榮觀房產網稅收籌劃房地產價格征稅
1. 房地產開發公司稅收籌劃思路房地產營業稅、土地增值稅、房產稅、企
一、充分利用國家稅收優惠*策，通過關聯方轉移稅負進行稅收籌劃 與股本投資相比，融資更具靈活性。
根據《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第三十九條的規定，關聯企業之間在融資業務中所支付或者收取的利息不能超過或低于沒有關聯關系企業之間所能同意的數額，或者超過或低于同類業務的正常利率。 企業可在這一規定的框架內靈活選擇關聯企業間融資的最高上限或最低下限利率，以達到最佳的節稅效益。
如總公司所在地稅負高，而子公司所在地稅負低，當子公司占用總公司資金時，總公司可以采用同類業務同期下限利率與子公司結算，使稅負較高的總公司稅基減少，所減少的稅基轉移到稅率較低的子公司；反之，當總公司所在地的稅負低時，可以采用同類業務同期上限利率與子公司結算。 二、發揮國家稅收杠桿導向作用，通過選擇有利的經營方式進行稅收籌劃 合作建房通常有以下二種方式： 其一，合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，一方發生了銷售不動產的應稅行為，另一方發生了轉讓土地使用權的應稅行為。
對這種以房換地行為，雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅。
其二，合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金出資，成立合作企業，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風險共擔、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。
根據國家稅務總局《營業稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（二）款：“以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。”的規定，在第一種分配方式下，向合作企業提供的土地使用權視為投資入股不必繳納營業稅，合作企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業稅；在第二種分配方式下，向合作企業轉讓的土地使用權，按轉讓無形資產繳稅，合作企業房屋分配后銷售時各自按銷售不動產繳納營業稅。
由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式最為節稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產繳稅；而成立合作企業并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權投資的一方還須在前種方式稅負的基礎上，就轉讓的無形資產繳稅。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應分別按其銷售房屋的價值和轉讓土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應按房屋銷售額交納營業稅，其稅負最高。
因此，企業應利用國家稅收杠桿導向，選擇最有利的經營方式，達到節稅籌劃的目的。 三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃 通過會計處理方法選擇進行稅收籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發商品與出租商品、營業費用、管理費用和財務費用的籌劃等6個方面： 1.預提費用籌劃。
房地產開發企業項目完成時可以預提費用，預計該項目以后支出，此費用由財務人員依據經驗提取且金額較大，使用時間較長，直接計入成本，具有較強的可操作性。 在允許范圍內就高預提，隨著銷售實現，先行計入的成本增加，其作用是延緩企業所得稅的繳納時間，為企業贏得資金時間價值。
2.個人所得稅籌劃。 由于個人所得稅為超額累進稅率，年終一次性發放數月獎金繳稅率較高，企業可以依據當月的經營業績結合以往的經驗，按月預提獎金計入成本，年終發放時稍加調整即可。
把年終獎金扣繳的個調稅分散到各個月份中列支，可降低稅率，減少稅負。 3.開發商品與出租商品籌劃。
有些房屋由于地理位置、內部結構朝向和外部環境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經營時，可把商品房轉作出租經營房，從開發商品轉入出租開發產品科目，按月計提出租產品攤銷計入成本，使企業庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。 而如果把房屋繼續留在開發產品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。
此外，企業還應利用國家稅收優惠*策如調低房產契稅以及某些地區為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。 4.營業費用籌劃。
作為房地產開發企業，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目，廣告費支出的多少往往與銷售業績密切掛鉤。依稅法規定，房地產企業每一納稅年度的廣告費支出應在不超過銷售收入的2%內據實扣除。
有些企業集團廣告由總公司統一策劃、費用由總公司統一列支，很可能出現總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足2%的情況，針對這一情況，可以讓與子公司業務相關的總公司廣告費，由不足2%的子公司承擔。 5.管理費用籌劃。
企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和公積金可以稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社會保障義務，穩定了職工隊伍，又可以減輕企業因純粹支付。
2. 營改增后房地產開發企業要交哪些稅
1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。
試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
3. 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什么
一般房地產企業稅收籌劃思路包括一下幾點：
1、房地產企業籌資中的稅收籌劃。因為房地產企業需要大量的資金作為周轉，但無論是怎么獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產企業需求，但資金成本高低決定企業稅收輕重。
2、房地產企業投資中的稅收籌劃。房地產企業不同于其他工業活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產企業的高稅收負擔。需要明白的是：投資可以分為對內投資和對外投資，這是按照發生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區和行業的選擇，畢竟不同的地區和行業，稅法所給出的稅收*策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業利益最大化。
房地產企業經營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分攤方法的選擇。需要明白的是：在房地產企業經營中采取稅收籌劃的時候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹慎。
4. 請教 房地產公司如何進行稅收籌劃
稅收籌劃涉及的內容非常復雜，難以詳細描述，建議你聘請專業人士指導一下。以下是一個較好的網站：
中國稅收策劃網
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目前房地產業在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。
開發商開發一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。
因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產開發商應當認真考慮的問題。
目前房地產業在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅 的存在是原因之一。開發商開發一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土 地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房 價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產開發商應當認真考慮 的問題。
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20% 的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定 計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應， 我們可以對此進行稅收籌劃。
5. 房地產企業如何進行納稅籌劃
房地產企業的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業稅收優惠*策進行具有自身特色的納稅籌劃。
一、利用土地增值稅率臨界點進行納稅籌劃 稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。 起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。 二、變房屋出租為承包業務來進行納稅籌劃 根據房產稅暫行條例第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。
房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。 房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1。
2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候會存在很大差異，這就存在納稅籌劃的空間。
房地產企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。
6. 房地產企業的稅收籌劃實例
以下通過一個案例告訴你房地產企業如何通過企業財富安全管理集成系統來做好企業稅收籌劃，并且對房地產企業未來稅務安全做出預控。企業財富安全管理集成系統，預控企業稅務風險，安全提升價值。
嘉業公司擬建的蛟湖經典項目有一地塊，其土地成本和開發成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。現有兩個方案如下（均采用營改增后的簡易計稅法）：
【分析】
方案一：自建自銷
嘉業公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據稅務規定，按照銷售不動產稅目征稅，涉及土地增值稅。
銷售收入（含增值稅）：50000萬元
銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元
