榮觀房產網房價是如何變得越來越高的？
最近任志強先生又“拋頭露面”了，他每次現身和發聲總會迎來地產圈的關注。這次他出現在了“財經年會2018：預測與戰略”會議上。
本次，任志強的一個觀點引起了筆者的注意：他認為房價高漲與土地招拍掛有關。其理由是，2003年沒有土地招拍掛期間我們房價的平均年漲幅是3%，收入平均漲幅是9.5%，但是自從2004年813以后，土地價格急劇上漲，所以2007年地王頻現，隨后出現天價地，面粉高于面包等等現象。任志強先生的觀點意在表明，土地價格的上漲是房價上漲的重要推手。這個觀點，我完全同意，任先生在這次會議的其它發言，筆者就不去具體討論了，今天我們順著房價上漲的話題，以筆者個人的視角，聊聊房價上漲的其它因素。我們以現實生活中某城市的具體項目來舉例說明。
背景城市：某都市圈中的城市
房企：外地品牌房企
我們從此項目拍地開始說起，此項目經過激烈的土拍，最終被近幾年發展迅猛的某外地品牌房企成功拿下。
數據來源:房天下
（因本文會涉及到房企諸多問題，筆者將圖片上的位置信息和競得單位的內容作了一些處理。）
外地品牌房企土拍的項目位于第一行，編號為2016-027。可以很清楚的看到該項目最終樓面價為5526元，這是一個重點，請記住這個樓面價格。
此項目的實際位置還是不錯的，距離城市核心區域很近。近期該項目啟動了排卡。所謂排卡通俗的理解就是排號聚客，是開發商營銷的一種方式，樓市行情好時，當排號客戶的數量數倍于房子的套數時（有時甚至是2-3倍，這個不一定），開發商才會正式開盤，這樣做的好處是，可以人為造成房子相對緊缺的局面，有利于樓盤的快速銷售。筆者聯系了該樓盤的分銷代理，以下是他發過來的樓盤相關信息說明：
排卡，特別強調，不允許給客戶亂承諾，沒有購房資質開發商辦理不了，不要說開發商可以辦理。只可以提供資質建議：
賣房，交易大廳更名即可；離婚，馬上離完就可以，戶口本更為離異就行；成年孩子可以買；父母可以買；全款可以買，先簽草稿合同，*策放松了或有資格了再簽正簽；全國各地公司都可以買，不限套數，只能全款，個體戶不可以；直系親屬可以代排卡，必須帶上買房人的銀行卡+買房人身份證或身份證復印件+代排直系親屬本人身份證原件+結婚證原件；父母可以以未成年孩子的名義代排，排的人帶上身份證原件+可證明關系的戶口本原件+父母銀行卡；成年人不能拿父母的身份代排。
排卡不收現金，目前只排2、6號樓，508套房源，開盤時間看號量，號排夠隨時開盤。高層均價17800元-18800元，洋房報價23000元-24000元，買房有溢價，限價13000每平米，溢價說辭：項目的合同價是13000一平米，單價多出來的部分，以改造款或車位款交。有一部分要交現金，加上溢價后，首套首付比例在50%左右，二套首付比例在70%左右（是否開發票或收據待定）。
上面的信息量很大，一開始的前半部分，由于該城市目前限購，主要在強調購房資格的問題。開盤時間為什么會看號量？我們在解釋排卡時，已經分析過了。其實限價13000元，這是我們關注的重點。要知道該地塊在土拍時并沒有注明是限價房，因此它不屬于我們常說的限價房。它被限價的原因是：目前這座城市處于房地產調控時期，該項目的上市，恰好遇到了調控，被*府限定的最高價格就是13000每平米。后面的17800元-18800元的價格，是開發商自己根據市場定的價格。通俗的說，就是在與開發商簽訂的正式商品房買賣合同中，房子的售價是13000元每平米，但是客戶實際掏錢買入的均價卻是17800元-18800元，多出正式合同的錢，開發商是以改造款和車位款的名義來收取。顯然開發商的這種行為是違規的，那么，13000元每平米的*府限價，定的合理嗎？
歐成效老師曾經這樣分析過，如果開發商拍了一塊土地，一般情況下它的最終售價會是樓面價格的2.2-2.4倍。在他看來之所以能達到這樣的倍數，主要原因是“重復計稅”。我直接引用他的這個結論，借花獻佛。我們都還記得，拍地時的樓面價是5526元，以2.2-2.4倍區間來計算，價格為：
5526元2.2=12157元
5526元2.4=13262元
在保障開發商利潤空間的前提下，定價在12157元-13262元這個價格區間比較合理。所以*府給出的13000元的最高限價是合理的。
寫在最后:
先要強調一點，筆者只是通過某個城市的一個項目進行的分析，并不能代表所有開發商的行為。不過即便是個別現象，也值得我們深思：除了拍地的原因，在開發商的環節存在推高房價的可能（當面粉制作成面包以后，出售面包的人，因為賣的價格貴，也可以導致面包變貴）。出現這樣的狀況，我們如何應對？其實不用糾結開發商定價是否合理，有時我們對待房價應該有更大的格局。中國的城市化遠沒有結束，很多城市都有很大的機會，我們要做的是選對城市和區域，在空間上尋找價格洼地，通過時間差鎖定價值物業，最后以合適的時間節點進入市場。如果這些你都無法做到，那就學會“借勢”，一個人不是萬能的，不可能擅長所有領域，只有選擇專業的機構，做專注的事，才是明智的決定。
