榮觀房產網房地產泡沫解釋
1. 對房地產泡沫的解釋
1、房地產泡沫是指房地產由于過度投機而產生虛偽的需求從而使房地產的價格虛高。
2.為什么會產生房地產泡沫？
是因為人們預期房地產會在未來升值，所以會對房地產進行投機買賣，以期取得超額收益。（投機者是為賺錢而買賣房產，而消費者是為居住，出租而購買）
3.房地產泡沫的危害：
如果在房地產投機者在購買房產一段時間后預期房地產價格會下跌，投機者就會大量出售房地產，從而使房地產價格下跌，這又會進一步加大房地產投機者對未來房地產價格下跌的預期。周而復始，惡性循環，房價越來越低，房地產業利潤越來越底，房地產開發商破產，銀行收不回對房地產業的貸款，引發金融危機。
2. 如何解釋房地產泡沫
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量；投機交易氣氛非常濃厚。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并最終導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰后日本的又一次“戰敗”。
房地產泡沫的主要特征有：
1.房地產泡沫是房地產價格波動的一種形態；
2.房地產泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；
3.房地產泡沫不具有連續性，沒有穩定的周期和頻率；
4.房地產泡沫主要是由于投機行為，貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
房地產泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準確判定房地產的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標或狀況判斷：
(1)整個經濟是否過熱。如果整個經濟處于過熱的狀態，那么由于其內在的相互關系，可以相信房地產業也會有一定的過熱的現象。
(2)投資增長率。當房地產開發投資增長顯著高于經濟增長率時，如相當于經濟增長率的2倍時，就有產生泡沫的危險。
(3)商品房的空置情況。一般當空置率達到10%時，就是房地產業過熱的預兆。
除這些常用的標準外，人們通常還依據住房價格是否持續上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發增長率是否節節上升，房地產商的負債率是否普遍持續上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。
房地產泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經濟帶來災難性的后果。其影響的范圍因房地產的產業關聯度高而非常廣泛。因此各國*府都把監測和控制房地產泡沫作為它宏觀調控的重要內容之一。
3. "房地產泡沫"具體是指什么意思
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。
資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，需求量遠遠大于供求量；投機交易氣氛非常濃厚。
房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產泡沫是發生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，并導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機，最終導致了第二次世界大戰的爆發。
從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現在，日本經濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰后日本的又一次“戰敗”。
4. 房地產泡沫是什么意思
一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了并不能反映物質財富的貨幣泡沫。
資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。而房地產“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導致價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲。
主要特征有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。關于房地產“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。
一旦房地產“泡沫”破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發*治和社會危機。
