榮觀房產網房地產企業成本管理研究
1. 房地產開發項目的成本管理
成本——實施項目中所需用的花費成本管理——是項目管理的一個子集，包括用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。
資源計劃編制——確定執行項目活動所需資源的種類（人工、機具和材料）及數量。成本估算——估算完成項目活動所需資源的成本。
成本預算——把成本估算分攤到項目的各個子項上。成本控制——控制項目預算的變化。
成本管理歷來是大多數房地產開發項目的一個重頭戲，地產開發的根本目的就是成本最小化、利益最大化、開發所面臨的風險最小化。地產開發項目的成本管理都伴隨著每一個開發商、每一個開發項目、項目開發的每一個階段。
然而，到現在為止，我們不論從媒體還是從日常管理中，聽得最多的一個詞——房地產開發項目的成本控制。一、程項目成本管理的發展階段在計劃經濟時期，一個工程建設項目的成本管理主要由當時企業設置的職能部門——財務處或科行使成本管理的職能，當時是計劃、工程、統計、財務幾個部門是分離的。
在一個工程局或處落實一個工程后，工程處或科熟悉圖紙、熟悉工程地點的相關自然條件，編寫施工組織設計或施工方案；統計處或科熟悉圖紙，統計工程量；計劃處或科根據工程所在地的相關自然條件，編制該工程的單位估價表，再將工程方面提出的施工組織設計、統計方面統計出的工程量匯在一起，進行整個項目的工料分析，得出整個工程的人工、材料、機具使用總量。根據工程項目的總體完工時間要求，計劃處或科編制勞動力使用計劃、機具使用計劃、材料使用計劃。
財務處根據上述計劃，編制工程項目資金使用計劃，銀行信貸計劃。在當時的環境下，一個單位的財務資金情況屬于保密的，工程的、計劃的、統計的一般普通人員根本不知道，而財務也不多管工程等其他部門的實際工作狀態、工程進展情況。
因此就出現了計劃經濟時期的成本管理等于秋后算帳，沒起到監督和控制作用。改革開放后，特別是在工程建設基本程序中強制引入工程項目監理制后，才將工程建設成本控制、質量控制、進度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的過程，監理工作的基本原則是事前控制為主，事中控制為輔堅持事后反饋控制，在這一時期，工程項目的成本管理，主要是房地產開發項目工程建設階段。
當然，作為一個開發項目來說，工程成本80%以上就發生在這一階段。正是由于這一原因，相當數量的開發商把成本控制的主要精力集中于本階段。
就是這種過分強調某一階段成本，而輕視了其他階段的有形成本（如物業管理成本）、無形成本（如社會效益、業主口碑），致使少量開發商失去一部分業主、失去一部分市場。房地產開發項目，監理介入主要發生在項目建設階段。
從監理的角度，監理工作范圍，主要是依據監理合同中業主委托的監理內容進行監理。實際上在相當一部分房地產開發項目工程建設實施中，監理是不管工程成本的，由建設方進行成本管理。
建設方進行的成本管理，他的依據是造價咨詢公司編制出來的工程造價。由于造價咨詢公司相關人員未到工程所在地對第一手資料進行收集，編制出來的造價在執行過程中，總與現場的基本情況有出入，再加上材料市場價格波動，不確定因素增加，這就是在市場經濟情況下的總包合同的一類風險。
如果價格風險在承包商所能接受的范圍內，工程建設質量、工期尚可保證，如果超過他所能承受的范圍，承包商就會想出種種辦法采取索賠形式或偷工減料或拖延工期等等形式，尋求補償。另一種情況是建設方吃虧，承包商得到了他不應得到的利益，這也是業主的一種損失。
基于上述原因，就有必要改革現有管理模式，尋求一種新的管理方法。而現代項目的成本管理模式就能很好的解決這個問題。
二、房地產開發項目的現代成本管理現代項目成本管理定義：用以保證在批準的預算內完成項目所需要的過程，由資源計劃編制、成本估算、成本預算、成本控制所構成。從上述定義可以看出，成本控制是現代項目成本管理的其中一個環節，從邏輯上講，它在這個過程組中是最后一個控制、反饋過程。
如果我們要使項目成本管理取得績效，我們就不能忽視前三個過程的過程成果及其質量。1、資源計劃編制它的輸入是；工作分解結構、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。
工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質量特性和數量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質量特性是報告的格式要符合房地產開發項目*府審查的格式要求，所含蓋的內容與*府要求的內容一致，報告的相關資料、數據是調查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數據分析的方法是科學的、合理的，得出的結論是經定性、定量分析的有說服力的，結論對后續工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數量特性是一份；再如地勘報告是地質勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質量特性和數量特征，它的質量特征是在勘察報告中要準確地描述擬開發地快的地質狀態（覆蓋土厚。
2. 房地產開發成本怎么成本控制
成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。
中國房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。
開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。
房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。 深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產項目不做，而利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。
由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。
國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。 隨著中國加入WTO后房地產業的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內的一些集團型企業在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿等），房地產市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優勢，才有可能取得土地的使用權及開發權，成本控制不力的企業必將會被市場所淘汰。
房地產微利時代的到來，房地產開發企業成本控制的重要性越發顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。
