房地產企業融資問題研究論文

房地產企業融資問題

1. 淺析房地產企業如何解決融資問題

房地產業作為國民經濟支柱性產業，對國民經濟的發展起著舉足輕重的作用.同時房地產業是一個典型的資金密集型產業，充足的資金支持對房地產業的發展至關重要.隨著我國房地產投融資體制的不斷變化和國家對房地產業的宏觀調控，房地產企業的資金鏈面臨著日益嚴竣的挑戰.如何解決房地產業發展的資金瓶頸，已是每個房地產企業都面臨的亟待解決的重大問題.本文主要闡述了房地產融資的現狀，對我國房地產融資存在的問題及對策，通過分析各種主要融資方式的優缺點、*策約束和成本，總結出，房地產企業必須采取多元化的融資方式，并根據不同的開發階段、項目類型和企業規模來選擇合適自己企業的融資方式，這樣才有更好的解決融資困難的問題，為房地產開發企業融資創造一個良好的環境.。

2. 目前我國房地產融資存在哪些弊端

在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是*府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。

純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，*府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。

房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國*府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。

干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，*府對市場干預較少。

而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，*府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后*府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。我國的房地產市場是在*府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。

房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由于起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。

在這種情況下，*府通常會采取一些經濟、法律、行*的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。*府在推出一項*策前，首先應該明確，基于我國當前房地產市場的實際情況，我國*府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。

經濟學上對*府*策進行評價，很重要的一點是看該項*策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國*府當前若干房地產宏觀調控*策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關*策建議。

一、房地產產業*策分析產業*策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟*策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構*策、產業組織*策、產業促進和限制*策等。

產業*策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。*府在實施產業*策時，其取向是產業發展目標的體現。

而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特征決定了房地產產業*策目標在于完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。

這需要*府采取恰當的產業組織*策。產業組織*策包括產業競爭和反壟斷*策、產業聯合和集團*策等。

在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量*策和結構*策，也需要有合理的組織*策。

由于房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。

規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。

這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利于節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合并、兼并等經濟機制來實現的。

由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，并優化房地產企業的規模結構。我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。

以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場占有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。

而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象征。

滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地*府對房地產業產業*策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至*府正式文件上，經常有報導宣稱*府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。

但在具體實施*策時，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以采取凍結上市的做法，管理層是出于對房地產泡沫。

3. 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。

一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。二、海外基金目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國*府特別批準運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現資金合法流通和回收。

海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。

大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以后商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、并購在國家宏觀調控*策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦于手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。五、房地產投資信托（REITS） 2003年底，中國第一只商業房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產信托基金（REITS）的雛形。

但它并未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特征是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不采用該種融資方式。

七、夾層融資夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信托的一個變種，具有很強的可操作性。

最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信托計劃的開發商必須“四證”齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的*策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信托融資防火墻是信托產品本身所具有的法律和制度優勢。信托財產既不是信托公司的資產，也不是信托公司的負債，即使信托公司破產，信托財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。

另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品。信托融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由于受“一法兩規”的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信托計劃不超過200份，相當于提高了投資者的門檻。

九、項目融資項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。十、開發商貼息委托貸款開發商貼息委托貸款是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購買其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。

開發商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式，有利于住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。十一、短期融資券短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。

短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由于短期融資券的發行實行承。

房地產企業融資論文

1. 誰給我一篇關于《房地產企業融資現狀分析》的論文阿

《企業融資方式的比較與選擇》的論文目前發達國家的企業融資主要有兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式。

另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式。通過對英美模式、日本的主銀行模式和德國全能銀行融資模式的比較研究，借鑒國外的做法，并考慮到我國的實際情況，我們認為，我國企業融資模式的選擇可以分兩步走：一是近期過渡式的融資模式，即以銀行為主導的間接融資為主的模式，二是未來目標融資模式，即證券融資與銀行貸款并重、市場約束性強的多元化融資模式。