5. 房地產泡沫是什么意思
房地產泡沫之我見 -------------------------------------------------------------------------------- 中國住宅網（ ） 1992、1993年我國出現第一次房地產熱，房地產價格陡然上漲，房地產泡沫開始形成，標志著我國的城市房地產進入起泡階段。
十年來各城市的地價和房價在波動中不斷走高，城市房地產泡沫根據城市自身的經濟狀況和*府*策有不同程度的積累，突出的表現是有些城市土地價格近十年來上漲了十幾倍甚至幾十倍。即便如此，我國房地產市場是比股票市場還短暫的新興市場，僅有20多年的發展歷史。
造成國外典型的房地產泡沫的原因主要是投機性需求。由于房地產的特殊屬性如房地產特別是土地的稀缺性、區位的差異性、房地產建設周期長等，造成房地產供給呈現剛性，不能隨著需求的變化及時調整，當房地產出現投機炒作時使房地產價格脫離其價值虛高上漲，形成房地產泡沫。
總之，國外典型的房地產泡沫包括我國海南省、北海市等城市產生房地產泡沫，主要是投機性需求造成的。 造成我國城市型房地產泡沫的原因主要是供給體制問題。
我國目前出現的城市型房地產泡沫的成因雖然復雜多樣，也有需求拉動的因素，但是在我國房地產市場并沒有出現大規模、長時期的房地產投機炒作。 造成我國城市型房地產泡沫的根本原因是供給體制上和*策上的問題。
壟斷土地是產生泡沫的主因 房地產泡沫實質上是地產泡沫。人們投機炒作的是房產下面的土地的稀缺性和地段的差異性及其可以帶來的投機性差價。
土地批租制度使地方*府具有操控土地市場和土地價格的利益。 我國現行的土地批租制度使地方*府能夠獲得未來幾十年的土地租金，寅吃卯糧、一本萬利。
賣地就成為地方財*收入的主要來源。在有些市、縣、區的土地出讓金收入已經占到財*收入的35%左右，有的甚至高達60%。
土地價格上漲，土地出讓金也水漲船高。地方*府具有推高土地價格的利益驅動。
壟斷結構的市場造成土地供應量不足或不對路。首先，土地儲備中心壟斷供給的土地可能在品種、地點、規模、時機等方面與市場需求不相吻合。
其次，有的城市*府實施“非飽和適度供應，保持賣方市場”供地*策。結果導致稀缺的土地資源供不應求。
因為地價是由房價來決定的，反過來土地供應量決定了房屋的供應量，決定了房屋的供求關系，從而影響了房價的升與降。 因此，長期城市土地供應量的不足是造成房價上漲的關鍵性因素。
壟斷結構的市場與競價拍賣制度不相匹配。土地市場引入競價機制的初衷是為了提高土地資源的利用效率和消除尋租。
競價拍賣制度是一個好的市場工具。但是競價拍賣機制適用于競爭性的市場，而壟斷性市場需要價格管制。
在現行的市場狀況和*策環境下，土地市場國家高度壟斷和土地資源供不應求提高了房地產企業對地價特別是好地段地價的預期。采用拍賣制度，只會通過競價機制為壟斷供給的壟斷產品形成壟斷價格，并且不斷地把壟斷價格推向新高，拍出了泡沫。
房地產商之所以敢不惜血本拿地，是因為房地產商預期在現行體制下兩年后樓盤建成時房價還要上一個臺階。 在這里地價拍賣出天價不等于實現了效率最優，而是市場競爭機制和價格機制的嚴重扭曲，是*府過度干預下的市場失效。
有效供給的缺位 *府住房*策目標模糊。目前我國的住宅市場存在諸多問題：房價收入比1∶3至1∶6的住房市場斷檔，中低檔住房供不應求，經濟適用房占全部住宅的比重偏低，經濟適用房準商品房化，與商品房之間的價差越來越小。
特別突出的核心問題是*府經濟適用房*策不到位，經濟適用房的房價大大高于房價收入比的國際慣例。 *府要求企業生產經濟適用房的利潤大大低于產業平均利潤，房地產企業為了自身利益必然與*府展開博弈，采取有利于自己的對策和產品策略。
由于監管機構與被監管企業之間的信息不對稱、監管機構被利益集團俘虜以及*府的管制辦法不到位等問題，導致*府在經濟適用房建設的博弈中成為輸家。 結果*府提供了補貼，廣大中低收入居民買不到支付得起的住房，房地產商從中盈利，造成*策失效。
總之，由于存在上述的房地產體制性、*策性、市場性的問題，結果造成住房市場有效供給不足，使住房市場仍處于結構性的供不應求的狀況，這是產生房地產泡沫的市場基礎。 價格戰打不起來 由于房地產的特殊屬性，房地產企業之間的競爭主要是項目區位鄰近企業之間的競爭，與區位較遠的企業之間的競爭大為弱化，其他區位市場的產品替代性大大下降。
現階段房地產商以區位競爭為基礎，以產品差異化競爭為中心，房地產市場基本不打價格戰。 結果形成了房地產市場類似寡頭壟斷的區位市場結構。
房地產商通過默契合作，互相比照定價，不打價格戰，實現了一種非正式協議的價格合謀，通過這種默契合謀定價獲得了區位市場企業群體利潤最大化的價格，從而使整個房地產業獲取了壟斷利潤。 信息來源：經濟觀察報 作 者：任紀* 2004年，是中國房地產極不平靜的一年，有諸多的熱點讓我們矚目：房價的瘋狂上漲、土地*策、央行加息。
這些熱點看點如果要深究下去，恐怕就會聚焦到同一個出發點或是同一個導火索，那就是“房地產泡。
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