榮觀房產網海南鑫龍房地產開發有限公司
1. 根據金都集團物業管理需求,制定一份可行的商業項目策劃書
提供一份可行的商業項目策劃書，僅共參考。
1、項目規模簡要及本方案的目的 1.1規模概述星沙商業樂園項目由兆佳（香港）有限公司，湖南兆佳實業有限責任公司投資，由湖南兆佳房地產開發有限公司開發，占地面積93.4畝，建筑面積47689平方米。位于長沙縣星沙經濟技術開發區內，城區主干道開元路和星沙路的交匯處，地理位置優越。
項目建筑施工進度已于9月25日整體封頂，目前進入裝修階段。星沙商業樂園作為星沙第一個整體品牌優勢，規模化經營平臺的復合型商業項目，將整合周邊經營商戶的各種經營業態，形成良性互動的成熟商業模式，徹底改變星沙現有經營內容單一、營業額低、比較分散、商戶信譽不好的局面。
其商業發展形勢和升值潛力被普遍看好。星沙商業樂園建筑風格上采取圍合式布局，西班牙式建筑風格與傳統商業建筑手法相結合，按功能劃分A、B、C、D四區，共四層（C、D區為三層），一層面積15069.98平方米；二層面積15047.19平方米；三層面積11438.46平方米；四層面積6299.5平方米；層頂面積247.37平方米。
其中一、二層為獨立商鋪，以經營品牌服飾為主體，兼營兒童商業樂園、休閑、娛樂等項目，上、下層連體商鋪49間，單層商鋪342間。三、四層規劃為商場、辦公、金融、餐飲、會務中心、康體中心等投資項目招商，頂層屋面為花園式屋面。
1.2本策劃書的目的結合周邊區域市場的商業經營業態調研和商業模式的分析，整合本項目現有資源特征，采用先進、科學的招商策略，組織專業的招商人員，制定相應的商業計劃。從而達到“快速”、“高效”、“低投入”的效果，使整個項目的招商工作取得圓滿成功。
2、項目分析 2.1項目硬件缺點分析 2.1.1工程現狀：在11月底A、B棟外立面和兆佳廣場出來，工程進度相對拖后，影響了招商和銷售的進行；2.1.2缺乏大板塊的營業空間：大型商家進駐在選擇鋪面上出現較大困難，可選擇性不強；2.1.3物流系統不完善：沒有提供大型貨物電梯，對3、4樓客戶貨物的存放、移動存在一定的影響；2.1.4三、四樓鋪面劃分不合理：A棟三、四樓鋪面密度過大，B棟三、四樓共只有6個鋪面；2.1.5項目之前的銷售單位過于分散，不利于整體招商；2.1.6停車場離A區等商業區距離較遠； 2.2項目軟件市場分析 2.2.1價格偏高：目前星沙區域市場周邊同性質商用物業價格在3000-6200元/平方米不等，星沙商業樂園在同類別產品中因為其品牌優勢和規模化經營平臺策略，以及地理位置較好、戶型面積合理、且控制好套價，所以更有市場競爭力。但是目前均價已經是星沙市場最高水平，比較項目周邊鋪面價格，存在價格偏高、專業租戶承受能力有限的問題；2.2.2客戶持觀望態度：目前星沙的傳統商業主要還是集中在板倉路的兩側二、三、四區為主，部分潛在客戶對星沙商業樂園的商業發展前景存在持幣觀望態度，部分低價的商鋪具有一定的吸引性；2.2.3商業氛圍不足：從近期市場態勢看，本地塊目前的商業氛圍尚不成熟，尚無法達到一般商業步行街“先有市、后做場”的理想態勢。
星沙的先天商業氛圍不濃厚對項目人氣的聚集、商業氛圍的營造形成阻力。2.2.4主要體現在項目的銷售策略上，前期的銷售與后續的三、四樓定位與招商完全脫節，缺乏項目的整體性，項目的整體風格定位很難得到實現。
按照商用物業的運作程序，項目招商工作理應提前進行，而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。2.2.5物業管理系統尚未確定，商家入駐信心不夠。
2.3針對不足現狀如何轉換包裝，改良為優勢 2.3.1必須加快工程進度：在11月底之前完成兆佳廣場和水晶廣場，為項目開展招商活動提供現場場地，使客戶有直觀的感官刺激。2.3.2在不改變價格的前提下，突出項目的特點，使客戶感覺到物有所值。
同時通過多種付款方式，提供一定折扣，適當減免租金和物業管理費，爭取*府更大的稅費減免力度等措施來刺激客戶前來購買或租賃鋪面。2.3.3宣傳造勢：針對持觀望態度的客戶，則必須加強造勢，使之體會到星沙商業樂園的銷售及招商十分火爆，產生一種緊迫感，從而促使其購買.2.3.4通過宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業樂園通過兩年的市場培育，完全可以成為成熟商業，具有巨大投資回報。
2.3.5工程設計改進：針對工程設計上的不足，使進場經營的商戶產生不便，完全可以由工程部進行改造，例如電梯，從而使商戶的經營更加便利。 2.4項目的優勢分析 2.4.1城市發展中的優勢地段分析星沙目前的商業模式，大多是作坊式和家庭式的零散經營，稍有規模的商區又往往經營內容、形式單調，加之客源分散，沒有形成集中的商區商圈。
現在的“星沙商業樂園”本身即處于未來城市發展的主干道星沙大道和開元大道的交匯處，同時緊鄰*府職能部門的辦公區域，縣委與區委辦公大樓與該項目隔街相望，該區域必然成為未來城市經濟文化的中心。所以，從規劃前景看，本地塊處于集*治、文化、經濟三位一體的中心區域，發展前景不可限量。
2.4.2規模經營的商業中心優勢平臺星沙商業樂園在星沙屬于最早的、規模最大、經營方式新穎獨特的商業平臺，項目以多元化商業格局和完善的商業配套進行規劃，。
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