榮觀房產網房地產開發企業銷售自行開發
1. 房地產企業銷售自行開發“營改增”前的房地產項目,如何開具發票
根據《房地產開發企業銷售自行開發房地產項目增值稅征收管理暫 行辦法》（國家稅務總局公告〔2016〕第18號）規定： 1。
房地產企業一般納稅人應按照以下規定開具增值稅發票： 第十六條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。 第十七條一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前 收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以 開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
第十八條一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增 值稅專用發票。 2。
房地產企業小規模納稅人應按照以下規定開具增值稅發票： 第二十三條小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普 通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請 代開。
第二十四條小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30 日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的， 可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。 第二十五條小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申 請代開增值稅專用發票。
2. 房地產開發企業自行開發房地產的會計處理有哪些
房地產開發企業自行開發房地產的會計處理： 房地產開發企業自行開發的房地產用于對外出租的，應當設置“出租開發產品”科目，并在“出租開發產品”科目下設置“出租產品”和“出租產品攤銷”兩個明細科目，核算企業開發完成用于出租經營的土地和房屋的實際成本以及出租產品攤銷的價值。
企業開發完成用于出租的土地和房屋，應于簽訂出租合同、協議后，按土地和房屋的實際成本，借記“出租開發產品---出租產品”科目，貸記“庫存商品”科目。出租開發產品所取得的租賃收入，借記“應收賬款”等科目，貸記“主營業務收入”或“其他業務收入”科目；按期攤銷出租產品的成本，借記“主營業務成本”或“其他業務支出”科目，貸記“出租開發產品---出租產品攤銷”科目；發生的出租開發產品的維修費用，借記“主營業務成本”或“其他業務支出”科目，貸記有關科目。
企業改變出租產品用途，將其作為商品對外銷售，應于銷售實現時，按售價，借記“應收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目。按出租開發產品的賬面余額，借記“主營業務成本”科目，按出租產品累計攤銷額，借記“出租開發產品---出租產品攤銷”科目，按出租產品原價，貸記“出租開發產品---出租產品”科目。
企業如已對出租開發產品計提減值準備的，應同時結轉已計提的減值準備。 一、增值稅 按照財稅36號及18號公告，房地產企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
預繳義務的時間為實際收到預收款時，預繳的基數為實際收到的全部預收款，強調是收到。應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3%，一般計稅方法下適用11%的稅率，簡易計稅方法下適用5%的征收率。
二、土地增值稅 土地增值稅暫行條件實施細則規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以預征土地增值稅，具體辦法由各省（自治區、直轄市）確定。同時根據16年70號公告，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。
所以土地增值稅預征的計征依據和增值稅計算預繳稅額的依據應當是一致的，同時根據計算公式，預征義務的發生時間也應當與增值稅一致。 三、企業所得稅 根據31號文，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
而收入確認的金額和時間上，根據不同銷售方式有所不同： （一）一次性全額收款方式 企業應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。這種方式下，預售房地產未實際收到預收款但已經根據合同等達到應收款時間的，企業應當確認企業所得稅預計毛利。
這種方式下企業所得稅確認收入的時間應當不晚于增值稅下收到預收款的時間，所以計算預計毛利的基數應當大于等于實際收到的預收款。 （二）分期收款方式 企業應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。
付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。與一次性全額收款類似，此種方式下以合同約定和實際收款孰早來確認企業所得稅收入，計算預計毛利的基數也會大于等于實際收到的預收款。
（三）銀行按揭方式 企業應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。此種方式下與增值稅基本不存在差異。
（四）委托方式 對于委托銷售方式，基本的原則都是在收到已銷開發產品清單之日確認收入，而未考慮實際收款或合同約定。導致可能早于或晚于實際收到預收款，與增值稅的預繳義務發生時間應根據收到預收款和收到銷售清單的時間分別進行判斷。
從確認收入的時間上來看，31號文規定了4種不同銷售方式下的收入實現時間，其中對于一次性收款、分期收款和委托方式銷售的，應當首先 在企業所得稅確認計算毛利時，除上述不同銷售方式的不同規定外，還應當注意是否可以扣除預繳增值稅的問題。企業所得稅確認的收入應當為不含稅收入，這里所說的稅應當是根據銷售額計算的銷項稅額（一般計稅方法）或應納稅額（簡易計稅方法）。
而在預售階段，增值稅的納稅義務尚未發生，其銷售額沒有確定，根據銷售額計算的銷項稅額或應納稅額也沒有確定，所以在預售階段計算預計毛利的基數應當是收到的預收款全額，不能扣除預繳的增值稅。
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