時，借：出租開發產品貸：庫存商品 2.收到出租房屋的租金時借：銀行存款貸：其他業務收入提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）、12%的房產稅借：其他業務支出貸：應交稅金——應交營業稅貸：應交稅金——應交房產稅 3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額借：其他業務支出貸：出租開發產品（按規定使用年限計算出的攤銷額） 4.付給購房者租金時借：財務費用貸：銀行存款（或現金） 5.三年后購房者選擇購房時借：預收賬款貸：主營業務收入（注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去）同時，借：主營業務成本（按攤余價值結轉）貸：出租開發產品 6.三年后購房者選擇退房時借：預收賬款貸：銀行存款第二種情況是典型的售后回租。

由于購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下（各金額略去）： 1.收到購房者的100萬元時借：銀行存款貸：主營業務收入（注意要計提營業稅，處理過程略去）同時，借：主營業務成本貸：庫存商品 2. 收到出租房屋的租金時借：銀行存款貸：其他業務收入提取5%的營業稅（城建稅、教育費略去）借：其他業務支出貸：應交稅金——應交營業稅 3.付給購房者租金時借：其他業務支出貸：銀行存款（或現金）注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金（實際上是資金使用費），必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款利率部分。

第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

2. 售后返租是否違法,消費者應怎樣維權

白宇宙說，隨著限購令的出臺，更多的人把眼光投向了商業地產。

在這種情況下，一個老話題又成了熱門新話題，那就是售后返租。什么是售后返租？白律師解釋說，指開發商在其投資建造的商品房出售時，與買受人約定，出售后的一定年限內，由出售人以代理出租的方式進行包租，以包租期間的部分租金預先沖抵部分售房價款，或以每年支付一定比率回報。

白律師說，其實，投資者在購房時，對這種模式并不熟悉，對國家*策并不了解，對于到時如何兌現，也沒有把握，有的房子能否辦下來產權證都拿不準。此外，早在2001年，建設部《商品房銷售管理辦法》就規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

在2006年，《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》中更是規定，“對未取得預售許可證發布預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴肅處理”，且不再區分銷售的是不是“未竣工商品房”。以上是部門的規章或者說是文件，并沒有上升到法律的層面，可以說在這一點上國家立法滯后，現在售后返租這種情況只能算是違規而不違法。

白律師還說，目前，不少開發商以售后返租方式銷售商品房和商鋪，這是開發商的一種促銷手段，以該方式出售的房產，一般價格都遠高于同片區的均價，只是利息部分，以租金的形式返還給業主。同時白律師認為，業主和開發商簽訂的委托租賃合同并沒有違反法律強制性的規定，所以應該是有效的，業主可以通過法律途徑，追討未能及時給付的返租租金。

3. 恒大中央廣場售后返租5年合法嗎

您好，對于售后返租，我國立法還缺乏系統的法律規制。總體而言，由于售后返租引發的往往是群體性糾紛，造成很多社會和經濟不穩定因素，因此截止到目前我國對于售后返租采取的仍然是否定和限制的態度。

但*府規制并未阻擋住開發商和投資者的趨利心理，很多開發商向投資者承諾高額回報，對外出售還在建設中的商業地產項目，投資者趨之若鶩。在追逐更大利益的心理驅使下，投資者再轉手出讓，因此，在竣工前往往房屋買賣合同已轉經幾手，價格也隨之高得離譜。而開發商卻因資金等問題無力履約，爛尾樓和無休止的訴訟再度產生。2001年建設部出臺《商品房銷售管理辦法》，該辦法第十一條規定：“房地產開發企業不得采取售后返租或者變相售后返租的方式銷售未竣工商品房。”2006年，住房和城鄉建設部發布《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確表態：對承諾售后返租、返本銷售的，予以嚴肅處理。望采納謝謝

4. 房產售后返租是否必須為現房預售房產不能售后返租

應該說售后反租這種方式已廣泛地被開發商應用，它為開發商進行融資帶來了方便。

售后反租就是《商品房銷售管理辦法》中指的“售后包租”，即，開發商在一定期限內承租或者代為出租買受人所購商品房的方式銷售商品房的行為。這種銷售行為的實質是，以承諾售后高回報、低風險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度。

具體宣傳形式有：“統一經營、原價回購”“提供每年8%的物業補貼”“銀行擔保年收益9%”“年均租金8.5%”“至高保障下的零風險投資”“解體風險”“安全創富平臺（商鋪）”等。建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。” 從這一條中可以明確，期房是不能夠返租的。

那能不能商品房沒有竣工時簽一個附期限的反租合同呢，約定房子竣工以后合同才生效？我認為不能，因為你的銷售行為發生在沒有竣工時。辦法沒有說現房不能返租，那就是允許返租。

但是售后返租有很多風險隱患：一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂；三是項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。

5. 開發商對商品房“售后包租”的承諾可信嗎

在購房過程中，有時可能會遇到一些開發商所謂“售后包租”的促銷活動。

這些開發商在銷售期房時，常常給購房者描述這樣一個美好的前景：房屋交付后，開發商代為出租，每月租金可達幾千元，足以抵消每月應償還的銀行貸款，出租若干年后即可收回成本，余下的租金即為購房者的收益。一些購房者往往被這種宣傳所鼓舞，購買這種“售后包租”的商品房。

所謂“售后包租”，就是指房地產開發經營企業或房屋產權人在其投資建造的商品房或存量房出售時與買受人約定，在出售后的一定期限內由出售人以代理出租的方式進行包租，以包租期間的的租金沖抵部分購房價款或償付一定租金回報的行為。從法律上講，這是一種契約行為，屬于無名合同。

這種合同，在包租階段，出售人與買受人（購房者）之間是委托合同關系，即出售人（亦即受托人）有義務為買受人（亦即委托人）尋找承租人并代理（或代辦）簽訂租賃合同，以收取租金。而出售人與買受人之間的具體權利義務則需當事人自行約定。

需要指出，從民法的“意思自治”原則上講，開發商與購房者達成“售后包租”的協議無可厚非。但在實踐中，往往出于各種不確定因素，尤其是在期房銷售中，尚存在交付時間、房屋質量、配套設施等尚難明了，房屋交付后房屋出租市場的狀況也難以預料，已購房屋是否能夠按照開發商銷售時的承諾出租出去，以及是否能夠達到開發商當初所承諾的租金水平，都成為日后購房者與開發商爭議的焦點。

而在目前的法制環境下，尚沒有相關的法律和強有力的監管手段來促使開發商兌現購房者的租金收益，最終受到傷害的，往往都是購房者們。為此，2001年建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條第二款規定：“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

”明令禁止了期房的“售后包租”行為。值得注意的是，法律在以強制性規定禁止期房“售后包租” 行為以保護購房者的同時，又基于民法“意思自治”原則，鑒于現房房屋狀況已基本落實、租賃市場已基本明了的情況，并未禁止以“售后包租”的形式銷售現房。

但需要提醒廣大購房者的是，房屋租賃成敗及租金收益水平是由市場決定的，要受到市場需求量、供給量、房屋地段等諸多因素的影響，不是開發商及購房者主觀愿望所能左右的，因此，購房者在購買以“售后包租” 形式出售的現房時，也不宜輕信開發商關于“包租”及租金水平等的承諾。購房者要充分認識到“以租養貸”的風險，審慎選擇 “售后包租”的現房。