企業所得稅的稅收籌劃方案

房地產稅收籌劃方案

1. 怎么樣對房地產業進行稅務籌劃

房地產開發企業稅收籌劃空間最大的是土地增值稅，如果搞好籌劃，可大量的節省納稅額，因牽涉的問題太多，我只說一個比較簡單的案例：

房地產企業開發普通住宅，在規定的扣除范圍內增值低于20%免征土地增值稅。當房屋銷售價格高于增值20%部分時，可降價銷售，反而可獲得較大的利潤。如：

某房地產開發企業開發普通住宅樓一幢，土地和房地產開發成本合計為每平方米2000元，根據市場情況原確定銷售價格為平均每平方米3400元，但該企業會計師經過測算，提出了銷售價格降為3340元，僅僅這個籌劃，為企業帶來了每平方米元的利潤。測算如下：

每平方米可扣除額=2000+(2000X30%)（其中加計扣除20，開發間接費扣除10）=2600

如按3400元銷售，應納營業稅、城建稅、教育費附加=3400X5.5%=187元

增值額=3400-2600-187=613元，超過了2787的20%，應按增值部分30%繳納土地增值稅：

應納土地增值稅=613X30%=183.9

如按3340元，則增值額低于扣除項目的20%，免征土地增值稅。每平方米可增加利潤183.9-60+127.23.3（降價導致的少交營業稅及附加）=127.2元。

認為的加大成本、隱瞞收入不是稅收籌劃的范疇，那是偷稅漏稅。

每平方米可增加利潤183.9-60+3.3（降價導致的少交營業稅及附加）=127.2元。

上面打錯了，糾正。

2. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。

近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控*策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控*策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。

一、房地產開發企業稅收籌劃技術房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。（一）規避平臺籌劃土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。

因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。（二）投資轉化技術房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

（三）稅基籌劃技術房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。

房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。二、房地產開發企業稅收籌劃方式（一）利用臨界點進行稅收籌劃納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。

目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。

如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。

當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。

比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。

大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。

根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。

根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。

如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。

進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。

假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。

不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。

則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5萬元。

同。

3. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做

這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。

根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。

進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。

則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5。

4. 房產稅如何進行稅務籌劃房產稅稅務籌劃案例分析

房產稅計算方法進行稅務籌劃之前，首先要了解房產稅如何征稅，怎么計算的。

房產稅的計稅方法分為從價計征和從租計征。其中，從價計征的計稅依據為：1、按照房產原值一次減除10%-30%的扣除后的余值；2、無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等；3、獨立的地下建筑物在進行10%-30%的扣除前先對房產原值進行確定；（1）地下建筑物為工業用途的，以房屋原價的50%-60%作為應稅房產原值；（2）地下建筑物為商業用途及其他用途的，以房屋原價的70%-80%為應稅房產原值。

4、10%-30%的具體扣除比例由省、自治區、直轄市人民*府確定。計算公式為：應納稅額=應稅房產原值*（1-原值扣除比例）*1.2%從租計征的計稅依據：1、租金收入2、以勞務或其他形式為報酬抵付租金收入的，按當地同類房產租金水平確定；3、個人出租住房，按4%的稅率征收房產稅；4、出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有關規定計稅。

房產稅稅收籌劃分析從稅率入手進行籌劃。因從價計征和從租計征的稅率不一致，因稅率差異造成的稅收籌劃空間為：（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%也就是說從價計征和從租計征的臨界點為（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的時候，出租繳納的房產稅較少；當（房屋原價+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的時候，自用繳納的房產稅較少.例如，某集團在上海持有一套房產，價值3億元，如果按照自己持有使用的話，年度需要繳納的房產稅為30000*1.2%*(1-30%)=252萬元；而如果我們將房產出租的話，繳納的房產稅約為31萬元（1800㎡，4元/㎡/天）；兩者之間的差額為252-31=221萬元。

這樣，我們就可以操作將房產出租給關聯公司，使之符合從租計征的條件，增加收益。

5. 房地產企業所得稅怎么納稅籌劃

一、納稅籌劃和企業進行納稅籌劃的意義稅收具有強制性，企業必須依法納稅，因而稅收構成了企業必要的成本。

同時，稅收又不同于一般的營運成本，它是企業無償的支出，不能帶來任何直接的收益，因而是一種凈支出，對企業經營成本有直接的影響。納稅籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內，或者至少在法律不禁止的范圍內，通過對尚未發生或者已經發生的應稅行為進行合理的籌劃和安排，利用稅法給出的對自己企業有利的可能選擇或者優惠*策，從中找到合適的納稅方法，最大限度地延緩或減輕本身稅負，從而實現企業利潤最大化的一種行為過程。

二、納稅籌劃的基本原則納稅籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收*策法規基礎上，當存在多種的納稅方案的選擇時，納稅人以稅收負擔最低的方式來處理財務、經營。組織及交易事項的復雜籌劃活動，因此要做好納稅籌劃活動，必須遵循以下基本原則：（一）合法性原則。