任何企業融資結構和融資方式的選擇都是在一定的市場環境背景下進行的。在特定的經濟和金融市場環境中，單個企業選擇的具體融資方式可能不同，但是大多數企業融資方式的選擇卻具有某種共性，即經常以某種融資方式為主，如以銀行貸款籌資為主或以發行證券籌資為主，這就是企業融資的模式問題。

由于發展中國家與發達國家市場化程度不同特別是經濟證券化程度不同，不同類型國家企業融資的模式是不同的。從發達國家的情況來看，目前發達國家企業的融資方式主要可以分為兩大模式：一種是以英美為代表的以證券融資為主導的模式，證券融資約占企業外部融資的 55%以上；另一種是以日本、韓國等東亞國家及德國為代表的以銀行貸款融資為主導的模式，銀行貸款融資約占企業外部融資的80%以上①。

不過盡管日韓等東亞國家與德國的企業均以銀行貸款融資為主，但東亞國家與德國在銀企關系、企業的股權結構、治理結構和市場約束等諸多方面存在著差異，我們將對第二種融資模式再進行細分研究。為此，下面我們將對這幾種融資模式分別進行探討，并力圖找出一些可供我國企業融資得以借鑒的經驗。

1 英美企業以證券為主導的融資模式 1.1 英美企業融資的一般模式及其特點由于英美是典型的自由市場經濟國家，資本市場非常發達，企業行為也已高度的市場化。因此，英美企業主要通過發行企業債券和股票方式從資本市場上籌集長期資本，證券融資成為企業外源融資的主導形式。

由于美國企業融資模式更具有代表性，我們著重從美國企業融資的實際來進行分析。應該說，經過長期的演進和發展，美國的金融市場體系已經相當成熟和完善，企業制度也已非常完善，企業行為也非常的理性化。

一般地，美國企業融資方式的選擇遵循的是所謂的“ 啄食順序理論”②（The Pecking order Theory），即企業融資一般會遵循內源融資>債務融資>股權融資的先后順序，換言之，企業先依靠內部融資（留利和折舊），然后再求助于外部融資，而在外部融資中，企業一般優先選擇發行債券融資，資金不足時再發行股票融資。這一融資順序的選擇反映在企業資本結構中是內部融資占最重要地位，其次是銀行貸款和債券融資，最后是發行新股籌資。

美國企業注重證券融資的特點可以從其歷史的縱向比較中反映出來。其一，美國企業內源融資比重高。

例如，從1979年至1992年，美國企業內源融資占資金來源總額的比重，一直在65%以上，最高的1992年甚至達到97%，平均為71%；其二，美國企業在外源融資中優先選擇債務融資，而股權融資則相對受到冷落，例如，整個80年代美國企業新股寥寥無幾，多數年份新股發行為負值，這意味著許多企業通過舉債來回購股票，從側面反映了美國企業注重債務融資而相對忽視股權融資。表1 美國企業1979—1992年融資結構比較（%）年份資金來源內源融資外源融資新增債務融資新增股權融資 1979 79183 1980 65314 1981 6637-3 1982 80182 1983 74206 1984 7145-16 1985 8336-19 1986 7741-18 1987 7937-16 1988 8046-26 1989 7945-24 1990 7736-13 1991 97-14 1992 8695 資料來源：方曉霞，《中國企業融資：制度變遷與行為分析》第86頁，北京大學出版社19 99.4。

再從美國與其他發達國家企業資金來源結構的橫向對比中也可以發現證券融資在美國企業資金來源中的份量。表2 美、日、德三國企業資金來源結構對比（占融資總額的%）國別美國日本德國內源資金 75 34 62 外源資金 25 66 26 得自金融市場 13 7 3 得自金融機構 12 59 23 其他 0 0 12 外源資金合計 25 66 38。

