榮觀房產網中國再挺房地產
1. 中國的房產過剩了嗎
2011年下半年至今，一.二線城市的房價在上漲交易比例上升，三.四線城市的房價漲幅不大而且交易量不大所剩的房產較多。
由此，我過去也私下認為：中國的房產過剩，甚至可能發生泡沫。許多專家學者也頻頻發文，房產過剩有必要由*府直接干預放緩或者限制房產建設來加以解決，但是，任何人所持的中國目前已經出現房產過剩和泡沫論斷，經不起稍微推敲：
一.持這種觀點的人，只不過是拿三.四線城市房產成交量現狀與沒有出手的房產及按照現有速度，推算將現有現房出手出去需要近1-2年甚至更長的時間，機械的認為中小城市房產供過于求，出現過剩，在資金回籠難的壓力下，房產價格將出現大幅度比如四到五折的下跌出現房產泡沫。而且認為：出現房產泡沫對中國就象天垮下來的滅頂之災。
但是，大家忽略了這樣一個決定性的否定這種觀點的鐵的事實：目前中國的房價已經偏離正常軌道久亦，大大的超過了一般民眾的購買力。
現在的狀況是：一邊是地產商的房價居高不下而買不出去，一邊是普通的城鄉百姓迫切需要在三.四線城市購買不上房屋。
試想：如果房價按照市場經濟的規律理性的回歸，就目前存在的房產是遠遠不足以滿足購買需求的。
所以：中國的房產過剩是表象。
四，認為房產價格偏高而表面過剩，但不能不批判地方*府是這方面的背后推手！不可否認的事實是，*府低價征收土地高價出賣給房產商出*績，房產商為了保持較高的利潤會再水漲船高的出售房價，這是市場房價居高不下的原因。
無疑是百姓在購買房屋時，間接的為*府的*績買單！而地價上漲房產商的利潤并沒有下降。
五，價值規律決定了物價有漲有跌，房產市場也不例外。*府除了在非常時間短暫的必要的正面干預外，應該將房產交給市場調節由民法調整，*府也只能通過盡量的建設經濟適用房和大量的預備性存量房和將事實上沒有商品房購買能力的普通行*事業企業的工作人員和進城務工人員和個體小商販以及一般居民納入享受經濟使用房的幫助對象，同時采取金融稅收*策扶持房產企業和減少土地價格等措施，多措并舉才能漸漸的間接的影響房價市場理性回歸。
從2013年起，在10年至20年內，*府的經濟適用房類房屋和*府掌握的存量房達不到每年始終保持在以商品房的10倍以上，不足以間接影響商品房長治久安式的理性回歸而只能產生短期回落和反復非正常串長房價的情形！這是中國復雜的國情決定的。
房產價格的升降不足為奇，不要把價格的回落看為恐懼的泡沫而談虎色變。事實上，中國房產企業只有經過巨痛后，中國的房產市場才能真正的在法治環境下漸漸培育成熟！
結論：中國房產離過剩很遙遠不能看目前的表面，房地產市場應該遵循民事法律和價值規律來進行市場調整，*府只是在為了間接影響房產市場走向理性時才大力的采取適當的措施。
2. 中國以后的房產走勢
從供應方面看，我覺得中國的土地供應量是越來越小了。
有一些城市不同的區都是在搶土地，所以當時土地是批了很多出去，現在中央的控制是越來越嚴格了，現在是中央在反貪污、很多的*策都在收緊，銀行的融資也比較困難的情況下，我自己的看法大部分的城市未來的土地供應會越來越少。從這個角度看，供應小了，價格其實是有壓力，要上升的。
從需求的方面看，剛才也說了，中國的大城市的人口在不斷地膨脹。因為這個是國家的*策，要把農村的人口轉一部分到城市去。
香港的人口已經不怎么增長了，出生率也降低了。 在外國和香港的一些發展的地區，房地產的需求主要不是來自人口的增加，而是來自改善生活的需求。
但是人口增加對房地產需求的必須性改善生活的需求是強烈了很多。所以房地產土地少了，需求多了，所以價格會上升。
當然有人要住房子不等于是有人買得起房子。中國出了人口增長之外，經濟也在增長，尤其是中產階級收入的增長水平比整體GDP增長還快，所以有效的需求也是增加很快的。
所以從這個角度看房地產的價格上升是很明顯的。 但是由于這個上升趨勢的明顯也導致了資金的流入。
因為中國現在的生產力已經很大了，大家說溫州人喜歡炒房子，以前說溫州的打火機已經占領了世界的90%的份額了。你怎么樣讓他再投入以前的實體呢？所以沒有這個實體經濟不需要這么多資金的時候，它的資金資源就會流到房地產、股票這些市場。
但是中國的金融市場還不太發達，中國的民族性都是喜歡把資金流到房地產的。所以這個現象非常普遍。