要求企業在進行納稅籌劃時必須遵守國家各項法律、法規。（二）籌劃性原則。

籌劃性表示事先規劃、設計、安排的意思。（三）兼顧性原則。

不僅要把納稅籌劃放在整體經營中加以考慮，而且要以企業整體利益為重。（四）目的性原則。

納稅籌劃是為了同時達到三個目的：一是絕對減少稅負。二是相對減少稅負。

三是延緩納稅。三、新稅法下企業所得稅納稅籌劃的主要策略與方法（一）新稅法下選擇有利的組織形式 1、公司制與合伙制的選擇。

新稅法規定個人獨資企業、合伙企業不繳納企業所得稅，只對其業主所得征收個人所得稅。現代企業組織形式一般包括公司制和合伙制（包括個人獨資企業）兩種。

我國對不同的企業組織形式實行差別稅制，公司制企業的營業利潤在企業課稅環節繳納公司稅，稅后利潤以股息的形式分配給投資者，投資者又得繳納一次個人所得稅。而合伙制企業的營業利潤不繳公司稅，只繳納各個合伙人分得收益的個人所得稅。

可見，投資者能通過納稅規定上的“優惠”而獲得節稅利潤。投資者應綜合考慮各個方面的因素，確定是選擇合伙制還是公司制。

2、子公司與分公司的選擇。設立子公司還是分公司，對于企業的納稅金額也有很大的影響。

新所得稅法統一以法人為單位納稅。不是獨立法人主體的分支機構可以匯總繳納所得稅。

也就是說，企業在設立分支機構時，設立的分公司可匯總納稅，設立的具有獨立法人資格的子公司，則要分別獨立繳納所得稅。如果組建的公司在初期階段處于虧損狀態的可能性比較大，那么組建分公司就更為有利，可以減輕總公司的稅收負擔。

（二）把握好新稅法對準予扣除項目的規定新企業所得稅法與原企業所得稅法相比，從總體上看，新稅法放寬了成本費用的扣除標準和范圍，這讓企業擴大了納稅籌劃的空間。企業在進行納稅籌劃的過程中，要把握好這些變化，以便更好地設計納稅籌劃方案。

1、取消了關于計稅工資的規定。原稅法采取計稅工資制度，稅前工資超過扣除限額的部分不予扣除。

新稅法取消了該規定，真實合法的工資支出可以直接全額扣除。2、公益性捐贈扣除條件放寬。

原稅法規定，企業的公益性、救濟性捐贈不超過年度應納稅額3%的部分，可以據實扣除，超過限額部分不予扣除。新企業所得稅法對公益救濟性捐贈扣除在年度利潤總額12%以內的部分，允許稅前扣除，超過部分不予扣除。

3、研發費用扣除幅度增加。原稅法規定企業研發費用可以據實扣除，對研發費用年增長幅度超過10%的，可以再按其實際發生額的50%抵扣當年應納稅所得額。

新稅法取消了研發費用年增長幅度需超過10%這一限制條件，規定企業研發費用可以按其實際發生額的150%抵扣當年應納稅所得額。這樣，一方面有利于企業研發新產品，探索新領域；另一方面也體現了國家支持科研開發，鼓勵創新的*策導向。

（三）合理利用新稅法中有關稅收優惠的規定 1、企業投資產業的選擇。新稅法規定國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。

創業投資企業采取股權投資方式投資于未上市的中小高新技術企業2 年以上的（含2 年），可按其對中小高新技術企業投資額的70%抵扣該創業投資企業的應納稅所得額，符合抵扣條件并在當年不足抵扣的，可在以后納稅年度逐年延續抵扣。 2、企業人員構成的選擇。

新稅法規定企業安排的殘疾職工，按實際支付給殘疾職工工資100%加計扣除。企業應結合自身條件盡可能多地安排殘疾職工就業，一方面殘疾職工為企業創造了利潤，另一方面也有利于減輕企業的稅收負擔，同時還促進了整個社會和諧穩定的發展。

（四）會計核算中納稅籌劃的策略方法在新稅法下，利用會計核算中的不同處理方面進行納稅籌劃仍然可行。有些納稅籌劃方法并不能減少企業的納稅總額，但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年。

由于貨幣具有時間價值，納稅時間的遞延也會給企業帶來收益。1、利用銷售收入確認時間不同進行納稅籌劃。

企業的產品銷售方式大體上有以下三種類型：現銷方式、代銷方式、預收貨款方式。代銷方式又分為視同買斷方式和收取手續費方式。

視同買斷方式與現銷方式沒有區別，委托方應在當期確認有關銷售收入。在收取。

6. 房地產開發企業怎么進行稅收籌劃

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1 選擇合適的建房方式大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。（1）房地產的代建行為。

這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。

房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。（2）合作建房方式。

根據《營業稅問題解答（一）的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。

此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。

企業可充分利用這些優惠*策，實現共贏。 2 開發多處房地產房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。

一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。

如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150%，應該繳納土地增值稅600 x50%-400*15%=240（萬元），營業稅及其附加1000*5.5%=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50%，應繳納土地增值稅500 x30%=150（萬元）；營業稅及其附加1500*5.5%=83.55（萬元）。該房地產公司的利潤為（不考慮其他稅費）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。

如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應該繳納土地增值稅1100*40%-1400*5%=370萬元，營業稅及其附加2500*5.5%=137.5萬元。

不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5-571.45=321.05萬元。