2. 淺析房地產開發企業融資策略

淺析房地產開發企業融資策略從2004年10月中國人民銀行調高存貸款利率以來，國家財*在宏觀調控上逐步采取緊縮銀根*策。

同時對于房地產行業國家也進一步加大了監管力度。在這一背景下，各個房地產開發企業資金相對短缺，資金鏈一度緊繃。

一、融資成為房地產企業發展面臨的重要課題 1999年進入市場的順馳中國，在幾年的大手筆“圈地”，以幾近“神話”的速度運作開發中規模迅速膨脹，成為房地產業界的一匹“黑馬”。但其資金滾動模式遭到一些業內人士的質疑：截至2003年年底，順馳預交地價的資金在人民幣70億元以上，進入2004年第一季度，預付資金規模已經超過100億。

從資金流上看，除非有強大的財團或銀行做后盾，按期交付地價款是不可能的。實際上，順馳在許多城市都在拖延交付地價款，另一方面，繼續高價拿地。

經過國家幾輪大舉措的宏觀調控，順馳中國的資金鏈終于挺不住了，2006年9月5日香港財團路勁基建與順馳中國正式簽定協議，路勁基建以12。8億元獲得順馳中國55%的股權。

順馳中國原董事長孫宏斌以放棄順馳中國的控制權的代價來解救即將斷裂的資金鏈。順馳神話終結。

資金是企業的血液，對于房地產企業，資金顯得尤為重要，可以說資金能造就地產神話，同樣也能將這神話打的支離破碎，順馳中國就是明證。因為房地產企業資金是快速大量的投入，而資金的回收受市場及*策面影響明顯，回收期較長，如若后繼資金跟不上就會造成資金鏈的斷裂，這對地產企業的打擊是毀滅性的。

融資就成為了房地產企業發展面臨的重要課題。二、房地產融資策略企業融資方式主要分為債權融資和股權融資兩大類，債權融資主要指企業從外部借款，按期承擔還本負息的義務，主要包括銀行貸款、信托計劃、短期融資券、企業債、可轉債、資產支持證券。

股權融資主要指企業公開發行股票或私募的方式增加資本，無需還本付息，但需要分配紅利，主要包括境內外上市發行股票。雖然1999年中國證監會重新對房地產企業上市亮起試點綠燈，但由于中國的資本市場尚待完善，房地產企業上市門檻下載地址：。

3. 我國房地產開發企業融資方式的研究

一、我國房地產融資渠道現狀 1.銀行貸款目前，中國房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金及預付款）二個方面。

房地產企業自有資金比例較低，主要依賴銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產開發與銷售的整個過程。

根據央行和銀監會對全國除*以外的30個省（市）的調查數據顯示，我國的房地產開發資金來源中有55%的資金直接來自銀行系統，而另外的自籌資金主要由商品房銷售收入轉變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按首付30%計算，企業自籌資金中有大約70%來自銀行貸款；“定金和預收款”也有30%的資金來自銀行貸款，如果將施工企業墊資中來源于銀行部分加上的話，來源于銀行的資金總比例將高達70%以上。銀行貸款實際上支撐了房產開發商經營周轉的主要資金鏈。

對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦房地產經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響國家的金融安全。

為此，*府開始頻頻出招調控，自2003年的“121號文”開始，2004年《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、2005年“國六條”、“國十五條”相繼出臺，銀行信貸被逐步收緊。特別是2007年國家開始實行緊縮的貨幣*策，央行連續六次加息以及連續十次上調存款準備金率，雖然這一措施并不是專門針對房地產市場的，而是為了收縮流動性、壓制通脹壓力，但給房地產的資金供應產生了不小的影響。

房產企業資金鏈的脆弱顯露無遺，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。面對資金瓶頸，開發商有待拓寬融資渠道。

2.房地產信托房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。緊縮性的宏觀*策使對銀行信貸依賴性極強的房地產開發商的資金非常緊張，這使房地產企業對銀行以外的融資渠道的資金需求增加，房地產信托業務得以發展。

全國各信托投資公司陸續推出了自己的信托產品，比如，上海國投推出了多元組合的房地產信托業務模式—信托貸款、財產權信托、信托股權融資等。現階段我國信托產品主要有兩種模式：①是股權融資。

②模式是債權融資。前者是對一些自有資本金不足35%的房地產企業，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到35%的要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報。