銷項稅額：47619*5%=2381萬元
城建稅及教育費附加：2381*(7%+3%+2%)=286萬元
印花稅：50000*0.0005=25萬元
土地增值稅：
扣除項=29280*(1+10%+20%)+286=38350萬元
增值額=47619-38350=9269萬元
增值率=9269/38350=24%
土地增值稅：9269*30%=2780萬元
凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元
方案二：（企業財富安全管理集成系統方案）
嘉業公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元，進行土地使用權證的更名，涉及土地增值稅。嘉業公司與綠地公司簽訂房屋代建協議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業公司只負責工程的組織協調工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。
該房地產公司轉讓該地塊的損益如下：
銷售收入（含增值稅）：10000萬元
銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元
銷項稅額：9524 *5%=476萬元
城建稅及教育費附加：476*(7%+3%+2%)=57萬元
印花稅：10000*0.0005=5 萬元
土地增值稅：
扣除項=7280*(1+10%)+57=8065萬元
增值額=9524-8065=1459萬元
增值率=1459/8065=18%
土地增值稅=1459*30%=438萬元
凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元
（該房地產公司代建服務損益如下：）
代建收入（含增值稅）：22500萬元
代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元
代建增值稅：21429*5%=1071萬元
代建城建稅及教育費附加：1071*(7%+3%+2%)=129萬元
（該房地產公司兩項業務合計凈收入如下：）
合計凈收入：14800+1744=16544萬元
【結論】根據以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。
7. 土地增值稅的籌劃方法主要有哪些呢
(1)利用臨界點 按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。
從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。 由于土地增值稅適用四級超率累進稅率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。
企業可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。 （2）收入分散 對于包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。
首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設備安裝以及裝修合同。經過這樣處理，房地產企業僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。
（3）選擇適當的利息扣除方法 房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業進行稅收籌劃提供了空間，企業可根據自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。
（4）代收費用并入房價 很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業管理費以及部分*府基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，后由房地產企業按規定轉交給委托單位，有的房地產企業還會因此而有結余。
對于代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取；第二種是在房價之外單獨收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。
企業利用這一規定可以進行稅收籌劃，選擇第一種處理方式。 （5）增加扣除項目金額 在市場可以接受的范圍內，房地產企業可以采取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。
投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設施投入還可以提高產品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。 要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發票虛增成本，虛開建安發票屬于偷逃稅款的行為。
（6）費用轉移、加大開發成本 會計制度對房地產企業的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發間接費用”并沒有嚴格的界定。在實際業務中，開發項目的行*管理、技術支持、后勤保障等也無法與公司總部的業務截然分開，有些費用的列支介于期間費用與開發費用之間。
企業在組織機構設置上可以向開發項目傾斜，把能劃歸開發項目的人員盡量列為開發項目編制，把公司本部和開發項目混合使用的設備劃歸開發項目使用。這樣把本應由期間費用列支的費用計入了開發間接費用，加大的建造總成本，會帶來1。
3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。 （7）成本核算對象籌劃 房地產公司在同時開發多處房地產時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。
對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。 （8）利用合作建房 按照稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
房地產開發企業可充分利用該項*策，選擇合作建房的方式進行項目開發。 （9）利用代建房 代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。
房地產企業如果有代建房業務，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發。
（10）在合法的前提下延后土地增值稅清算時點 房地產公司可適當與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算；對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。
8. 土地增值稅納稅籌劃的幾種方法
。
減輕納稅負擔，相應增加企業的盈利，勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。筆者認為可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。
一、收入分散籌劃法 按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。
因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，分次單獨簽定合同。
例如某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房，預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元（含裝修費600萬元），該企業可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。
二、費用遷移籌劃法 房地產開發費用即期間費用（管理費用、財務費用、經營費用）不以實際發生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件，按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。
那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除，而房地產的開發成本卻增大了。
也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。 三、“臨界點”籌劃法 房地產開發公司開發一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。
因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。
二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定，房地產開發成本中包括可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。
納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加了扣除項目，以高質低價來 占領市場。例：某房地產公司建成一棟普通標準住宅，扣除項目金額為800萬元，當地同類住宅的市場售價約l 000萬元，假如定價1 000萬元，增值率為25%，應納土地增值稅為90萬元。
假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-90=110（萬元）。但如果定價960萬元（X一800/800=20%），增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅后利潤增加50萬元。
通過這個例子可以看出，企業在出售普通標準住宅時，通過合理定價進行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。 四、費用均分籌劃法 這種方法主要是針對房地產開發業務較多的企業。
因為這類企業可能同時進行幾處房地產的開發業務，不同地方開發成本因為地價或其他原因可能不同，這就會導致有的房屋開發出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態實際會加重企業的稅收負擔，這就要求企業對開發成本進行必要的調整，使得各處開發業務的增值率大致相同，從而節省稅款。因此，平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。
房地產開發企業可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤，就可以將獲得的增值額進行最大限度的平均，這樣就不會出現某段時間增值率過高的現象，從而節省部分稅款的繳納。如果結合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，則節稅就更明顯。
五、利息支出籌劃法 房地產開發企業屬于高負債的行業，一般都會發生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同。
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