從微觀上講，對房地產開發企業的成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
3. 房地產企業成本控制方面國內外研究趨勢
一、房地產開發企業決策不當對成本的影響 當前，我國房地產開發市場的投資環境日趨復雜，潛在著各種風險。
稍有不慎，就會決策失誤，給企業帶來巨大的投資風險。在企業管理體系下，風險的存著直接會影響到項目的開發成本。
房地產開發企業決策不當對項目成本的影響主要體現在以下幾個方面。 1.經濟形勢變動影響項目開發成本 經濟形勢變動會導致房地產開發商經濟上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。
由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。
通貨膨脹時期，貨幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。
2.法律*策風險影響項目開發成本 法律*策風險是指一個國家所處的國際國內*治環境變動及相應的*策法律調整（如金融*策和財**策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。對房地產開發商影響最為直接的是金融*策和財**策。
就金融*策而言，實行緊的貨幣*策還是實行松的貨幣*策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售，從而影響到企業項目開發所需的成本費用。如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發的相關辦法，大大增加了房地產項目的開發成本。
3.相關決策人員素質偏低加大開發成本 首先，在我國房地產企業中，從事項目考察，項目測算的人員素質普遍不高，根據這些人員指定的項目企劃進行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項目投資失誤，給企業帶來一定的損失，這些損失都計入企業的開發成本。其次，企業開發決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰略眼光，對項目預期不準確，盲目開發盲目建設，造成項目開發后難以出售或在出售后難以得到預期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。
二、房地產開發企業決策不當產生的原因 1.外邊環境變化帶來的投資風險 房地產開發企業外部市場環境經常會出現意想不到的不利變化，由此引發多種風險，主要表現為：第一，嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二，貨幣發行*策和銀行信貸*策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。
第三，房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大， 期房銷售幾乎成為不可能。
第四，房地產*策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從開發變為購買，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。
2.開發商主觀投資失誤 房地產開發商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產*策，金融*策的理解、判斷或把握上出現偏差。如有的發展商過分地相信自己會容易將項目轉手，而實際并未如愿；有的開發商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的開發商經營實力（開發實力、管理能力、行銷能力）不足，項目運作中難于實現預期的經營業績。
3.由于信息不對稱或不準確對成本預期不準確 由于當前房地產開發企業信息化水平較低，缺乏先進的信息獲取采集手段，造成很多房地產開發企業所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差，從而導致后期的成本變化，在預期基礎上加大了項目的開發成本。 三、完善房地產開發企業決策控制和成本管理的措施 1.降低房地產開發投資風險 （1）進行充分的市場調查分析 風險是指在投資經營過程中各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。
減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這部分工作可以由投資企業的相關部門對房地產市場進行調查，也可委托咨詢公司等中介機構進行。
（2）采取多樣化組合投資 房地產開發企業可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產開發項目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因為各種不同類型房地產的開發風險大小不一，收益高低相應不同。
一般而言，開發項目收益率相對較高的風險大，開發項目收益率相對較低的風險小。如果資金分別投入到不同的房地產開發項目，整體開發風險就會降低，其實質就是用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產。
4. “淺析我國房地產企業成本控制”給擬個目錄
一、論文（設計）選題的依據（選題的目的和意義、該選題國內外的研究現狀及發展趨勢等）：一選題的目的和意義 國內中小企業面臨的競爭越來越激烈，在提高生產效率的同時，如何降低中小企業的產品成本，成為提高企業競爭力的關鍵。
因此，越來越多的中小企業開始重視成本控制。長期以來，其成本管理也還處于傳統的模式中，這已不能適應成本戰略管理的需要，中小企業成本控制方面還有待進一步完善。
在市場經濟中，中小企業作為競爭主體，組建成本管理體系更好的實施成本管理，增強成本意識，強化全員管理加強成本控制手段、改進成本控制方法，有效地控制浪費費，降低成本對提升企業競爭力，實現利潤最大化，促進中小企業發展方面具有極其重要的意義。 本文以中小企業的探究為主題，根據對中小企業的生存發展的探究，得出其在成本控制中產生的問題和缺陷，提出具體建議與措施，促進中小企業形成健康良好的發展模式，實現其可持續發展。
二國內外研究的現狀及發展趨勢（一）國外研究的現狀及發展趨勢國外的文獻主要從成本控制的內容以及其對影響企業追求經營利潤最大化的因素進行調查研究，這些研究都體現著成本控制對企業的重要性。厄休特·庫恩（美）在《項目成本與進度綜合控制》中提出項目成本與進度綜合控制是事關項目成敗的關鍵因素之一。