后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于某些原因等造成房地產企業短期資金困難，這時候信托投資公司就可以籌集一定資金定向地貸給房地產開發企業，補上資金缺口，這種操作方式類似商業銀行的信貸業務。而*策規定銀行不能這樣做。

2004年共發行了98支房地產集合資金（含財產）信托投資計劃（以下簡稱房地產信托），實際募集資金總計115.? 866億元，平均每個房地產信托募集1.? 18億元，與2003年相比總額增長93.?4%。不過，目前信托產品存在一些制度性的限制，例如，法律*策的制約、信托產品的流通性問題，以及信托計劃的異地發行、資金異地運用的管理與審批比較嚴格等，這些都制約著房地產信托的發展。

但從長遠來看信托資金是一個能為房地產企業提供長期穩定資金的渠道，是對房地產業的融資渠道的一個很好的補充，這種模式將會發展成為中國房地產企業的主流融資模式。 3.上市融資上市融資也是房地產企業一個理想的融資渠道，分直接上市融資和間接上市融資兩種。

直接上市融資額比較大，但是上市融資的門檻高，比如負債率不能高于70%的規定使很多企業達不到上市要求。我國房地產企業由于傳統的融資渠道單一，一般負債率都在75%以上。

因此，通過直接上市的企業數量很少。更多的房地產企業選擇間接上市——買殼上市。

買殼上市需要大量現金，買殼上市的目的是通過增發、配股再融資籌集資金，但前提是企業必須有很好的項目和資產進行置換。而擁有大量現金、好的開發項目與優質資產，這些都是中小企業很難具備的。

因此我國房地產企業走上市融資的路子還很艱難。上市融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

2004年底，籌資總額占全部房地產企業的資金來源不足0.?5%?。06年到07年國內股市高奏凱歌，房產企業融資額可能突破千億。

但隨著股市行情的逆轉，這種局面也只是曇花一現。我國目前的房地產企業多達4萬余家，而我國境內上市的房地產公司只有90家（根據2005年數據，其中79家在滬深兩市上市和11家在香港上市）。

4.海外房產基金據初步統計目前進入我國的海外基金已超過100家。摩根士丹利、新加坡*府投資公司、SUN-REF盛陽地產基金、美林投資銀行等著名國際地產基金也都進入中國房地產市場。

這些海外基金一般會挑選國內有實力的大企業強強聯合，合作開發。截至2006年1-11月份累計統計，中國房地產企業資金來源總量中外。

4. 房地產企業融資策略淺析

房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支持。

中國人民銀行121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒布實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新*策下，房地產業如何沖破融資困境，保持穩定健康發展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產企業融資現狀（一）融資規模持續增長近幾年來房地產開發企業資金來源的統計數據顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001~2005年短短4年里，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。（二）銀行信貸是房地產融資的主要渠道僅以上表2001年數據為例。

2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。

但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%~40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%~70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%~80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產金融中所占比例小 2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1數據，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產資金信托活躍 2002年底投向房地產業的信托財產共計24.08億元，占全部信托財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信托業務。

2004年我國房地產信托業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號文件——《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信托業又上了一道“緊箍咒”。二、房地產企業融資存在的主要問題（一）融資渠道過于單一從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%~70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。

這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利于整個房地產市場穩定發展。（二）銀行體系所承擔的風險與收益不對稱作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。

而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處于極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利于銀行體系的穩定。（三）缺乏多層次房地產金融體系就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重；缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系；缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系；缺乏房地產金融二級市場等等。

（四）房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言是滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待于制訂。（五）房地產企業融資瓶頸亟待突破為防范整個金融體系出現系統性風險，央行于2003年6月頒布實施了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新*下如何融資成為關系企業生死存亡的必須盡快解決好的關鍵問題。

三、房地產企業融資策略分析（一）發展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資*策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

1.大力培育房地產信托融資方式房地產信托是信托金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信托基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。

此外，我國目前真正意義上的信托投資機構并不多，且絕大多數在房地產信托融資方面并。