這個情況下就出現了房地產價格上升的速度遠遠比GDP的增長、比剛才中產階級收入的增長還要快。那么就出現了價格和住家的負擔能力出現了脫節的情況，這個情況我認為是存在的，尤其是大城市里面。
因為大城市比如上海、深圳、北京，它的樓價不單是反映這個城市里面人的購買力，還反應旁邊城市、旁邊農村的資金也流到大城市里面去了。 好比是下雨的時候你把用大盆接來的水倒到小杯子里面一樣，這個杯子里面的水升得很快。
像上海這個程度，周邊的很多的地方的人都可以去那里，所以它的樓價會升得比較快。但是我們做三級市場的看到主要的動力還是在本地的市場。
但是中國在國際化之后，比如倫敦、紐約一些核心地區的房地產買家根本不是倫敦的原住民。 我聽說倫敦的60%以上的房子都是外地人買的。
比如買倫敦區的房子的人可能是阿拉伯的王子、還有俄羅斯的人。一些香港的人也到倫敦投資，中國先富起來的人可能也有到倫敦，變成一些國際性大城市的房價反應的不是本地人的購買力。
而是反應世界上有錢人的投資偏好，它偏向到這個城市的話，它的資金的流量就很快。現在國際上大的城市情況是怎么樣的？就是價格遠遠比租金上升的速度還要快。
因為價格是反應投資者的偏好。 租金是反應當地人的負擔的能力。
所以一些好的地區房子的回報率是很低的。香港一些好的房子的投資回報率只有百分之二點幾。
如果看回報率才投資的話，那么就投不下去了。那么回報率越高的，不一定是好的投資，越好的投資回報率是越低的，好象股票一樣的PE高的都不是好的股票，好的股票就是前景好的，就是價格上升。
房地產也是一樣，好的投資價格上升之后，它的租金不可能一下子上升了，就變成回報率低了，但是這個不等于是一個不好的投資。越是國際性的城市，中國現在還沒有真正稱是國際性的城市，也有全國性的城市，那么全國性的城市吸引的資金肯定比較租金上升快，所以出現了大城市里面，租金沒有升，但是房價上升很快。
所以我想這個是無可避免的。所以在大城市里面要把價格壓到普通人都買得起的情況是不容易的。
現在我自己看中央*府在宏觀調控的一個考慮就是本地居民的承擔能力，我自己覺得從住的角度看的話，不一定是買的，租也可以的。本地居民如果租得起，買不起就不要緊。
這個是大城市的情況。當然如果價格的負擔能力和租金是完全脫節的話，那么這個價格不能夠持久的。
那么現在*府擔心的話，如果這個回報率長期不升的話，那么資金也不可能進來的。那么香港的太古地產為什么不到2%的回報率他也會把香港的“有一”商場買進來呢，因為他感覺這個是有投資回報。
那么價格越升，流進的資金越多，流進的資金越多，價格升得越快。 雖然建房子的話，你要花很多的時間才可以建起來，但是資金流進來是非常快的。
我自己個人感覺，有一些地方的確出現了資金流進導致價格上升的速度已經超越了經濟增長的速度了。超越了經濟的承擔能力，變成了中央想去調控資金的流向。
從中央的角度看，現在是想資金流向農村和內地，通過農村的生活改善產生新的需求使中國的生產業不用太依賴出口，這個是中央的想法，這個情況下，*府就想壓沿海把資金引要內陸去。但是按照資金的流入講，不是按照國家想的那樣，他是看哪些方面賺錢快，比如房地產業，賺錢快，所以就把資金流向房地產市場。
所以現在*府可以調控房地產的房價，如果房地產的價格還在上升的話，就沒有辦法避免資金繼續往房地產業流。 從去年開始，上海、長江三角洲的價格已經壓下來。
3. 為什么中國現在的房地產不景氣
根本原因是中國進入了工業化中期，基建基本上快完成了。
一般來說，世界上的農業國家向工業國家過度都經歷過這個階段。工業化過程中，整個社會對公路、鐵路、電力等基建有極高的需求。同時伴隨著大量人口脫離小農經濟，進入城市定居，對房地產需求極大。而中國在2000年之前，房子主要依賴*府的福利分配，所以這種需求被抑制住了。實行房產的市場化之后，大量需求在市場上爆發出來，就出現了十幾年的火暴場景。
目前來看，中國大部分地區，有能力搬遷到城市的人都搬遷完了。再加上中國人的群體行為極為劇烈，很多家庭連孫子的結婚房都買好了。工業化中期，人口向城市聚集基本完成，就導致了房地產的不景氣，很正常的
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