Robert * 博士（拉巴馬大學會計學院講席教授） 提出了按成本-預算-資本支出-內部控制-業績評價這條主線剖析管理會計，以企業經營的日常管理為背景講解成本會計。這些都使成本控制這一課題更加豐富與祥實。
在國外，成本控制已經是一門非常系統的課程。20世紀90年代，日本成本控制的理論界和企業界也開始加強對成本控制及其競爭情報等的應用研究，提出了具有代表意義的成本控制模式——成本企劃。
這種成本控制模式就是從事物的最初點開始，實施充分透徹的成本信息分析，以減少甚至消除非增值作業；應用反求工程（Reverse Engineering）方法，在設計產品的同時，與競爭對手的產品比較，再設計產品的成本，從而使成本達到最低，其本質是一種對企業未來的利潤進行戰略性管理的情報研究過程。在國外，成本控制已經是一門非常系統的課程。
而在成本控制的研究上，國外學者主要是從大型企業、成功企業中去尋找成本控制的成功案例，再將其歸納總結，系統為理論應用于中小企業中。關于成本控制這個話題，永遠不會被人們淡忘。
（二）國內研究的現狀及發展趨勢目前國內學者對成本控制的研究起步比較晚，再加上受計劃經濟的影響，企業本身成本控制的水平也不高，所以國內學者和研究部門主要借助于從國外引進的管理思想，以先進的信息技術為載體，加上作業成本控制為基礎，以動態、及時提供各項資源以及各項作業成本為主要目標，以成本節約和改善成本為手段，利用資源、質量、成本、價格和數量之間的相互關系，配合企業盡可能獲得最大利潤。高麗霞（2011）在《對中小企業成本控制問題的探討》中分析了我國中小企業的的發展現狀，列舉出了中小企業成本控制存在的問題，并簡述了控制方法。
陳娟（2011）在《淺談中小企業的成本控制》中提出，應正確定位企業成本管理主體，舉例介紹了作業成本法，并介紹了提高資金運行效率、選擇目標市場按單生產、生產安全在成本控制中的重要性。王惠在《淺析中小企業成本控制》中闡述了中小企業成本控制的重要意義，并介紹了成本控制的主要方法，如標準成本控制法、目標成本法、變動成本法等。
成本控制改革，必須研究各種方案的可行性，從中選取最優方案，以謀取企業最佳經濟效益。總之，中小企業傳統成本控制要進一步的加大改革步伐。
在成本控制內容上，要把對象擴大到生產經營全過程，深入到技術領域；在成本控制時間上，增強事前分析；在控制方法上，繼承傳統成本控制方法優點，建立新型的分析方法體系，并向電算化方向發展。只有做到這樣才能適應現代企業成本控制的改革。
二、論文（設計）的主要研究內容及預期目標：（一）主要研究內容： 一、中小企業成本控制的基本理論 （一）中小企業成本控制的含義 二、中小企業成本控制的重要性2 （一）成本控制有利于實現利潤最大化目標2 （二）成本控制有利于改善和提高企業的經營管理水平2 （三） 成本控制有利于中小企業能更好地適應市場經濟的變化2 （四）成本控制有利于進一步提高中小企業的經濟效益和社會效益2 三、中小企業成本控制存在的問題7 （一）成本控制的意識淡薄7 （二）日常經營各環節成本控制的落后8 （三）忽視隱性成本的控制8 (1) 成本控制在范圍上存在較大的局限性 （2） 企業管理制度的不完善 （3） 忽視全過程的成本控制，只注重某一環節的控制 （四）缺乏企業文化，員工凝聚力差 （五）成本控制目標制定缺乏長遠意識 四、加強對中小企業成本控制的對策8 （一）增強成本意識，實行全員成本管理 （二）加強日常經營各環節的成本控制 （1）采購環節的成本控制 （2）物料管理環節的成本控制 （3）材料成本核算環節的成本控制 （4）薪酬管理環節的成本控制 （5）期間費用管理環節的成本控制 。
5. 房地產項目成本管理有哪些要點
成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。
本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。
成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。
三者結合財務軟件的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。
合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平臺。 1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。
采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標準、到場時間，或工程進度及質量標準，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。
工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。
2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟件的報表功能，設計出能自動提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態中。
合同錄入后，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。
按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。
因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。
工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以后的財務核算工作也便有了“有的放矢”的目標。
工程預算的錄入指成本會計結合財務軟件的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務軟件自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標準。
2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按“工程項目。
分部工程——分項工程——單位工程”寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領導。若付款，則付款后成本會計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。
在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足“先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。
6. 淺析如何做好房地產成本的管理和控制
一、前言房地產行業正逐漸由“暴利時代”向著“微利時代”發生巨大的轉變，利潤水平慢慢朝向價值方向回歸，市場向著規范化方向發展，過去的高價格和高成本的房地產開發企業經營策略獲取高額利潤已經不適用了，合理的控制并降低房地產企業的開發經營成本提高企業利潤與增強企業市場競爭力的主要手段。