作者：mkshfx
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2017年如何看待房價漲跌
對于這個問題的答案便是“趨穩中無底”。
主要原因如下：1、*府調控層面，意在遏制過快上漲；2003年以來的歷次調控，皆意在遏制過快上漲，而不是降價。
本次調控也一樣。
這也在**經濟工作會議中得到了進一步佐證：“既抑制房地產泡沫，又防止大起大落”。
也就是說，本次調控下，熱點城市樓市的調控目標是“控房價”和“穩房價”，并不是“降房價”。
大方向來說，只有降價時才有更低的“底”可抄。
而在“控”與“穩”之下，哪來的“底”可抄？2、貨幣層面，2017年會收緊，但難改寬松的基本面；中國樓市的發展，中長期看人口，短期看貨幣。
2017年的貨幣*策。
鑒于美元加息，存在加息壓力，但受壓于實體經濟不振，即使收緊，也會羞羞答答，不是大張旗鼓。
因此貨幣仍會保持緊中偏松的局面。
事實上，目前的利率仍是史上低點期。
3、*策紅利層面，2017年是一體化落地大年；根據京津冀協同發展綱要的要求，2017年一體化將取得實質性成效。
也就是說，2017年是一體化爆發年或落地年。
現實層面，2017年，一大批一體化*策將落地。
副中心圈層，副中心與北三縣一體化規劃將出臺、北京*府部分部門將東遷通州辦公。
此外，徐尹路將通車，平谷線、京唐京濱等在開工建設中。
北京新機場圈層，北京新機場圈層中的廊坊西、永清北及固安北等區域與大興的一體化規劃將出臺，空港新區規劃待出，永清與固安的撤縣改區可能落地，動批落地永清北等。
此外，S6、廊涿、新機場北高速、地鐵新機場線等全面開工。
*策的背后便是房價。
4、房企層面，土地收緊下，惜售心理較重，且不差錢；房企層面，鑒于環京價值區域新增土地受限、一體化*策釋放及2016年大賣而不差錢等原因下，時下環京價值區域的房企惜售心理嚴重，降價賣房的動力不足。
這在燕郊、永清、廊坊西等地皆有體現。
在上述相關因素下，2017年的環京價值區域樓市以穩為主，非核心區域及少數房企降價換現金的可能性有。
但大方向上，“穩中增速減緩”才是大概率。
事實勝于雄辯：近期永清某盤放房近40套，最后跑去售樓處的買方達三四百人。
最后沒有買到房的人，差點砸了售樓處。
試想下，如此需求之下，房企降價賣房的概率有多少呢？如果大方向上不降價，又何來“底”可言、可抄？如果有底，抄得到嗎？退一步做一個假設命題：如果會降價，以目前環京價值區域的*策紅包力度，只會小降，不可能大降。
如果小降，那便有底可抄。
但這里有兩個問題待解：A，何處是底？購房者先得有能力判斷，何處是底，否則一切都是白談。
B，看到底時，買得到房嗎？理論上說，所謂的底便是V型的最低點，上漲的前夜。
殊不知，目前市場層面多少人待幣而搶。
如果真到“底”了，你會入場，其余很多人也會入場，屆時一旦開戶上漲行情，你還能買到房嗎？這不是紙上騙人：2016年國慶前有錢搶不到房的事還少嗎？多少人在6月底永清某盤8500左右時排卡入場準備搶房，直到現在房價都翻倍了，還未買到房。
如果看到“底”時，但搶不到房，且房價慢降幾個月了后，一夜漲回調控前，甚至一夜漲超調控前。
那么這種“底”對你又有何價值？事實上，在此前的文章《長效機制導演樓市變天？“有錢買不到房”將成大北京樓市下一個危機》中，警告，在土地受限、*策紅包猛、區域品牌價值已廣泛被認可的情況下，下一波上漲后，環京價值區域，“有錢買不到房”將成常態。
因此說，對于明年十九大前調控期內的購房策略，還是一貫的觀點：大方向上，調控期內恰恰是買房的最好時機。
原因在于：A，房價偏穩，因此可以慢選；B，有錢可以買得到；購房策略上，可采取三種策略：A，未看到好的樓盤時，一定時期內可持幣待購；B，堅持在價值區域購房，以對抗調控風險；C，價值區域內，看到合適的樓盤，可以下單。
1：房地產調控從來都是有效的，歷史上，只要調控房價肯定是跌的，但總是小跌就開始放松調控，大跌就出臺刺激*策，所以對于未來房價不要抱著調整到2018年的預期。
2：動不動預測中國房地產未來一年漲跌如何的都是騙子，因為中國房地產并非完全市場經濟，走勢非市場化。
而且從全國看，實際分化非常明顯。
一個字漲或者跌，也不代表全國。
3：房地產沒有一直漲，當然也沒有一直跌，漲是主流，但2-3年必然會出現一次調整，有樓市調控導致的也有市場自發導致的，但的確是跌過。
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