中國房地產市場改革

97中國房地產改革

1. 97和08經濟危機對中國房地產各有什么影響

97年的經濟危機投資總額下降有效供給增加中國房地產市場在1997年經歷了不同尋常的一年，從1991年以來的房地產開發投資的增長勢頭在1997年受到了明顯的抑制，根據國家統計局的數據表明，在1997 年1—10月，全國共完成房地產開發1840億元，比上年同期下降1.0%，其中土地開發投資153億元，比上年同期下降4.6%。

雖然在經歷了1992—1993年的開發高潮以后，房地產投資額的增幅有所降低。雖然整個的投資額并沒有明顯的增加，但房地產市場卻呈現出了一派喜人景象，這主要表現在銷售情況有明顯改善，1997年1—10月，全國其銷售建筑面積3510 萬平方米，比上年同期增長13.3%，商品房銷售額達712億元，增長31.1%。

其中銷售給個人的為421億元，增長41.8%，所占比重為59.1%。這說明通過近年來的結構調整，商品房的有效供給開始增加，而在各方面的推動下，個人購房熱情高漲，并開始成為市場的主力*。

當然，1997年的房地產市場仍然存在著不少問題。主要是由于前幾年大量的房地產項目在近年來集中上市對整個市場產生的很大壓力，雖然1997年的商品房銷售情況較好，但仍然趕不上上市的規模使得大量的商品房積壓， 1996 年底積壓量為 6600萬平方米，而1997年底估計將超過7000萬平方米，這是我國房地產市場最大的問題所在，而由此所引起的樓盤的價格始終處于盤整乃至小幅的滑落，更使房地產開發商的經營情況趨于困難。

雖然仍然存在不足，但總體來看，1997年的中國房地產市場，在經過了數年的結構調整后，已經開始進入以有效供給為主要特征的新階段。而在各項*策的扶持下，商品住宅已經開始成為個人消費的新的對象。

2008金融危機對中國房地產行業的影響 1、2008年1-11國內房地產市場的運行狀況（1）房地產開發完成情況。1-11月，全國完成房地產開發投資26546億元，同比增長22.7%，增幅比1-10月回落1.9個百分點。

1-11月，全國房地產開發企業房屋施工面積25.5億平方米，同比增長17.7%；房屋新開工面積8.4億平方米，增長5.4%；房屋竣工面積3.5億平方米，增長6.1%。其中，住宅竣工面積2.9億平方米，增長5%。

1-11月，全國房地產開發企業完成土地購置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開發面積2.1億平方米，同比下降2.7%。 (2)商品房銷售和空置情況。

1-11月，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅銷售面積下降18.8%；商品房銷售額19261億元，同比下降19.8%。

其中，商品住宅銷售額下降20.6%。截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，增幅比1-10月提高2.2個百分點。

其中，空置商品住宅7084萬平方米，同比增長22.9%，增幅提高4.9個百分點。（3）房地產開發企業資金來源情況。

1-11月，房地產開發企業本年資金來源33404億元，同比增長4.2%。其中，國內貸款6416億元，增長5.2%；企業自籌資金13444億元，增長30.9%；其他資金12942億元，同比下降14.5%。

其中，個人按揭貸款3046億元，下降25.6%。 (4)70個大中城市房屋銷售價格指數。

11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.4個百分點；環比下降0.5%。新建住宅銷售價格同比上漲0.2%，漲幅比10月份低1.6個百分點；環比下降0.6%。

(5)全國房地產開發景氣指數。11月份，全國房地產開發景氣指數為98.46，比10月份回落1.22點，比去年同期回落8.13點。

點評：從全國房地產開發景氣指數及各項分類指數延續回落的態勢來看，此輪房地產行業的調整仍在繼續，房價同比漲幅已經回落到0.2%，基本上與去年同期持平。在前段期間貨幣*策松動、地方*府及中央*府救市*策的不斷刺激下，只有部分地區的成交量呈現明顯回暖的趨勢，如上海市、重慶市、廣東省等11月商品房銷售面積較10月分別增加了29%、40%和9%，但從全國來看，11月商品房銷售面積較10月依然減少了3%。

由此可以看出，盡管一系列*策的出臺減少了購房者的支付成本，但短期來看對刺激消費需求釋放的作用是有限的，消費者對房價繼續下調的預期以及宏觀經濟的不確定性致使觀望氛圍依然濃郁。 2、預計中國今后的房地產市場趨勢總體來看，目前全國市場呈現量價齊跌的形態。

從去年年底開始，中國房地產市場開始調整，今年以來下行速度加快，下滑幅度加大，房地產價格也隨之開始回落。從區域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開始調整，接著長三角、華北、中西部也開始調整。

今后兩年我國房地產市場走勢非常不樂觀。我們認為：2008年房屋成交量同比2007年將出現大幅下滑，估計萎縮3-4成，但由于全國房價拐點出現在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年，依然呈正增長，不過漲幅將由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性較大（預計與2006年4.4%的漲幅相近）。

至于2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年出現負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大來源：/z/*?si=5。