房地產企業在開發投資過程中，如何憑借合理控制成本，合理安排成本支出、逐步提高經營效益，實現從粗放型到集約型的轉變，進而實現房地產企業的最大利潤，這已經受到了房地產開發企業的極大關注和重視。二、房地產成本的管理和控制的現狀1、缺少一條完整的成本管理鏈條。
目前，絕大多數的企業在針對成本管理的關注項目上只是做了最簡單的成本計算，并沒有進行系統全面的計算。而且，絕大多數企業過于重視企業對市場的占有率和企業利潤，卻沒有將企業的長期放展放在第一位，缺少一套合理、完整的成本管理系統，提高房地產開發企業市場的競爭力。
2、管理意識不強。近幾年，房地產開。
7. 房地產企業如何管理好成本
1。
目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便于成本資料的比較和分析。2。
范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。3。
職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況；集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。 4。
方法和過程控制4。1成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4。
1。1根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
4。1。
2設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。4。
1。3按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。
4。1。
4將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4。
1。5編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
4。1。
6正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。4。
1。7正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
4。1。
8編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4。
2成本核算對象的確定4。2。
1成本核算對象的確定原則4。2。
1。1滿足成本計算的需要；4。
2。1。
2便于成本費用的歸集；4。2。
1。3利于成本的及時結算；4。
2。1。
4適應成本監控的要求。4。
2。2成本核算對象的確定方法各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4。2。
2。1成片分期（區）開發的項目，可以以各期（區）為成本核算對象。
4。2。
2。2同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區）劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4。2。
2。3同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。
4。2。
2。4根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。
對于只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。 4。
3成本費用項目及核算內容4。3。
1成本費用項目開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：4。
3。1。
1土地獲得價款4。3。
1。2開發前期準備費4。
3。1。
3主體建筑工程費4。3。
1。4主體安裝工程費4。
3。1。
5社區管網工程費4。3。
1。6園林環境工程費4。
3。1。
7配套設施費4。3。
1。8開發間接費4。
3。2各成本項目的核算內容4。
3。2。
1土地獲得價款指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：A、*府地價及市*配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向*府部門交納的大市*配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市*設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4。3。
2。2開發前期準備費：指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。
主要包括以下內容：A、勘察設計費（1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。
（2）規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。（3）建筑研究用房費：包括材料及施工費B、報批報建增容費（1）報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向*府有關部門交納的報批費。（2）增容費：包括水、電、煤氣增容費C、“三通一平”費：（1）臨時道路：接通紅線外施工。
8. 房地產成本管理
房地產行業成本管理過程中存在的主要問題 1、缺乏規范的成本管理制度和體系 很多房地產企業雖然都很重視成本管理，但由于缺乏經驗，公司內部一直沒有建立起規范的成本管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業也沒有專門的部門負責成本管理。
2、設計變更、現場簽證難以有效控制 頻繁發生的各類變更和簽證使很多房地產企業大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。 3、超合同付款時有發生 由于合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效根本杜絕。
4、無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本 目前大多數企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的生命周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。 。
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